Условное разделение жилья на классы помогает застройщикам грамотно выстраивать ценовую политику своих проектов. Все более востребованным среди московских покупателей становится дорогое жилье сегмента «бизнес». Новострой-М рассказывает, как изменились требования к новостройкам бизнес-класса и что они сегодня собой представляют.
Строительные стандарты
Для определения качества жилых проектов застройщики ориентируются на классификацию, предложенную Российской гильдией риэлторов в 2012 году. Однако она не является неким незыблемым эталоном с четко прописанными параметрами, так как не регулируется законодательно и носит исключительно рекомендательный характер. Благодаря этому девелоперы имеют возможность относить свои ЖК к тому или иному классу в соответствии с собственными критериями.
Тем не менее, огромную роль в обозначении класса жилья играет расположение новостройки, уровень ее благоустройства, сопутствующая социальная общественно-деловая инфраструктура, хорошая транспортная доступность, близость к ключевым магистралям, а также достойная экологическая обстановка.
Стандартная схема, используемая в России, предлагает покупателям пять основных категорий жилья:
- «стандарт»;
- «комфорт»;
- «бизнес»;
- «премиум»;
- «элит».
Демократизация бизнес-класса
В последнее время наблюдается любопытная тенденция: класс новостроек постепенно снижается, так как растут требования к проектам. То, что еще 2-3 года назад считалось крепким «комфортом», превратилось в «стандарт», «бизнес» трансформировался в «комфорт» и т.п. Происходит смешение качественных характеристик и взаимное проникновение одного сегмента в другой. Становится все сложнее однозначно определить, какому именно уровню соответствует свежевозведенный ЖК.
Демократизация бизнес-класса проходит еще заметнее, отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». То, что привыкли называть этим типом недвижимости в двухтысячные годы, сейчас встречается только в классе «бизнес-плюс». В первую очередь из-за локации: если раньше бизнес-класс мог позволить себе располагаться только внутри ТТК или на западе и юго-западе столицы, то теперь такая роскошь крайне редка. Обычный «бизнес» может появляться уже в самых разных местах, а «бизнес-лайт» – и у отдаленных станций метро (ЖК «Фестиваль Парк-2»), в том числе на юго-востоке (ЖК «Аквилон Beside»).
Минимально допустимый размер жилплощади также перестал быть характеристикой бизнес-класса. Например, в проектах «Level Причальный» или AFI Tower есть лоты от 17 и от 21 кв. м соответственно.
Даже приватность, некогда неотъемлемый атрибут ЖК с улучшенными параметрами, в некоторых проектах бизнес-класса сегодня может отсутствовать: в таких проектах иногда нет огороженной территории.
Поэтому сегодня, в условиях высокой конкуренции на первичном рынке, девелоперы наделяют свои объекты новыми опциями, характерными для более высоких классов жилья. К ним относятся, например, элементы системы «умный дом» и авторское благоустройство. Безусловно, это повышает качество и потребительские характеристики проектов, а также положительно сказывается на их привлекательности, однако потенциальным клиентам становится все труднее определить границы и понять, где заканчивается один сегмент и начинается другой, говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
«Одной из наиболее актуальных тенденций в бизнес-классе выступает широкое внедрение технологий «умного дома». К ним относятся безопасность (видеонаблюдение, доступ по смарт-ключу или биометрии, датчики задымления), инженерия (счетчики с дистанционной передачей данных в управляющую компанию, «Аквастоп», защита от коротких замыканий), управление профилями дома с гаджета, климатическая установка»
Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
Характеристики современного бизнес-класса
Несмотря на обоюдную интеграцию классов жилья, сегмент «бизнес» значительно отличается от масс-маркета, к которому традиционно причисляют стандарт- и комфорт-класс.
Из-за разрозненного позиционирования девелоперами, бизнес-класс сегодня можно определить по качеству и надежности, считает Ирина Доброхотова. В нем все еще не встречаются панельные дома ни в каком виде. Он невозможен без паркинга. Обычно в нем много внимания уделено проработке благоустройства (например, ЖК «Символ»). Как правило, «тот самый» бизнес-класс всегда можно узнать по девелоперу: подобные проекты строят «Донстрой», Capital Group, MR Group, «Галс-Девелопмент», «Интеко», Tekta Group.
В целом качественные характеристики всех проектов в Московском регионе значительно улучшаются в течение последних 3-5 лет, отмечает Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград». Но особенностями именно бизнес-класса можно назвать авторскую архитектуру и использование натуральных материалов в отделке фасадов, дизайнерскую отделку мест общественного пользования (МОП), панорамное остекление, наличие пентхаусов, уникальных форматов квартир (с террасами, каминами, отдельным входом и т. д.), объектов с исключительными видовыми характеристиками и многое другое.
Также больше внимания уделяется эргономичности планировок, наличию мастер-спален и мест для работы, уменьшается количество пилонов внутри квартиры, освобождается пространство для комфортной перепланировки по желанию покупателя.
Среди ряда общих признаков, присущих современным проектам бизнес-класса, Надежда Коркка выделяет сразу несколько самых важных. Прежде всего, это локация: такие объекты преимущественно расположены в престижной западной части города (ЗАО, СЗАО, ЮЗАО) или спальных районах, обладающих высокой транспортной доступностью, развитой общественно-деловой и социальной инфраструктурой, комфортной городской средой.
Архитектурная концепция проектов бизнес-класса основывается на индивидуальных решениях, разработанных именитыми бюро. При этом общая площадь, высотность и иные параметры застройки определяются исходя из градостроительной документации. Абсолютное большинство объектов возводится по монолитной технологии с заполнением каркаса блоками или кирпичом.
Придомовая территория нередко подразумевается приватной и доступной только для резидентов, а также предусматривает свободный от машин двор. Выполняется благоустройство с авторским ландшафтным дизайном, значительной площадью озеленения, обустройством мест отдыха, детских и спортивных площадок с высококачественными малыми архитектурными формами и инвентарем.
Машино-места в проектах бизнес-класса предусмотрены в подземных паркингах, а также в многоуровневых и плоскостных стоянках. В среднем коэффициент обеспеченности квартир парковками составляет от 0,8 до 1,2.
Квартирография современных корпусов бизнес-класса чаще всего включает в себя студии, одно-, двух-, трех- и многокомнатные лоты. Средняя площадь студии составляет 28 кв. м, однокомнатной квартиры – 45 кв. м, двухкомнатной – 75 кв. м, трехкомнатной – 100 кв. м, многокомнатной – 130 кв. м.
Также на территории проектов бизнес-класса зачастую представлены рекреационные зоны, говорит Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development. Это могут быть собственные парки и променады, набережные и многое другое. Еще в таких комплексах предусмотрены дорогие входные группы, выполненные по архитектурным дизайн-проектам.
Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель», сообщает, что жилые комплексы бизнес-класса обязательно обладают развитой торгово-развлекательной и социальной инфраструктурой – и это одно из их главных преимуществ. Как правило, на первых этажах размещаются кафе, салон красоты, фитнес-центр, различные магазины.
Вместо обычных подъездов в таких домах расположены лобби. Просторная входная группа с лаундж-зоной становится точкой притяжения для жильцов и способствует формированию добрососедского комьюнити. Стойка ресепшен с круглосуточным сервисом – дополнительное удобство для владельцев и гостей жилого комплекса подобного уровня. Также в вестибюлях проектируются помещения для мытья лап собак, колясочные и т.п.
«В настоящий момент настолько сильно стерта граница между классами жилых кварталов, что отнести тот или иной проект к определенному сегменту сложно. Некоторые компании наоборот стараются внедрять «фишки» своих проектов высокого ценового сегмента в жилые кварталы комплексной застройки. «Донстрой», например, всегда включает в проект качественную инженерию и старается использовать энергоэффективные материалы»
Пресс-служба «Донстрой»
Постепенный захват рынка
В целом сегмент «бизнес» занимает практически половину всего предложения столичных новостроек. При этом, если смотреть на продажи в I квартале 2021 года, то 40% сделок всего бизнес-класса Москвы пришлись на «Донстрой», сообщают представители компании.
Доля сегмента на столичном рынке новостроек продолжает расти год от года, подтверждает Сергей Нюхалов. Бизнес-класс уже доминирует, занимая чуть менее 45% всего объема предложения. На втором месте – «комфорт». По мнению эксперта, в скором времени доля бизнес-сегмента достигнет заветных 50%.
Ирина Доброхотова также приводит практически аналогичные данные: суммарно 46% новостроек Москвы сейчас относится к бизнес-классу, в них реализуется 41% лотов, или 46% всех площадей квартир и апартаментов «старой» Москвы.
|
Класс
|
Количество и доля от всего рынка
|
|
Проекты, шт.
|
Корпуса, шт.
|
Лоты, шт.
|
Площадь, тыс. кв. м
|
|
Бизнес
|
81
|
228 / 29%
|
7352 / 25%
|
547,2 / 29%
|
|
Бизнес-лайт
|
26
|
75 / 10%
|
2976 / 10%
|
187,8 / 10%
|
|
Бизнес +
|
17
|
58 / 7%
|
1816 / 6%
|
143,4 / 7%
|
Источник: «БЕСТ-Новострой»
Несколько отличаются сведения у компании «Метриум». Согласно исследованиям, в I полугодии 2021 года на новостройки бизнес-класса пришлось 37,9% всех заключенных ДДУ в «старой» Москве. Это практически сопоставимо с показателями аналогичного периода 2020 года: они ниже всего на 0,9%. Вероятно, данное соотношение сохранится и в краткосрочной перспективе. Однако сложность прогнозирования динамики доли бизнес-класса обусловлена тенденцией к размыванию границ между классами, когда из-за высокой конкуренции девелоперы наделяют свои проекты различными опциями, чтобы привлечь внимание клиентов, говорит Надежда Коркка.
Анна Соколова сообщает, что по итогам II квартала 2021 года на рынке «старой» Москвы экспонировалось 80 проектов бизнес-класса, занимавших по общей площади квартир порядка 40% всего рынка жилой недвижимости в столице. Если смотреть по зарегистрированным ДДУ, то доля бизнес-класса во II квартале текущего года составила 36%, тогда как в I квартале 2020 года – лишь 30%.
«Девелоперы стараются выводить больше проектов бизнес-класса, поскольку растут запросы клиентов, стоимость покупки земли в Москве, себестоимость строительства, а также уменьшается количество мест для застройки. Увеличение доли бизнес-класса также позволит девелоперам выгодно «отстроиться» от большого объема реновации, который выйдет на рынок в ближайшие годы в массовом сегменте»
Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград»
Если рассматривать Новую Москву, то на сегодняшний день в этой локации проекты более высокого уровня, а именно бизнес-класса, там все же исключение, нежели правило, считает Алексей Лухтан. Согласно данным аналитиков рынка, объем предложения новостроек бизнес-класса на территории новых округов – Новомосковского и Троицкого – составляет чуть более 7% от общего количества.
Однако жилые комплексы бизнес-класса здесь будут появляться все чаще и чаще, ведь Новая Москва – это не типичный или очередной спальный район столицы. Это комплексный проект со всей необходимой сопутствующей, торгово-сервисной и офисной инфраструктурой. Поэтому стоимость квартир в таких новостройках будет только расти по мере развития ТиНАО, с учетом повышенного спроса среди покупательской аудитории.
«Благодаря размыванию границ самого понятия «жилье бизнес-класса» у сегмента открываются новые перспективы – можно строить дальше от центра, но качественнее, и позиционировать проект выше. Скорее всего, последние участки под жилую застройку внутри МКАД будут заняты уже исключительно бизнес-классом, где бы они ни располагались. Но до этого у сегмента жилья повышенной комфортности ещё лет десять бурного процветания»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Локализация столичного бизнес-класса
Почти пятая часть проектов (19,6%) по итогам I полугодия 2021 года сосредоточена в ЗАО. На втором месте находится ЮВАО, на долю которого приходится 16% от общего количества комплексов. Замыкает тройку лидеров ЮЗАО, в котором расположены 14,6% всех ЖК, комментирует Надежда Коркка.
К наиболее перспективным локациям для строительства объектов бизнес-класса можно отнести некоторые районы САО (Западное Дегунино, Левобережный), СВАО (Марфино), ЮВАО (Печатники), ЮЗАО (Академический, Гагаринский, Ломоносовский), ЗАО (Очаково-Матвеевское, Кунцево), СЗАО (Хорошево-Мневники). Их выбор обусловлен реализацией ряда крупных инфраструктурных проектов и реорганизации территорий (в том числе бывших индустриальных кварталов). К тому же это полностью укладывается в наметившийся тренд по децентрализации и созданию полицентричного города.
Полноценный бизнес-класс теперь вместо ТТК стараются уместить в пределы МЦК, а за ним – на западе, юго-западе, северо-западе, севере, рассказывает Ирина Доброхотова. «Бизнес-лайт» может присутствовать где угодно, в том числе за МКАД. Прерогативой бизнес-класса обычно считается расположение на набережной. Интересно, что общую границу с парком теперь чаще имеют проекты бизнес-класса: по данным «БЕСТ-Новострой», в пешей доступности от парков больше «комфорта», а в шаговой (до 300 м) больше «бизнеса». Парк непосредственно по соседству имеют где-то 40% московских проектов бизнес-класса, а в комфорте этот показатель только 25%.
«Сегодня «бизнес» появляется и за ТТК, если позволяют уникальные видовые характеристики, а также качественная проработка продукта. При этом проект бизнес-класса на значительном удалении от ТТК – это скорее рекламное позиционирование. Традиционно бизнес-класс расположен от ТТК до Садового кольца, внутри которого уже больше проектов «премиум» и «делюкс». За ТТК «бизнес» распространен в радиусе 3 км, а также в СЗАО, ЗАО и ЮЗАО рядом с эксклюзивными рекреационными объектами и природными зонами»
Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград»
Цены на жилье бизнес-класса
Средняя стоимость квадратного метра в московской новостройке бизнес-класса колеблется сегодня в пределах 363-373 тыс. руб. Усредненная стоимость квартиры такого уровня в Москве варьируется от 27 до 28,9 млн руб. Такие данные предоставили все опрошенные эксперты.
Самые доступные лоты укладываются в 250 тыс. руб. за кв. м, единицы среди самых дорогих переваливают за 500 тыс. руб. Цены на эксклюзивные объекты колеблются в целом от 7 до 150 млн руб., говорит Сергей Нюхалов.
Наиболее бюджетное предложение бизнес-класса находится в ЖК «Метрополия» (ЮВАО, Южнопортовый). Там можно приобрести студию (апартамент) площадью 22,7 кв. м за 6,7 млн руб., сообщает Ирина Доброхотова.
«Промежуточный» лот расположен в ЖК Aquatoria (САО, Левобережный). За 137,6 млн руб. покупателям предлагается четырехкомнатная квартира площадью 210 кв. м, говорит Надежда Коркка.
Самая дорогая квартира бизнес-класса, стоимостью около 272 млн руб., продается в ЖК «Остров».
Если говорить про Новую Москву, то в ЖК «Румянцево-Парк» средняя цена квадратного метра составляет порядка 190 тыс. руб. Минимальная стоимость квартиры в данной новостройке на сегодняшний день – около 8 млн рублей с учетом максимальной скидки от застройщика. Это «евродвушка» площадью 34,7 кв. метра с большой кухней-гостиной и изолированной спальней. Максимальная стоимость квартиры составляет 19,7 млн рублей с учетом скидки при 100% оплате. За эту сумму клиент получает четырехкомнатную квартиру площадью 104,4 кв. м.
Портрет покупателя
Покупатель бизнес-класса значительно помолодел. В этом сегменте стало больше одиноких молодых людей. За последний год наблюдалcя очень активный спрос, особенно на самые ликвидные лоты – студии и однокомнатные квартиры. Этому способствовало прежде всего появление ипотечной госпрограммы с льготными условиями кредитования. В бизнес-сегменте «старой» Москвы 58% сделок по итогам II квартала 2021 года совершались с привлечением ипотеки, в то время как в 2019 г – около 40%. Если раньше ипотека не была основным инструментом продаж, занимая менее половины рынка, то теперь в бизнес-классе она используется активно, говорит Анна Соколова, директор по маркетингу ГК «Инград».
Также наблюдается увеличение интереса к квартирам с отделкой. До 60% покупателей ГК «Инград» сейчас интересуются отделкой, в том числе white box. При этом полностью исключать лоты без отделки нельзя, поскольку часть покупателей хотят все обустроить по своему вкусу.
У компании Lexion Development иные показатели. По их данным, основанным на статистике продаж в ЖК «Румянцево-Парк», более 60% сделок приходится на москвичей. Это семейные люди с детьми и молодые супружеские пары. Многие из них продают квартиры в старом жилом фонде в пределах МКАД и переезжают в проекты более высокого уровня в Новую Москву. При этом могут позволить себе квартиру гораздо большей площади. Существенная часть сделок (примерно 65-70%) приходится на ипотечных покупателей.
По сведениям компании «Метриум», доля ипотечных сделок в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы по итогам первых шести месяцев 2021 года составила 56,6%. Это на 5,2% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Больше всего на первичном рынке представлено лотов бизнес-класса без отделки: в I полугодии на них пришлось 61,8% от общего объема предложения. Варианты с отделкой white box занимают 25,7% экспозиции, с чистовой – 12,5%.
«В бизнес-сегменте пока по-прежнему преобладает доля «квартир в бетоне». Однако в структуре предложения постепенно увеличивается и количество лотов с отделкой – на них приходится уже около трети объектов. В наибольшем приоритете – вариант white box (25%). Но пользуются спросом и квартиры с дизайнерской отделкой под ключ (10%)»
Сергей Нюхалов, зам. директора по продажам ГК «Гранель
Читайте также
Как купить квартиру на материнский капитал — подробная инструкция
Как выбрать и купить квартиру на вторичном рынке — подробная инструкция
Как купить квартиру в новостройке на стадии котлована и свести риски к минимуму
От «стандарта» до элитного: какими бывают классы жилья и важны ли они для покупателей квартир
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 22 июля 2021
