Как оценить инвестиционную привлекательность жилого комплекса? В какие объекты в Москве лучше не вкладываться, а какие наверняка смогут принести инвестору щедрую прибыль? Новострой-М публикует исследование Петра Монича, автора телеграм-канала «Недвижимость инсайды», об актуальных инвестиционных проектах на московском рынке новостроек.

Что такое инвест-проект в недвижимости?

Проект можно считать инвестиционно привлекательным, если его норма доходности превышает 10% годовых. Каждый решает непосредственно сам, какой уровень доходности ему необходим, лучшие проекты по доходности могут превысить значение 20% годовых.

1. Проекты крупных застройщиков из ТОП-3: ГК ПИК, ГК ФСК, ГК «Самолёт» редко являются инвестиционными, так как чаще всего это проекты комплексного освоения со значительными объемами, плюс уровень стартовых цен для конечных потребителей;
2. Небольшой проект в большом котле спроса – настоящий успех как для девелопера, так и инвестора. Большими котлами спроса на данный момент являются районы, которые начали «расселяться» – Митино, Ясенево, Бутово, Марьино. Также могут быть инвестиционно привлекательными точечные проекты в пределах или около ТТК;
3. Большие проекты не подходят для инвестирования, так как начинается «каннибализм объемов», и вероятность продать дороже квартиру, чем это сделает застройщик в n-ой очереди проекта, стремится к 0. Сдавать квартиру в проекте более чем на 100 тыс. кв. м также сложно, потому что будет сформирована высококонкурентная среда в рамках жилого комплекса.

Составляющие успеха инвестирования

Выданные разрешения на строительство в московском регионе

Реновация / государственные структуры:

– В 2019 году 39% разрешений на строительство получил московский фонд реновации. Суммарно за время реновации фонд получил 105 РнС. И это без учета проектов, где часть объемов будет передана переселенцам по реновации;

 – КП «УГС»  («Управление гражданского строительства»)  получил в 2019 году 22 РнС;

– РнС по реновации – точечная застройка в жилых районах Москвы, если квартиры будут выходить в рынок, то это будет инвестиционный вариант. Однако уже сейчас стоимость кв. метра в пятиэтажках «под реновацию» выросла более чем на 10%;

– В октябре 2019 получено первое РнС по реновации для комплексного освоения территории, а не одного дома, по адресу Открытое шоссе вл. 30 з/у 1.

Девелоперы:

– После пика в июне 2018 года девелоперы получали РнС редко, сделали это ГК ПИК, «Донстрой», «Крост», Tekta Group, «РГ-Девелопмент», Ingrad, А101, Авеста, Level Group, ГК Пионер, Seven Suns Development, ГК «Гранель», МИЦ, «Эталон», «Самолет»;

– В Московской области за 2019 год больше всего разрешений на строительство получили ГК «Гранель» и МИЦ;

– В январе 2020 во всем Московском регионе было выдано 2 РнС на жилье – 1 КП «УГС» для строительства дома по реновации на Мельникова, 2, и 1 для Группы ПСН – микрорайон «Домашний».

Проекты, рекомендованные к инвестированию и рассмотрению

Перспективные проекты

Электролитный пр-д, 7 – проект Ingrad, выход – весна-лето 2020, старт – 170-180 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется для инвестирования: небольшой объем, отложенный спрос, отличная транспортная доступность. Получили АГР. С большой вероятностью инвестиционных цен не будет, потому что выйдут в бронирование и «растащат» среди своих по стартовым ценам;

Варшавское ш., 9 – проект ГК «Самолет» «Новоданиловская 8», выход – весна 2020, старт – 200 тыс. руб./кв. м, рекомендуется к инвестированию – набережная Москвы-реки, перспективное направление для развития в городе;

Нижегородская ул., 74 – проект Glorax Development, выход – лето-осень 2020, старт – 170 тыс. руб./кв. м, рекомендуется к рассмотрению. Получили РнС. Выходить не спешат, возможно нет финансирования. Также рядом с проектом дом по программе реновации;

Открытое ш., 14 – проект 3S Group «Талисман на Рокоссовского», выход – весна 2020, старт – 160 тыс. руб./кв. м, рекомендуется к рассмотрению;

Шеногина ул., 2 – проект ГК ФСК, выход – осень 2020, старт – 190 тыс. руб./кв. м. Локация сильно отрастает в цене – фактор большого Сити, набережная Москвы-реки, наиболее бурно развивающаяся промышленная территория столицы, рекомендуем рассмотреть;

Большая Черемушкинская ул., 25 – проект MR Group, выход – лето 2020, старт – более 200 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению, так как престижный запад, мало качественных проектов. Кейс проекта «Новочеремушкинская, 17» доказывает, что в данной локации может продаваться продукт любого качества по высокому прайсу;

Варшавское ш., 170Е – проект с выходом – весна-лето 2020, старт – 130-140 тыс. руб./кв. м. Значительный котел, метро – рекомендуется к инвестированию;

Варшавское ш., 143А – проект «РГ-Девелопмент», выход – весна-лето 2020, старт – 140-145 тыс. руб./кв. м. Значительный котел, метро – рекомендуется к инвестированию;

4-я ул. Марьиной Рощи, 12 – проект MR Group, выход – лето-осень 2020, старт – 170-180 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению;

Часовая ул., 28 – проект ПИК, выход – весна-лето 2020, старт – 200-210 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется рассмотреть;

Пресненский Вал, 27 – проект ПИК, выход – лето-осень 2020, старт – 210-220 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется рассмотреть. «Часовая 28» и «Пресненский 27» будут проектами с панельным фасадом, что ставит под сомнение их позиционирование как бизнес-проектов, хотя локации располагают к реализации бизнес-класса. Несоответствие продукта локации может повлиять на привлекательность проекта, однако рекомендуем рассмотреть проекты;

Волгина ул., 2 – проект ГК ФСК, выход – осень 2020, старт – 180-190 тыс. руб./кв. м. Проект со всеми составляющими для инвестирования;

Вильгельма Пика ул., 3 – проект ГК ФСК, выход – лето 2020, старт – 190-200 тыс. руб./кв. м. Проект со всеми составляющими для инвестирования;

Варшавское ш., 37A – проект ГК ФСК, выход – лето-осень 2020, старт – 200 тыс. руб./кв. м. Проект со всеми составляющими для инвестирования;

1-й Сетуньский пр-д, 6-10 – проект MR Group (или ГК «Основа»), выход – весна-лето 2021, старт – 220-230 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению;

Волгоградский пр-т, 32 – апартаменты, проект ГК «Гранель», выход – весна 2021, старт – 150-160 тыс. руб./кв. м. Развивающаяся локация, большой котел спроса;

Малая Почтовая ул., 12 – проект ГК «Гранель», выход – весна 2021, старт – 220-230 тыс. руб./кв. м. Отложенный спрос, рекомендуется к инвестированию;

Матросская Тишина ул., 1А – проект Stone Hedge, выход – лето-осень 2021, старт – 210-220 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению;

Винницкая ул., 8 – проект «Центр-Инвест», выход – зима-весна 2020, старт – 190-200 тыс. руб./кв. м. Рекомендуем к рассмотрению;

ТПУ Верхние Лихоборы – проект «Восток девелопмент», выход – весна 2020, старт – 170 тыс. руб./кв. м. рекомендуется к инвестированию, если цена старта будет ниже – на уровне 160-170 тыс. руб./кв. м.;

ТПУ Мичуринский Проспект – проект китайского девелопера, выход – лето-осень 2020, старт – 190 тыс. руб./кв. м., рекомендуется к рассмотрению;

ТПУ Электрозаводская – выход – весна 2020, старт – 190 тыс. руб./кв. м. рекомендуется к инвестированию.

Новые проекты

ЖК Stellar City – Ташир, старт – 113 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 120 тыс. руб./кв. м. Ещё можно успеть взять относительно отрастающий лот;

ЖК «Level Донской» – старт по 205 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется к рассмотрению;

ЖК «Донской квартал» – старт по 210 тыс. руб./кв. м. Цену несколько раз уже поднимали, рекомендуется к рассмотрению;

СК «Мята» – апартаменты, проект МИЦ, старт – 175 тыс. руб./кв. м. Рекомендуется рассмотреть;

ЖК «Вереск» – проект МИЦ, старт – 186 тыс. руб./кв. м. Прайс высокий, но рассмотреть можно;

ЖК «Вестердам» – «Интеко», старт – 155 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 175 тыс. руб./кв. м. Вышли новые корпуса.

Проекты, не рекомендованные к инвестированию

Перспективные проекты

Волоколамское ш., 93-97. Перегретая локация в Тушино, не рекомендуется к инвестированию. Проект MR Group, выход: лето-осень 2020;

2-я Хуторская ул., 31А и 34 – две площадки MR Group, выход – зима 2021, старт – 190-200 тыс. руб./кв. м. Вероятнее всего будут реализовывать, как проект Discovery – две площадки в одной локации;

ПИК в 2020 году должен вывести в продажу более 20 проектов, среди которых будут: Сигнальный пр-д, 16; Красноказарменная ул.,15; Кольская ул., 8; Большая Очаковская, ул. 2; Староватутинский пр-д, 12; Рябиновая ул., 22; Дубровский пр-д, 78/14; Симоновская набережная; Молодогвардейская ул.; Амурская ул., 2; 3-й Нижнелихоборский пр-д, 1. Ждать инвеста от ПИК не приходится, многие проекты выйдут выше 200 тыс. руб./кв. м.;

Вятская ул., 47 – проект Ingrad, выход – лето 2021, старт – 180 тыс. руб./кв. м. Проект не рекомендуется к инвестированию, так как большой объем продаваемой жилой площади;

Адмирала Макарова ул., 2 – проект Ingrad, выход – весна-лето 2021, старт – 170 тыс. руб./кв. м. Проект не рекомендуется к инвестированию, так как большой объем продаваемой жилой площади;

Ленинградский пр-т, 57 – проект «Кортрос» и Capital Group, выход – лето-осень 2020. Значительные объемы, длительная реализация, значительный конкурент рядом – «Адмирала Макарова, 2». Не рекомендуется;

Хорошевское ш., 40А – проект «РГ-Девелопмент», выход – осень-зима 2020, старт – 170-180 тыс. руб./кв. м. Значительное конкурентное окружение, не рекомендуется к инвестированию;

Газгольдерная ул., 8 – проект ГК «Гранель», выход – лето-осень 2020, старт – 140-150 тыс. руб./кв. м. Перегретая локация, не рекомендуется к инвестированию;

1-я Бухвостова ул., 12 – проект получил АГР, старт – 240-250 тыс. руб./кв. м. Не рекомендуем к рассмотрению, так как выйдут выше рынка;

Мичуринский пр-т, 30Б – проект Ташира Legacy. Большой конфликт с жителями, возможна отмена строительства. Не рекомендуется к инвестированию;

Серпуховский Вал – проект Ташира, возможен конфликт с жителями.  

Лужнецкая наб., 2/4 – проект «Абсолют», возможен фи-девелопмент, старт – осень 2020, на уровне 250-300 тыс. руб./кв. м. Будет нерыночная квартирография с плохими планировками;

Наметкина ул., 10 – от проекта отказался Ingrad, «подвисает» на неопределенный срок.

Новые проекты

 L`CLUB – «Центр-Инвест», старт – 150 тыс. руб./кв. м. Цены уже выкрутили, изначально проект был инвестиционно привлекательным;

ЖК «Ильменский, 17» – ГК ПИК, старт – 175 тыс. руб./кв. м. Стоимость для конечных потребителей, перегретая локация;

ЖК «Тринити» – ГК «Гранель», старт – 165 тыс. руб./кв. м. Перегретая локация, не рекомендуется;

ЖК West Garden – «Интеко», старт – 220 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 260 тыс. руб./кв. м. Упущенная возможность;

ЖК «Движение Тушино» – ГК ФСК, старт – 130 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 135 тыс. руб./кв. м. Перегретая локация, не рекомендуется;

ЖК «Квартал на набережной Now» – Tekta Group, старт – 230 тыс. руб./кв. м, бронирование, перегретая локация, не рекомендуется;

Nagatino i-Land – перезапуск проекта от Группы «Эталон». Старт – 190 тыс. руб./кв. м. Высокая конкуренция, не рекомендуется;

ЖК «Большая Семерка» – «Белстрой», старт – 175 тыс. руб./кв. м, уже отрасли до 180 тыс. руб./кв. м. Ценник перегрет, не рекомендуется;

ЖК Alia – старт – 180 тыс. руб./кв. м. – ценник и локация перегреты;

ЖК Din Haus – старт – 230 тыс. руб./кв. м. – ценник для конечных покупателей. Продают по ПДКП. Ряд брокеров отказались от реализации проекта. Крайне высокие риски;

ЖК «Счастье на Ломоносовском» – Группа «Эталон», старт – 320 тыс. руб./кв. м – ценник перегрет;

ЖК «Просторная 7» – проект ПИК, старт – 175 тыс. руб./кв. м. За неделю подняли минимальную стоимость на студии 19 кв. м. с 4,4 млн. руб. до 5,1 млн. руб. Не рекомендуется к инвестированию;

ЖК «Павелецкая Сити» – проект Level Group, вышли выше рынка, не рекомендуется к рассмотрению. Рядом площадка с домами под реновацию;

ЖК «Level Стрешнево» – перегретая локация, не рекомендуется;

ЖК «Титул на Серебрянической» – проект «Центр-Инвест», 460 тыс. руб./кв. м. Высокая стадия готовности, не рекомендуется;

ЖК «Достижение» – проект Sminex, старт – 250 тыс. руб./кв. м. Вышли выше рынка, учитывая срок сдачи, не рекомендуется;

ЖК Shome – проект «Велесстрой», старт – 220 тыс. руб./кв. м., высокая степень готовности. Был стоп продаж, значительно подняли цены;

ЖК Mainstreet – апартаменты, проект ГК «Основа», старт 220 тыс. руб./кв. м. Вышли выше рынка, рекомендуется лучше рассмотреть «Вестердам», «КутузовGRAD II»;

ЖК «Волжский Парк» – проект ПИК, старт – 165 тыс. руб./кв. м. Большой котел спроса, спорный проект с точки зрения инвестиций, но для сохранения средств подойдет;

ЖК Dialog – проект «Центр-Инвест», старт – 310 тыс. руб./кв. м. Не рекомендуем к рассмотрению;

ЖК Kazakov Grand Loft – проект Coldy, лофт, история крайне специфична – высокие риски при инвестировании;

ЖК Monodom Family – ценник для старта продаж – 190 тыс. руб./кв. м. Что довольно много для апартаментов, ведь в условном пересчёте на квартиры это получается порядка 230 тыс. руб./кв. м. Ценник с начала 2017 по лето 2019 отрос только на 11%: с 170 до 190 тыс. руб./кв. м.

Элитные перспективные проекты 

Китайгородский пр-д, 9/5 – проект «Betskoy» от Vanke Group, выход – зима-весна 2021;

Кутузовский пр-т, 12/1 – проект Capital Group, выход – весна 2020;

Славянская пл., 2/5/4 – проект Hutton, выход – зима 2019-2020;

Садовническая ул., 62 – возможный девелопер Level Group, выход – лето-осень 2020;

Большой Саввинский пер., 9 – возможный девелопер Level Group, выход – зима 2020-2021;

1-й Тружеников пер., 12-14 – проект Coldy, выход – весна-лето 2021;

Слободской пер., 6 – проект Sminex, выход – весна-лето 2021;

Трехпудный пер., 9 к.1 – проект редевелопмента типографии Левенсона в Трехпудном переулке, выход – лето 2020;

Олсуфьевский пер., 10 – есть архитектурный проект от Kleinewelt Architekten, выход – лето-осень 2020;

Калошин пер.,6 – проект «Mala-hit» от «БЭЛ Девелопмент», выход – весна-лето 2020.

Гоголевский б-р, 12 – проект «БЭЛ Девелопмент», выход – весна-лето 2020;

Соймоновский пр-д, 7 – проект «Главстрой», выход – весна-лето 2020.

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора. 

Читайте также

Бизнес-класс будущего: какие новостройки девелоперы собираются возводить в Москве       

Названы самые дорожающие типы московских квартир               

Автор: Петр Монич