Уже не экзотика: предложение офисов в составе строящихся ЖК выросло в десять раз

В московских новостройках все чаще стали проектироваться и открываться офисные помещения. Лидирует по доле такого предложения премиум-класс. 

В 2026 году в Москве будет введено самое большое за все годы количество офисных площадей в составе жилых комплексов – около 360 тыс. кв. м. Согласно исследованию Nikoliers, это в 9 раз больше суммарного объема ввода за все предшествующие 5 лет. По объему текущего строительства этот сегмент также бьет рекорды – общая арендопригодная площадь офисов в составе строящихся ЖК за пять лет увеличилась в 10 раз, достигнув 1,41 млн кв. м.

По оценке October Group, около 70% покупателей таких площадей приобретают их как инвестиционный актив, а до 15% сделок с коммерческими помещениями в ЖК «Сторис на Мосфильмовской» заключали покупатели квартир – для собственного бизнеса или формата «работа рядом с домом».

Рынок mixed-use недвижимости (объектов смешанного назначения) в Москве переживает бум. Если в 2021 году среди новостроек было представлено всего 4 жилых проекта с офисами, то сейчас деловые площади предусмотрены уже в каждом десятом ЖК. Рост шел двумя волнами: первая пришлась на 2023 год, когда офисы вышли сразу в восьми жилых комплексах. Вторая более мощная волна зафиксирована в 2025 году – сразу 10 новых проектов, а в 2026 году к ним добавилось еще 6 ЖК с деловыми пространствами. Сегодня на рынке новостроек Москвы в продаже представлен 351 проект, и 34 из них предусматривают офисы.

2026 г. станет рекордным по вводу офисов в жилых комплексах. В I–III кварталах было сдано 283 тыс. кв. м офисных площадей в жилых проектах SLAVA, «Сторис на Мосфильмовской», «Сидней Сити», «Порта», «РИВА», «Зиларт Гранд», Ahead, «Level Южнопортовая» и три здания в «СберСити». До конца года ожидается ввод деловых пространств в «Бадаевском», «AFI2B Тагильская» и «Опусе» – еще на 77 тыс. кв. м. Таким образом, по итогам года будут введены офисные блоки в 12 проектах общей площадью около 360 тыс. кв. м. Для сравнения: за 2021–2025 годы суммарно ввели всего 41 тыс. кв. м офисов в составе ЖК.

По заявленным срокам, до 2030 г. офисы в жилых проектах дадут рынку около 1,3 млн кв. м новых площадей, что сопоставимо с годовым вводом всего офисного рынка Москвы.

«Больше всего строящихся проектов с офисами в составе приходится на бизнес-класс – 14 ЖК (41%). К премиальному сегменту относится 10 жилых комплексов с деловыми площадями, к комфорт-классу – 7 проектов, а к элитному – 2 объекта.   По площади картина другая. Премиум-проекты дают 30% всего объема (420 тыс. кв. м), а бизнес-класс – 27% (378 тыс.). Причина в том, что в премиуме много крупных офисных блоков»

Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers

С точки зрения географии предложения лидирует Западный административный округ, на который приходится 9 строящихся ЖК с деловыми пространствами – это 26% представленных на рынке проектов и 44% офисных площадей. К этому же округу относятся введенные в 2026 году «Сторис на Мосфильмовской» и три офисных здания в «СберСити». Далее идут ЦАО (6 проектов), ЮАО (5), САО и СЗАО (по 4), ЮВАО (3). При этом, по прогнозам аналитиков, в ближайшие три года около 78% площади ввода придется на ЗАО и СЗАО.

Спрос со стороны покупателей подтверждает востребованность mixed-use формата. В «Сторис на Мосфильмовской» все 49 офисных помещений и 19 помещений под ритейл были реализованы за 24 месяца – еще до ввода дома в эксплуатацию.

«Мы сознательно не выводили коммерческие помещения на рынок одновременно с квартирами. По нашей стратегии продаж они поступали в реализацию поэтапно, примерно через полгода после получения разрешения на строительство. Это позволило сначала сформировать понимание проекта у рынка и будущих жителей, а затем предложить коммерческие площади уже в контексте сложившегося спроса. По итогам реализации мы можем сказать, что около 70% покупателей офисов – инвесторы, остальные 30% приобретали помещения для собственного использования. Среди них есть и жители комплекса, для которых важна возможность работать рядом с домом. В целом 12–15% сделок с коммерческими помещениями заключили покупатели квартир в этом же ЖК»

Александр Ширяев, коммерческий директор October Group

Всего в рамках «Сторис на Мосфильмовской было введено 40 тыс. кв. м недвижимости, из которых 6 тыс. кв. м приходится на общественно-деловое пространство, расположенное в двухэтажном стилобате, объединяющем два жилых корпуса на 440 квартир. Деловые помещения занимают второй этаж, а на первом предусмотрены помещения под коммерческую инфраструктуру – кафе, рестораны, аптеки. Для разделения потоков жителей и офисных сотрудников девелопер реализовал отдельные входы в жилую и деловую части.

Офисы в составе жилых комплексов всего за 5 лет превратились из экзотического формата в один из самых быстрорастущих сегментов рынка. 2026 год демонстрирует максимальные показатели ввода, а до 2030 года девелоперы введут еще около 1,3 млн кв. м таких площадей. При этом децентрализация офисного рынка и появление деловых площадей непосредственно в составе жилых проектов служит увеличению количества рабочих мест в жилых районах и снижению маятниковой миграции.

Читайте также:

Комфорт сотрудников и максимум функциональности: как меняется подход к проектированию офисов

Подземка имеет значение: коммерция в новостройках у метро почти в 1,5 раза дороже «отдаленных» вариантов

Автор: эксперты компаний Nikoliers и October Group