Во II квартале столичная «первичка» подорожала на 2,8%, тогда как год назад в том же периоде цены прибавили в среднем 4,2%. Главным фактором замедления рынка остается дорогая ипотека и высокая конкуренция.
На фоне охлаждения спроса и усиления конкуренции за сужающийся пул покупателей, рынок первичной жилой недвижимости Москвы входит в фазу замедленного ценового роста. По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, в апреле-июне 2026 года темпы роста средневзвешенной цены снизились вдвое, составив 2,8%. При этом объем спроса сократился на 2,5% за II квартал и на 19,1% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Характер спроса будет оставаться сдержанным, пока рыночные ставки по ипотеке не станут доступными широкой аудитории покупателей.
По данным компании Nikoliers, средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы по итогу II кв. 2026 г. достигла 653 тыс. руб./кв. м (+2,8% по сравнению с I кв. 2026 г.).
Если сравнивать с ростом цен за аналогичный период 2025 г., то динамика сократилась в полтора раза: в прошлом году этот показатель вырос на 4,2%. В помесячной динамике замедление выражено еще сильнее: средний рост цены во II кв. составил 0,9% в месяц против 1,4% за аналогичный период 2025 г.
Замедление роста цен — следствие снижения спроса и усиления конкуренции между проектами. Однако общего снижения стоимости ожидать не стоит: девелоперы вынуждены сдерживать темп роста, но не могут его остановить в условиях жестких обязательств в рамках финансовых моделей. Устойчивый ценовой фундамент поддерживается ростом себестоимости строительства, удорожанием проектного финансирования и обязательствами по созданию социальной инфраструктуры.
Среди сегментов наиболее скромный результат роста цены наблюдается у комфорт-класса (+1,8% за квартал), цена бизнес-класса выросла на 2%, а премиум-класса – на 2,9%. Массовый сегмент перестал быть лидером роста цен, наблюдавшийся прежде на фоне активной индексации, вызванной ажиотажным спросом в данном сегменте ранее в конце 2025 – начале 2026 г. до ужесточения условий по семейной ипотеки.
По типам недвижимости квартиры подорожали на 2,6% за квартал, апартаменты — на 3,4%. В территориальном разрезе наиболее заметная положительная динамика в сегменте квартир зафиксирована в САО (+9%), ЦАО (+7%) и ЮВАО (+6%). В апартаментах лидером стал ЗАО (+17%), где на рост повлияло изменение структуры ценообразования в рамках отдельных проектов.
Основной объем продаж приходится на сегменты «бизнес» — 49% (-1 п. п. за квартал) и «комфорт» — 41% (-2 п. п. за квартал). Доля продаж в премиум-классе увеличилась до 10% (+3 п. п. за квартал), где основной спрос сформирован в рамках недавних стартов новых жилых комплексов. Наиболее популярными проектами в данном сегменте стали «Мастерс» от Capital Group, новая очередь проекта «Река» от «Донстрой» и «Муза» от девелопера «Мангазея».
Отметим, что средняя площадь реализованного лота на рынке первичной жилой недвижимости выросла на 2,3 кв. м за квартал и достигла 53,4 кв. м, что связано с перераспределением спроса в пользу высокобюджетных сегментов с традиционно большим средним размером лота.
Ключевым фактором, определяющим текущую конъюнктуру рынка, остается сдержанный характер спроса. По итогам II кв. 2026 года в Москве зарегистрировано порядка 9,6 тыс. ДДУ общей площадью 512 тыс. кв. м (-2,5% по сравнению с I кв. 2026 г. и -19,1% г/г.). Квартальная динамика указывает на признаки стабилизации после более резкого снижения в первом квартале. Основное давление на спрос оказывают ограничения программы «семейной ипотеки», а также высокая стоимость рыночной ипотеки.
В структуре сделок по типам лотов продолжают лидировать однокомнатные квартиры — 38% (без изменений за квартал). Доля студий снизилась до 14% (-6 п. п. за квартал), на двухкомнатные лоты пришлось 32% (+1 п. п. за квартал), трёхкомнатные выросли до 13% (+5 п. п.), доля четырехкомнатных лотов осталась без изменений — 3%.
При этом II кв. 2026 г. демонстрирует новую норму объемов реализации на ближайшие периоды: в дальнейшем возможна отрицательная коррекция на фоне регулирования программы семейной ипотеки, что продлится до нормализации рыночных ставок. Отметим, что доля ипотечных сделок существенно снизилась, составив всего 49% (-8 п. п. за квартал). По мнению экспертов Nikoliers, эта тенденция сохранится до тех пор, пока рыночные ставки по ипотеке не нормализуются и не станут вновь доступны широкому кругу потребителей.
«Быстрого возврата к доступной рыночной ипотеке не будет, о чем свидетельствуют последние решения Банка России по ключевой ставке и достаточно жёсткая риторика регулятора. В ближайшие кварталы спрос будет опираться на покупателя со 100% оплатой, рассрочки и перераспределение средств с депозитов. Лишь при достижении ключевой ставкой уровня 8–10%, что мы ожидаем не ранее 2027 года, можно ожидать существенного оживления на рынке»
Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers
Читайте также:
«На традиционном банковском кредитовании можно ставить крест как минимум до 2027 года»
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в июне
Автор: эксперты компании Nikoliers
Дата публикации 06 июля
Оставить отзыв