Итоги I полугодия: массовые новостройки постепенно покидают Москву, цены растут

Москва продолжает терять доступные новостройки: новых массовых проектов в продаже с начала года так и не появилось, предложение пополняют лишь новые корпуса в уже реализуемых ЖК. На фоне дефицита цены продолжают расти – годовая динамика составила 20%.

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы. Объем предложения за полугодие вырос на 1%, но сократился за год на 35%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 424 910 руб. (+2% за квартал, +4% за полугодие, +20% за год). Было зарегистрировано 7,1 тыс. сделок (-53% к предыдущему полугодию, -49% за год).

По итогам I полугодия 2026 года на рынке новостроек массового сегмента экспонировалось 9,6 тыс. лотов (-7% за квартал, +1% за полугодие, -35% за год) в 74 проектах, где 8,8 тыс. – квартиры (-6% за квартал, +3% за полугодие, -32% за год) и 0,8 тыс. – апартаменты (-12% за квартал, -17% за полугодие, -53% за год). В I полугодии 2026 года на рынке массовых новостроек «старой» Москвы не стартовал ни один новый проект, а в уже реализуемых жилых комплексах началось строительство только 11 новых корпусов.

Максимальная динамика прироста предложения за полугодие зафиксирована в СЗАО (+67%), что обусловлено выходом новых объемов и ростом экспозиции в жилых комплексах «Квартал Мит» и «Митинский лес». Небольшая коррекция объема экспозиции вверх произошла в ЗелАО (+89%), САО (+2%) и ЗАО (+6%). В остальных локациях наблюдается сокращение. В частности, уменьшение объема предложения отмечается во всех восточных и южных округах, составив в среднем от 6% до 7%.

На фоне низкой активности девелоперов по выводу новых объемов доля предложения на начальном этапе строительства за полугодие сократилась на 5,8 п.п., составив 19,6%. В то же время за счет планомерного перехода проектов на более поздние циклы выросла экспозиция в корпусах на стадии монтажа этажей (до 52,9%, +9,8 п.п.) и в сданных объектах (до 13,0%, +4,9 п.п.). В объектах на этапе отделки зафиксировано сокращение доли на 8,8 п.п. до 14,5%.

Средняя площадь заключенных ДДУ в I полугодии составила 43,9 кв. м, что на 6% превышает показатель II полугодия 2025 года (41,5 кв. м). Переток спроса в сторону семейных форматов вызван практически полным уходом с рынка краткосрочных инвесторов и преобладанием среди покупателей семей с детьми. Дополнительным фактором, сдерживающим реализацию лотов небольшого метража, стал рост цен на студии и однокомнатные квартиры при сокращении объема наиболее ликвидного предложения.

В структуре предложения по типу отделки зафиксирован рост доли лотов с чистовой отделкой до 47,6% (+8,0 п.п. за полугодие) на фоне сокращения доли вариантов с предчистовой отделкой (до 17,3%, -3,0 п.п.) и без отделки (до 35,1%, -5,0 п.п.). Данные изменения обусловлены увеличением доли предложения на рынке от девелопера ПИК. Продуктовая линейка этой компании традиционно ориентирована на реализацию проектов с готовой чистовой отделкой.

По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов по итогам I полугодия 2026 года составила 424 910 руб. (+2% за квартал, +4% за полугодие, +20% за год). Средневзвешенная цена квартир – 431 010 руб. за кв. м (+2% за квартал, +3% за полугодие, +19% год), апартаментов – 350 590 руб. за кв. м (-1% за квартал, +7% за полугодие, +24% за год).

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента по бюджетам:

Рейтинг самых доступных квартир в I полугодии 2026 года:

• «Зелёный парк» (ЗелАО): квартира площадью 29,1 кв. м за 7,8 млн руб.;
• «Митинский лес» (СЗАО): квартира площадью 20,1 кв. м за 9,0 млн руб.;
• «Молжаниново» (САО): квартира площадью 22,3 кв. м за 9,1 млн руб.;

Рейтинг самых доступных апартаментов в I полугодии 2026 года:

• «Вэллби» (ЗелАО): помещение площадью 22,0 кв. м за 5,6 млн руб.;
• «Ситимикс Новокосино» (ВАО): помещение площадью 16,3 кв. м за 6,6 млн руб.;
• «Пятницкое 58» (СЗАО): помещение площадью 20,2 кв. м за 7,6 млн руб.

В I полугодии 2026 года на рынке новостроек массового сегмента зарегистрировано 7,1 тыс. сделок* (-53% к предыдущему полугодию, -49% за год). Во II квартале 2026 года оформлено 3,4 тыс. ДДУ (-6% за квартал, -47% за год). 

Доля сделок с ипотекой за полугодие выросла на 1 п.п. до 76%, а средняя ставка по рыночной ипотеке к концу I полугодия составила 18,7%.

В I полугодии максимальный объем спроса на первичном рынке был сфокусирован в ВАО, ЮВАО и ЗАО, которые стали лидерами по доле заключенных ДДУ. В разрезе указанных локаций лидерами продаж оказались жилые комплексы «Лучи» в ЗАО (661 ДДУ), «Метроном» в ВАО (340 ДДУ) и «Левел Южнопортовая» в ЮВАО (318 ДДУ).

Основные тенденции

«В I полугодии на рынке первичного жилья массового сегмента в границах «старой» Москвы зафиксировано закономерное снижение числа сделок, – резюмирует Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум». – Основными факторами сокращения показателя стали сохранение дефицита предложения и спад активности после ужесточения условий семейной ипотеки. Всего за I полугодие 2026 года заключено 7,1 тыс. ДДУ, что на 53% меньше, чем в предыдущем полугодии. 

На фоне действия высокой ключевой ставки и строгих регуляторных требований со стороны города маржинальность массового жилья существенно снизилась. В результате девелоперы за первые шесть месяцев 2026 года не открыли продажи ни в одном новом проекте комфорт-класса.

Компании продолжили переориентировать свои портфели на бизнес-класс и более дорогие сегменты. На рынке наблюдается дефицит предложения, объем которого за шесть месяцев увеличился на незначительные 3% до 9,6 тыс. лотов. Ограниченный объем экспозиции позволяет девелоперам поддерживать высокий темп роста цен. За прошедшее полугодие средневзвешенная цена кв. м выросла на 4%, а в годовом выражении – на 20%».

*Сделки физических лиц по дате регистрации без уступок и оптовых сделок.

Читайте также:

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июне

Дорожают уверенно и надолго: московские новостройки оказались защищены от серьезного падения цен

Автор: эксперты компании «Метриум»