Самые подорожавшие новостройки I квартала: топ-10 московских ЖК с ростом цены до 15,2%

В I квартале этого года застройщики столкнулись со снижением покупательской активности, однако цены продолжили рост. Квартального удорожания свыше 30-40%, как это было раньше, уже не наблюдается, однако проекты, вошедшие в топ-10, выросли в стоимости на 10-15%. О том, какие ЖК попали в десятку и что этому способствовало, специально для читателей Новострой-М рассказал автор рейтинга Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». 

Картина рынка

Прошлый рейтинг составлялся за IV квартал 2025 года, когда ключевая ставка понизилась до 16% (в декабре). В I квартале тренд продолжился: 15,5% – в феврале, 15% – в марте. Если идти такими же темпом (0,5 п. п. в заседание), то за оставшиеся в этом году плановые заседания мы придём к 13%.

Насколько это хорошо для рынка недвижимости? Ну, если сейчас «рыночная» ипотека выдаётся под 18-20%, то будет выдаваться под 16-18%. Прямо скажем, разница не настолько велика, чтобы бросать всё и бежать на рынок новостроек. Но! Тут главное – направление, куда идёт ключевая ставка. И если она всё время будет снижаться, значит надо просто как-то пережить это непростое время, а в 2027-2028 годах, глядишь, и можно будет взять ипотеку уже под вполне вменяемые 10-13%.

При этом на депозитах уже скопилось более 71 трлн рублей (по состоянию на конец марта). И понятно, что снижение ключевой ставки (а значит, и ставок по депозитам) не должно приводить к большим перетокам средств с депозитов в реальные сектора экономики, в частности в недвижимость (для информации, весь рынок новостроек России оценивается примерно в 5-6 трлн рублей, рынок новых автомобилей – сопоставим). Иначе получим опять рост цен, инфляцию, ну а как у нас ЦБ борется с инфляцией? Правильно, повышением ключевой ставки. Поэтому «посадка» ключевой ставки будет максимально мягкой.

Что эта программа (по крайней мере, в Москве) перестала исполнять свои прямые функции – улучшать условия проживания семей, стало ясно практически сразу – достаточно было посмотреть на типы квартир, приобретаемых по программе – в основном это были «однушки» и студии. С другой стороны, с суммой кредита в 12 млн рублей в Москве в старых границах, прямо скажем, сложно было улучшить условия (при среднем чеке 25–30 млн руб. за «двушку»), если только не продавать уже имеющуюся квартиру.

Но это полбеды. Вторая беда наступила в виде невозможности взять более одной льготной ипотеки на семью, а также исключения применения «донорской» схемы. Эти лазейки с 01.02.2026 года прикрыли, и после рекордного января (по данным «Пульса Продаж Новостроек» в «старой» Москве зарегистрировано 3 857 ДДУ), произошло падение на 26% (до 2 856 ДДУ) в феврале, а по итогам марта – практически аналогичное февралю значение (2 945 ДДУ). Это притом, что раньше январь всегда считался месяцем самого низкого сезона в году (с наименьшим количеством сделок). Доля сделок с ипотекой с 70% в январе сократилась до 48% в марте.

Таким образом, привлекательность новостроек растёт, а инструменты продаж адаптируются к новым условиям: набирает обороты траншевая ипотека (заёмщик получает сумму кредита несколькими частями, что позволяет существенно сократить ежемесячные платежи, пока не получена вся сумма – как правило до конца строительства, срок может составлять 1,5-3 года), возобновляется субсидированная ипотека (застройщик платит комиссию банку за снижение ставки на какое-то время, сейчас зачастую на 1-3 года), что также позволяет на время субсидированной ставки платить пониженные ежемесячные платежи.

Как нетрудно догадаться, все перечисленные варианты являются способом выживания любой ценой до момента приведения ставок по рыночной ипотеке до приемлемых значений (тех самых 10-13%) и рефинансирования под эти условия. Так или иначе, но 100% стоимости квартиры есть пока не у всех покупателей, либо они просто не готовы пока распечатывать свои депозиты на всю сумму.

Рейтинг

Сегодняшний топ-10 по самым «подорожавшим» проектам удивил присутствием сразу двух проектов ГК «Самолёт» (видимо девелоперу, не получившему поддержки от государства, пришлось брать ситуацию в свои руки и повышать цены). Из прошлого рейтинга в новый перебрался лишь один проект. Но обо всём по порядку.

Открывает сегодняшний рейтинг проект ЖК бизнес-класса «Шелепиха» от приближённого к московским властям девелопера «Управление экспериментальной застройки» (УЭЗ). 10-е место обеспечил рост средней цены за квартал на 9,8% (до 520 тыс. руб./кв. м). Я был на месте строительства этого комплекса примерно 2 года назад, и меня очень сильно удивили цены продаж на тот момент. Очевидно, что проект был существенно недооценён: про него мало кто знал, и поэтому, несмотря на отличную транспортную доступность (станция метро «Шелепиха» в 2 шагах, даже не минутах) и расположение в Большом Сити, на тот момент в нем стояли очень-очень демократичные цены. Прямо скажем, даже сейчас 520 000 руб./кв. м для этого места и на высокой стадии готовности – это очень немного. Наверняка после выхода этого материала в проект набегут покупатели, и есть только один фактор, способный охладить горячие головы инвесторов – срок сдачи во II квартале текущего года. Проект уже практически готов, но в остатках имеется довольно большой объём предложения – около 40%.

На 9-е место приземлился «Самолёт» с одним из двух сегодняшних проектов-участников рейтинга – ЖК «Молжаниново». Кто-то может сказать, что это не совсем Москва, но…. юридически это Северный административный округ, скоростной транспорт в формате МЦД представлен (станция в 7-8 минутах пешком), так что этот скромный проект имеет все основания быть в рейтинге с показателем роста средней цены на 10,2% (до 319,7 тыс. руб./кв. м). Не удивляйтесь цене – да, это за МКАД, и да, это эконом (или стандарт) класс. Но заработать можно и на этом проекте. Есть только один нюанс – срок ввода уже в III квартале 2026 (мало времени остаётся для роста цены), но, с другой стороны, и рисков меньше.

8-е место занимает дебютант нашего рейтинга – компания «Брусника» с проектом ЖК комфорт-класса «Метроном». Рост составил 10,6%, текущая средняя цена предложения – чуть меньше 400 тыс. руб./кв. м (392,7). Сроки сдачи в зависимости от дома (предложения есть в обоих корпусах) – III или IV квартал этого года. Есть квартиры как с предчистовой отделкой, так и без отделки. Ровно 10 лет назад я познакомился с проектами компании «Брусника» в Тюмени, но не предполагал, что они смогут выйти так быстро и эффектно в Москву. Предложения ещё хватает, так что есть смысл поторопиться, потенциал для роста определённо ещё есть.

«Гранель», на мой взгляд, в бизнес-классе этакий панк среди пай-мальчиков.  Виной ли их бэкграунд в виде реализованных проектов (ранее компания занималась исключительно проектами эконом- и комфорт-класса) или же вопрос в эпатирующей рекламе (любят они это дело). Но продажи идут неплохо, а проект бизнес-класса «Павелецкая от Гранель» уже второй раз участвует в нашем топ-10 (в прошлый раз он входил в рейтинг во II квартале 2025 года). Рост цены на 10,7% (до 642,9 тыс. руб./кв. м) обеспечил 7-е место. В продаже остались только корпуса со сроком сдачи в III кв. 2028 года. Учитывая, что это самый близкий проект к Садовому кольцу (500 метров) в локации со сроком сдачи после 2027 года, инвестиционный потенциал явно имеется. Рекомендую присмотреться.

На 6-м месте – ЖК бизнес-класса «Войс» (средняя цена выросла за квартал на 10,8% и достигла 573,8 тыс. руб./кв. м – что совсем неплохо для локации (15 минут пешком от станции метро «Текстильщики», рядом проходит МСД, по соседству – остатки промышленного кластера). Кстати, этот ЖК уже второй раз подряд входит в топ-10. Продавать по таким ценам, пусть и недалеко от ТТК, надо уметь – моё почтение девелоперу 3S Group. Тем более, что передача ключей запланирована в 2029 году (ввод заявлен в конце 2027 года). Тут также имеется инвестиционный потенциал ввиду сроков ввода и передачи ключей.

В прошлом рейтинге за IV квартал 2025 года было аж 5 проектов от ПИК, в данном случае девелопер решил обойтись одним, который раньше не входил в десятку. ЖК комфорт-класса «Лосиноостровский парк» (учитывая, что Лосиный остров – это национальный парк, получается «Парковый парк»?) занял 5-е место в рейтинге с показателем роста средней цены 10,83% (средняя цена выросла до 407,3 тыс. руб./кв. м).

Срок сдачи корпуса в продаже – I кв. 2028 года, предложение пока есть, правда немного (около 50 лотов). Явно будет ещё минимум одна очередь, а первая очередь уже заселена. Инвест? Наверняка. Единственное, что немного омрачает радость инвестирования – все квартиры без отделки (а когда-то именно наличие полной отделки или хотя бы предчистовой делало проекты ПИК особенно привлекательными для инвестирования – можно было приобрести квартиру, и дальше выбирать – перепродавать её спустя какое-то время или же сдавать в аренду, а потом уже продать).

На 4-м месте проект от родного брата ПИК – компании Forma, ЖК бизнес-класса «Моментс». Впечатляющая цена 578,2 тыс. руб./кв. м была достигнута благодаря росту в течение квартала на 11,9%. Все корпуса с предчистовой отделкой (привет ПИКу), сдача в I кв. 2027 года, остатки ещё есть, можно брать. Рядом – парк Покровское-Стрешнево, станция МЦК «Стрешнево», так что если не смущает расположение в треугольнике из двух железных дорог и Волоколамского шоссе – добро пожаловать.

Бронза достаётся единственному в njg-10 премиальному проекту «Родина Парк» от Группы «Родина». Квартиры «с гарантией на мужа», расположение на третьей линии Кутузовского проспекта (на самом деле, Можайского шоссе), разные сроки сдачи (есть IV кв. 2026 г. и I кв. 2028 года). Метро, правда, далековато – 12-15 минут пешком от станции метро «Давыдково», но в премиуме и не принято ездить на метро.  Рост цен составил 13,2% за квартал, средняя цена выросла до 761,6 тыс. руб./кв. м. Есть ли потенциал для дальнейшего роста? Для второй очереди со сроком сдачи в 2028 году – определённо.

Как-то этот комплекс апартаментов комфорт-класса уже был в нашем рейтинге, причём в роли победителя, сейчас у него серебро. И тогда, и сейчас причина роста – в трансформации апартаментов в квартиры. Это «Ситимикс» от девелопера Apsis Globe. Средняя цена теперь составляет 466 тыс. руб./кв. м (рост – на 13,7%), что уже вполне соответствует ценам на квартиры. Одна печаль – комплекс сдаётся уже в июле 2026, а значит много заработать на нём уже не получится.

Ну а победителем становится проект комфорт-класса «Квартал Домашний» от ГК «Самолёт». Расположение на набережной, рядом с парком 850-летия Москвы, заселённые дома напротив (возведённые ещё прошлым девелопером, Группой ПСН), станция МЦД Курьяново в 7 минутах пешком подтверждают среднюю цену – без малого 500 тысяч рублей (493,6 тыс. руб./кв. м). Рост в течение квартала составил 15,2%. Сроки сдачи – II и IV кварталы 2026 года, так что придётся заскакивать в последний вагон, чтобы успеть заработать.

Поздравляем победителя и желаем, чтобы девелоперу больше никогда не потребовалась помощь государства!

В завершение хотел бы отметить, что в сегодняшнем топ-10 были довольно скромные значения приростов средней цены (больше 15% ни у кого не зафиксировано). Но факт, что у всех проектов из нашего рейтинга динамика составила 10% и больше – уже навевает оптимизм, учитывая сложившийся непростой фон на рынке недвижимости. Риски есть всегда, надо это помнить, однако и другого такого инструмента, как недвижимость, не найти для сбережения и приумножения средств. Если готовы рисковать – удачи в инвестициях!

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.04.2026 г. и на 01.01.2026 г. с количеством лотов в продаже не менее 10, в формате квартир в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам проекта на соответствующие даты, т. е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь этих квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале января 2026 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в марте эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и, наоборот, снизиться.

При подготовке рейтинга за I квартал 2026 года, как и в прошлых рейтингах, включены проекты с относительно невысоким порогом входа (бюджетом покупки квартир), которые можно отнести к объектам инвестиций для достаточно широкого круга лиц (в отличие от всех новостроек элитного и части новостроек премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв. м.

Таблица. Топ-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены предложения за I квартал 2026 года:

* При подготовке статьи использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек».

Читайте также:

Новостройки Коммунарки подорожали на 20% за 1,5 года, средняя площадь квартир сократилась на 15%

Итоги марта: на покупку средней квартиры комфорт-класса в новостройке теперь нужно 21,6 млн рублей

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М