Жить и работать: в «Большом Сити» построят еще около 4 млн кв. м недвижимости, доля жилья может вырасти до 27%

Территория «Большого Сити» развивается с конца 1990-х годов и давно уже не ограничивается ММДЦ «Москва Сити». Что будет построено в этой локации в ближайшие десять лет? 

«Большой Сити» обещает стать одним из самых масштабных и амбициозных градостроительных проектов в Москве. Прогнозируется, что в течение ближайших десяти лет на его территории появятся до 4 млн кв. м коммерческой и жилой недвижимости. Аналитики премии Urban изучили перспективные проекты «Большого Сити» и собрали топ-10 девелоперских компаний, которым предстоит сделать наиболее значительный вклад в развитие всероссийского делового центра.

Помимо разнообразной коммерческой недвижимости, на территории «Большого Сити» ожидается и жилая застройка. Новые офисные центры и рабочие места послужат дополнительным стимулом к переселению сюда тысяч управленцев и представителей других «офисных» специальностей.  По оценке премии Urban, на текущий момент в границах «Большого Сити» реализуется около 17% всей недвижимости бизнес- и премиум-класса в Москве. При этом через пару лет доля локального предложения жилья может увеличиться до 25–27%. 

«Рынку высококачественных офисов уже давно стало слишком тесно в границах ММДЦ «Москва-Сити», и в краткосрочной перспективе этот эффект будет только усиливаться. К началу осени текущего года уровень заполняемости здесь достиг небывалой ранее отметки в 99%. Единственный выход из сложившегося тупика – коренное переосмысление масштабов и концепции делового центра города. Это напрямую связано с проектом «Большого Сити», который 50-кратно превосходит по размерам имеющееся деловое ядро. В его реализации участвует многочисленный пул застройщиков. Среди них аналитики Urban отобрали десять компаний, которым предстоит сделать наиболее значительный вклад в новейшую инфраструктуру столичного «Сити»

Ольга Хасанова, CEO и учредитель премии Urban

Если брать новейший этап в освоении «Большого Сити» (объекты, стартовавшие или анонсированные после 1 января 2024 г.), то самым активным его участником следует признать холдинг Sezar Group, который в перспективе планирует возвести на это территории более 550 тыс. кв. м недвижимости разного формата.

В 2024 году девелопер приступил к возведению домов первой очереди ЖК Sezar City, где по состоянию на ноябрь 2025 года 14% всего свободного объема предложения жилой недвижимости в границах БС. Инфраструктурное наполнение проекта включает образовательный центр площадью 20 тыс. кв. м, где предусмотрено 300 детсадовских мест и 700 школьных. В этой же локации находится и один из офисных активов Sezar Group – 11-этажный бизнес-центр во 2-м Силикатном проезде. Также Sezar Group реализует на 20 га бывшей овощебазы «Красная Пресня» премиальный ЖК Sezar Future (71,3 тыс. кв. м жилой недвижимости).

Помимо жилых проектов, Sezar Group развивает и направление коммерческой недвижимости в «исторических границах» ММДЦ «Москва-Сити». На площадке возле башен «Империя» и «Город столиц» уже идет строительство МФК «Сити 4», на второй площадке девелопера (к востоку от Выставочного переулка) запланировано строительство бизнес-центра Sezar Tower. В первых числах ноября появилась информация приобретении Мосбиржей площадей для штаб-квартиры в МФК «Сити 4». 

Некоторые жилые проекты в составе «Большого Сити»:

Вторым значимым игроком на рынке «Большого Сити» вероятно станет MR, которая планирует возвести на этой территории порядка 374 тыс. кв. м. Девелопер уже возводит небоскреб One, который включает 1,4 тыс. квартир (99,8 тыс. кв. м), 56 тыс. кв. м офисных площадей и инфраструктуры. На территории «Большого Сити» девелопер разместил своей еще проект из корпоративной линейки офисных небоскребов – БЦ Top Tower (99,3 тыс. кв. м полезной площади плюс парковая зона величиной 5 тыс. кв. м). 

Большинство застройщиков, участвующих в создании нового облика «Большого Сити», предпочитают сосредоточиться на жилых зданиях в отличие от гибридного подхода Sezar Group и MR Group. Самый яркий пример – «Донстрой», в планах которого возвести порядка 235 тыс. кв. м жилья. Все усилия сезона-2024 и сезона-2025 были связаны с развитием жилого массива «Остров» в Мневниковской пойме. В общей сложности новые корпуса заполнены 222,0 тыс. жилья и 15,9 тыс. кв. м коммерческой инфраструктуры. 

Примерно столько же недвижимости (231,8 тыс. кв. м) запроектировано в двух башнях ЖК «Страна.Сити», под который отведен участок в Камушках. Этот актив принадлежит тюменской компании «Страна Девелопмент» – единственному региональному игроку среди ведущих застройщиков исследуемой локации. В топ-10 девелоперов, осваивающих «Большой Сити», оказался Vesper благодаря ЖК «Vesper Кутузовский» (84,9 тыс. кв. м жилой площади и 5,9 тыс. кв. м сопутствующей инфраструктуры). 

В офисном зачете безоговорочно лидирует девелопер Stone. Он формирует два очень мощных деловых кластера на севере (Ходынка) и на юго-западе (Мневники) «Большого Сити». Каждый из них структурно разделен на четыре очереди. Совокупная площадь офисов в тех корпусах, параметры которых известны на текущий момент, исчисляется 228,6 тыс. кв. м. Двумя указанными проектами интересы Stone в «Большом Сити» далеко не ограничиваются. Под его контроль перешли гаражный кооператив и концертный зал Atmosphere в Шмитовском проезде. На территории участка (2,43 га) может появиться бизнес-центр на 180–200 тыс. кв. м. 

Наконец, обзор будет неполным без упоминания 400-метровой башни у северной оконечности реконструируемого моста «Багратион». Накануне 2025 года «Галс-Девелопмент» продал ее – как минимум 75 млрд рублей – корпорации Wildberries&Russ. Его площади в 128 тыс. кв. м хватит для того, чтобы принять не менее 17 тыс. сотрудников.

Топ-10 застройщиков Большого Сити по суммарному метражу недвижимости в зданиях, строящихся или анонсированных с 1 января 2024 г.:

Читайте также:

За 10 лет доля свободных площадей в офисах «Москва-Сити» снизилась в 14 раз

Стекло, бетон и небоскребы: в «Большом Сити» в продажу вышло рекордное количество новостроек

Автор: эксперты премии Urban