Жилье и инфраструктура в балансе: в рамках 102 проектов КРТ построят 7,5 млн кв. метров недвижимости разного назначения

Комплексное развитие территорий в Москве продолжается не первый год. Аналитики на примере нескольких крупных проектов рассказали, какого эффекта достигает реализация программы КРТ.

Бывшие промышленные и складские территории Москвы становятся площадками для формирования многофункциональных кварталов. Наряду с жильем здесь планируют новые рабочие места, социальную инфраструктуру, сервисы и общественные пространства. Масштаб и разнообразие таких решений отражает статистика комплексного развития территорий.

Еще десять лет назад промзоны рассматривались как один из крупнейших земельных резервов внутри сложившегося города. В 2017 году они занимали около 18,8 тыс. га, или 17% территории старой Москвы; к тому времени для 3,3 тыс. га было утверждено 68 проектов планировки с потенциалом более 31 млн кв. м недвижимости. За прошедшие годы редевелопмент приобрел системный характер и стал охватывать одновременно жилую, деловую и социальную функции.

По данным столичных властей на июль 2026 года, город проработал свыше 470 проектов на площади более 4,7 тыс. га. Их совокупный градостроительный потенциал составляет около 73,7 млн кв. м: 41,4 млн кв. м жилья, 27 млн кв. м общественно-деловой и 5,3 млн кв. м производственной недвижимости. В стадии реализации на тот момент находились 235 проектов.

Показательно распределение функций в одном из опубликованных срезов. Из 102 проектов КРТ, представленных за январь–июль 2026 года, на жилье приходится 48,5% будущих площадей, на инфраструктуру различного назначения – 51,5%. Совокупно они предусматривают более 7,5 млн кв. м застройки и свыше 46 тыс. рабочих мест. Эти показатели характеризуют конкретную выборку новых решений, но сами по себе не доказывают изменения долей жилых и нежилых функций в динамике.

«Реорганизация промышленных зон и городские льготные программы решают ключевой вопрос для девелопера применительно к центральным районам – отсутствие свободных земельных участков под застройку. Новое строительство осуществляется с учетом интересов всех сторон: города, резидентов и конечных пользователей. На этом фоне облик города преобразуется в современную и благоустроенную среду»

Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate

На конкретных площадках этот баланс складывается по-разному. В Южном Тушине на участке бывшей промзоны площадью 46,3 га запланировано 1,1 млн кв. м недвижимости. Жилая и общественно-деловая функции распределены поровну – по 550 тыс. кв. м; по завершении проекта ожидается создание около 15 тыс. рабочих мест. Здесь равновесие двух направлений заложено непосредственно в параметры освоения.

В «Коровино» формируется другая модель. На территории 34,37 га весь предусмотренный объем в 375 тыс. кв. м относится к нежилой недвижимости. Среди будущих объектов – современные производства, технопарки и общественно-деловые площади; планируемый прирост занятости составляет 11,5 тыс. рабочих мест. Этот пример показывает востребованность бывших промплощадок для обновления производственной и деловой базы города.

«Южный порт» демонстрирует масштабный смешанный сценарий. На участке 51,3 га заявлено почти 1,7 млн кв. м недвижимости, включая 949,3 тыс. кв. м жилья и 745,1 тыс. кв. м общественно-деловой застройки. Проект предусматривает создание более 18,5 тыс. рабочих мест. Разнообразие функций позволяет формировать район, в котором проживание сочетается с занятостью и городской инфраструктурой.

Особенно отчетливо взаимодействие этих функций прослеживается в «Большом Сити», где бывшие производственные и коммунальные площадки становятся частью растущего жилого и делового пояса вокруг «Москва-Сити». По данным IBC Real Estate, существующий офисный фонд территории оценивается в 3,9 млн кв. м, а потенциальный объем к 2035 году – в 6,2 млн кв. м. Для кластера «Звенигородская» прогнозируется рост с 277 тыс. до 1,6 млн кв. м. Эти оценки учитывали строящиеся и заявленные объекты и отражали перспективу развития макролокации на момент исследования.

«В Большом Сити хорошо видна синергия различных видов недвижимости и инфраструктуры: территория комплексно благоустраивается на фоне жилой застройки, что притягивает спрос и повышенный интерес к строящимся бизнес-центрам. Таким образом, растет стоимость как жилых, так и коммерческих объектов, которые формируют самодостаточную систему и реализуют концепцию «15-минутного города», где основные потребности резидентов могут быть удовлетворены в непосредственной близости к месту работы и проживания», – считает Екатерина Ногай.

При последовательном освоении площадки к жилой функции присоединяются образовательная и деловая инфраструктура, формируя основу для собственной экономической активности квартала. В районе Хорошево-Мневники «Большого Сити» начинается застройка территории более 6 га. Первый этап – строительство двух корпусов ЖК «СЕЗАР СИЛИКА» с разноцветными навершиями-кристаллами. Участок застройки примыкает к Карамышевской набережной, реконструкция которой продолжит формируемый вдоль Москвы-реки протяженный пешеходный маршрут длиной около 7 км.

Другой пример длительного частного редевелопмента – «Символ» компании «Донстрой» на территории бывшего завода «Серп и Молот». Проект занимает около 60 га, а связующим пространством между кварталами стал парк «Зеленая река» проектной площадью 10 га. Жилье здесь дополняется общественно-деловыми, социальными, спортивными и культурными объектами. В этом случае целостность большой площадки обеспечивается в том числе общественным пространством, которое объединяет очереди застройки.

Параметры современных проектов показывают, насколько разными могут быть задачи бывших промышленных территорий: создание рабочих мест, развитие жилья, формирование деловых кластеров и улучшение общественной среды. Общим критерием постепенно становится способность этих функций работать вместе. Именно от этого во многом зависит, насколько успешно новая застройка включится в уже сложившийся город.

Читайте также:

Самые подорожавшие новостройки III квартала: топ-10 московских ЖК с ростом цены до 22%

Сколько новостроек нужно Москве? В столице растет дисбаланс между вводом жилья и спросом на «первичку»

Автор: эксперты компании IBC Real Estate