Самые подорожавшие новостройки II квартала: топ-10 московских ЖК с ростом цены до 14%

Во II квартале московские новостройки не смогли набрать темпы удорожания до 40%, какие наблюдались в конце прошлого года. Кроме того, топ-10 вновь обновился полностью, а также в него вошли проекты девелоперов, ранее никогда не входивших в этот список, рассказал Новострой-М автор рейтинга Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». 

Картина рынка

Прошлый рейтинг составлялся за I квартал 2026 года, когда ключевая ставка снизилась с 16% до 15% (в марте). Во II квартале тренд продолжился: на заседании 19 июня ЦБ снизил ставку ещё на 0,25 п. п. — до 14,25%. Однако дальнейшее смягчение, которое многие ожидают в июле, оказалось под вопросом.

К июлю аналитики SberCIB пересмотрели прогноз и больше не ждут снижения ставки по результатам заседания, которое пройдет 24 июля. Причины — ускорение инфляции (в том числе из-за резкого роста цен на топливо), высокие темпы роста денежной массы и бюджетные расходы, превысившие 55% от годового плана уже по итогам первого полугодия. Участники макроэкономического опроса ЦБ ухудшили прогноз по инфляции на 2026 год до 6,2%, а средняя ключевая ставка за год, по их оценкам, составит 14,5%. Цикл снижения, похоже, берёт паузу.

Главное событие прошлого квартала — ужесточение «Семейной ипотеки» с 1 февраля 2026 года. Новые правила: один кредит на семью (оба супруга — созаемщики), запрет «донорских» схем с привлечением третьих лиц. Напомню, что это привело к существенному сокращению количества сделок (в мае по данным Росреестра по Москве было зарегистрировано 3593 ДДУ с жильём – антирекорд за последние годы).

Однако в июне рынок неожиданно (а на самом деле, ожидаемо) воспрял – количество ДДУ увеличилось на 25%, до 4482 штук. Для сравнения, в прошлогоднем мае было 4996 ДДУ, но на безрыбье и это сойдёт. Ажиотаж был вызван обсуждением возможных новых изменений семейной ипотеки (их ужесточение в итоге перенесли на октябрь) — покупатели спешили зафиксировать текущие условия. Теперь ждём ажиотажного сентября?

При этом динамика средних цен сохранилась — в среднем около 1% в месяц. Новостройки по-прежнему конкурируют с депозитами (по данным рейтинга FRG-100, средняя ставка по депозитам на сумму 10 млн руб. на апрель 2026 — 10,8%), а при остановке снижения ключевой ставки депозиты начнут расти.  

Рейтинг

Сегодняшний топ-10 — это новый состав лидеров. Из прошлого рейтинга в текущий не перебрался ни один проект. Компания «Брусника» выступила в рейтинге сразу тремя проектами, есть два проекта от ПИК, и есть дебютанты, которые неожиданно выстрелили именно в этом квартале.

Открывает рейтинг на 10-м месте проект комфорт-класса от ПИК «Плеханова 11» с ростом средней цены за квартал на 9% (до 577 тыс. руб./кв. м). Полная отделка и станция метро «Шоссе Энтузиастов» в пешей доступности – неоспоримые достоинства. Жаль только, что проект сдаётся уже в следующем квартале, а значит время для инвестиций несколько упущено.

9-е место – у проекта бизнес-класса «Монс» от «Брусники». Рост — 9,4% (средняя цена 514 200 руб./кв. м). «Брусника» продолжает уверенную экспансию в Москве, а этот проект показывает стабильную динамику. Интересная архитектура, близко к центру, две станции метро в пешей доступности («Фонвизинская» и «Бутырская»), собственный детский сад и школа, предчистовая отделка – что ещё нужно покупателям? Сдача запланирована в III квартале 2027 году, так что и для инвестиций проект определённо интересен.

8-е место занимает проект комфорт-класса «Зелёный парк» от ПИК с ростом 9,9% (средняя цена достигла 336 тыс. руб./кв. м). Невысокая цена обусловлена расположением проекта в Зеленограде (да-да, это тоже район «старой» Москвы в составе ЗелАО). Все квартиры с отделкой (предчистовой либо полной). В основном в предложении квартиры в корпусах со сроками сдачи в III–IV кв. 2028 года. Поскольку в Зеленограде перманентный дефицит новостроек (не знаю ни одного другого административного округа Москвы, где всегда было бы не больше 2 новостроек в моменте), то и проекты из него периодически входят в рейтинг наиболее растущих в цене (в прошлый раз он вошёл в топ-10 по итогам IV квартала 2025 года).

На 7-м месте ещё один представитель региональной экспансии в столице – проект комфорт-класса «Страна.Заречная» от компании «Страна Девелопмент». Динамика средней цены составила почти 11% (10,9% за квартал), а средняя цена достигла 496 тыс. руб./кв. м (что для данной локации довольно значительно). Проект сдаётся в I кв. 2028 года. Метро неблизко, но это компенсируется близостью станции МЦД Перерва (3 минуты пешком). Локация из бывшей промзоны трансформируется в жилой, полностью обеспеченный инфраструктурой район. Кстати, рекомендую для прогулок парк 850-летия Москвы – прекрасное место не только летом, но и зимой (участвовал в лыжных соревнованиях, там отличная трасса). Сам проект можно отнести как минимум к классу «комфорт+»/«бизнес-». Представлены как полная отделка, так и предчистовая. Район хорошеет, а значит и проект будет прибавлять в цене.

«Дом Дау» (вполне ожидаемое название от группы компаний «Сумма Элементов», не так ли?) – комплекс премиум-класса (кстати, признан лучшим строящимся проектом премиум-класса по версии премии Urban) с пока демократичным (для премиума) ценообразованием занял 5-е место благодаря росту средней цены на 11,8% (до 1,043 млн руб./кв. м). Дорого? Дорого! Но в локации «Москвы-Сити» не такой большой выбор жилых проектов, а значит надо пользоваться моментом. Сдача запланирована на II кв. 2027, проект обладает хорошей внутренней инфраструктурой, а если вы работаете в Сити, то на работу вам можно будет дойти пешком за 5, максимум 10 минут (если лифты в офисных башнях не подведут). Проект сдаётся без отделки.

В пятёрку лучших врывается ЖК премиум-класса «Дом А» от ГК «Брусника». Средняя цена для премиум-класса демократична (пока!) – 751 тыс. руб./кв. м, а рост за квартал составил 11,9%. Возможно, в своей локации это был один из самых недооценённых проектов, и теперь он активно нагоняет упущенное. Располагается в глубине кварталов, отличается интересной архитектурой, множество квартир с террасами. И, самое главное, это не формат высоченных башен, соседей в которых вы никогда не выучите, а вполне себе камерный проект с двумя секциями по 22 этажа, а остальные секции – 8 и ниже. На этаже до 6 квартир максимум (в основном по 4-5). Без отделки. Проект сдаётся через год, так что и для инвестиций, и для себя имеет смысл рассматривать.

В шаге от подиума остановился на 4-м месте проект бизнес-класса «Квартал Серебряный Бор» от девелопера St. Michael. Рост цены составил 12,8% (до 815 тыс. руб./кв. м). Серебряный Бор – место, которое само себя продаёт, поэтому здесь можно ничего не объяснять. Только могу добавить, что в перспективе (до 2030 года) место станет ещё лучше благодаря открытию станции метро «Серебряный бор» вблизи от новостройки (около 5–7 минут пешком). Проект сдаётся через год, и есть только один момент, который может насторожить (помимо скидок в 20%, характерных для этого девелопера) – смена собственника. Доля прежнего девелопера St. Michael в проекте сократилась с 85% до 34%, а структура ООО «Перспективные инвестиции» стала владельцем контрольного пакета (51%). Компания «Перспективные инвестиции» в 2022 году входила в периметр Сбербанка, а сейчас управляется Андреем Лихачевым, который также возглавляет проект «Сберсити». Хорошо это или плохо? Наверно, в текущей макроэкономической ситуации – скорее, хорошо.

Бронза достаётся ещё одному проекту «Брусники» – ЖК комфорт-класса «Издание»! Средняя цена выросла до гуманных для Москвы 377 тыс. руб./кв. м (13,5% за квартал). Почему так доступно, да ещё и с наличием предчистовой отделки? Проект располагается довольно удалённо (равноудалённо) от станций метро (около 10-15 минут пешком) в Нижегородском районе. Да, возможно район не самый статусный, однако необходимая инфраструктура есть рядом, сами дома сдаются через год, так что инвестиционный потенциал явно имеется.

Серебро взяли дебютанты рейтинга из компании Sezar – ЖК бизнес-класса «Сезар Сити». Дом «Династия» на Полежаевской видели? Это та же компания. Новый проект даже чем-то схож с ним.  Богато, и уже довольно дорого – цена выросла до 671 тыс. руб./кв. м (+13,9% за квартал). Сдача через год, собственная школа с детским садом, относительная близость к «Москве-Сити» (территория «Большого Сити»). Все квартиры без отделки.

Ну а победу вырывает совершенно не известный на рынке застройщик «Строй Сервис», СЗ «Сияние» которого реализует проект премиум-класса «Крылатская 33». В спорте (и уже не только) есть такой термин – «андердог» (underdog) – т. е. участник соревнований, от которого не ожидают победы, и который вдруг может «выстрелить» на первые места. Средняя цена выросла за квартал до 800 тыс. руб./кв. м, что составило 14% за квартал. Рядом парки и Москва-река, храм. Район развит с точки зрения школ, детских садов и магазинов. Проект, помимо малоизвестности застройщика, обладает ещё одной особенностью – расположен достаточно далеко от метро (15-20 минут пешком). С другой стороны, покупатели премиум-жилья, наверно, не каждый день ездят на метро, а значит и существенным недостатком это можно не считать. Ввод через год, а значит можно успеть поучаствовать.

Поздравляем победителей!

Во II квартале 2026 года мы увидели интересную картину: рынок новостроек продолжает расти, несмотря на ужесточение семейной ипотеки и паузу в снижении ключевой ставки. Ажиотаж в июне, вызванный обсуждением новых изменений в льготной программе, подстегнул продажи. Рост цен у всех проектов, вошедших в десятку, составил от 9% до 14% — это серьёзный показатель, учитывая непростой фон. При этом риски есть всегда, и надо об этом помнить. Однако недвижимость остаётся в обозримой перспективе одним из ключевых инструментов для сбережения и приумножения средств. Если готовы рисковать — удачи в инвестициях!

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.07.2026 г. и на 01.04.2026 г. с количеством лотов в продаже не менее 10, в формате квартир в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам проекта на соответствующие даты.

При подготовке рейтинга за II квартал 2026 года, как и в прошлых рейтингах, в анализ включены проекты с относительно невысоким порогом входа (бюджетом покупки квартир), которые можно отнести к объектам инвестиций для достаточно широкого круга лиц. Условная цена отсечения — 1 млн руб./кв. м.

Табл. Топ-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены предложения за II квартал 2026 года:

* При подготовке статьи использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек».

Читайте также:

Итоги I полугодия: массовые новостройки постепенно покидают Москву, цены растут

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июне

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М