Дорожают уверенно и надолго: московские новостройки оказались защищены от серьезного падения цен

Невероятно, но факт: в истории московского рынка недвижимости за последние 10 лет наблюдались и периоды снижения, а не только роста цен. Когда и как именно дешевели столичные новостройки, стало известно из нового исследования компании «Метриум». 

За десять лет на рынке новостроек «старой» Москвы цены повышались в два с половиной раза чаще, чем снижались, подсчитали аналитики «Метриум». При этом периоды падения длились не более трех кварталов подряд, а рост мог продолжаться до двух лет.

Эксперты компании «Метриум» изучили поквартальную динамику средней стоимости квадратного метра на рынке новостроек «старой» Москвы за период со II квартала 2016 года по II квартал 2026 года*. В анализ вошли данные по всем сегментам: массовому, бизнес-классу, премиум-классу и высокобюджетному. Изменение цены считалось повышением или снижением, если рост или падение превышало 1% относительно предыдущего квартала. Если изменение укладывалось в диапазон от –1% до +1%, динамика признавалась стабильной.

Самый продолжительный период непрерывного роста длился шесть кварталов подряд: с III квартала 2020 года по IV квартал 2021 года. За это время цена увеличилась примерно на 33%. Наиболее длительное снижение наблюдалось в течение трех кварталов подряд: с IV квартала 2022 года по II квартал 2023 года, тогда цена сократилась примерно на 4%.

«Московский рынок жилья устойчиво демонстрирует высокую восстановительную способность, что обусловлено сочетанием эффективной политики девелоперов и мер господдержки отрасли, – комментируют эксперты MR Analytics. – Периоды падения цен, как правило, непродолжительны (в среднем 2–3 квартала), а за ними следуют длительные фазы роста, которые могут длиться 5–8 кварталов подряд. Это объясняется тем, что жилая недвижимость в столице воспринимается покупателями и инвесторами как долгосрочный актив, защищающий капитал от инфляции. Даже в периоды экономических потрясений спрос на качественное жилье в Москве остается. А после стабилизации ситуации он быстро восстанавливается, что и толкает цены вверх».

В массовом сегменте за исследуемый период цена повышалась в 27 кварталах, снижалась в 8, оставалась стабильной в 4 кварталах. Самый длительный рост длился 8 кварталов подряд: с III квартала 2019 года по II квартал 2021 года. За это время средний квадратный метр подорожал почти на 45%. Наиболее продолжительное падение (3 квартала) происходило с IV квартала 2022 года по II квартал 2023 года, снижение составило около 6%.

В бизнес-классе повышения фиксировались в 18 кварталах, снижения – в 17, стабильность – в 4 кварталах. То есть цены здесь колебались почти симметрично. Самый долгий период роста – 4 квартала подряд (с I квартала 2021 года по IV квартал 2021 года), прирост – около 8%. Самое длительное падение также составило 4 квартала подряд (с I квартала 2023 года по IV квартал 2023 года), снижение – примерно 5%.

«У ликвидных новостроек рост цен продолжается даже после завершения строительства – это ключевая особенность качественного девелоперского продукта, – говорит Станислав Банников, коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» (девелопер клубного дома премиум-класса «Кутузов Сити»). – В наиболее востребованных проектах цены продолжают расти примерно на уровне инфляции или выше.

При этом за период строительства рост цен может составить от 20–25% до 35–40% (в зависимости от спроса и продолжительности реализации). Поэтому и среднерыночные показатели имеют долгосрочную тенденцию к повышению.

В отдельных и наиболее ликвидных проектах динамика цен может опережать общий тренд. Например, в нашем проекте «Кутузов Сити» за первый год реализации средняя цена увеличилась уже на 18%. Динамика стоимости первого года – хороший показатель долгосрочной ликвидности объекта».

В премиум-классе цены повышались в 21 квартале, снижались в 10, оставались стабильными в 8. Наиболее продолжительный рост (5 кварталов) наблюдался с IV квартала 2024 года по I квартал 2026 года, прирост – около 22%. Самое длительное падение – три квартала подряд (со II квартала 2022 года по IVквартал 2022 года), снижение – примерно 6%.

«Проведенный анализ динамики цен на новостройки Москвы за последние десять лет четко показывает, что рынок премиум-класса приобрел более сложную и нелинейную структуру, – говорит Яна Сосорева, директор по стратегическому развитию «Град Девелопмент» (девелопер проекта премиум-класса «Айс Тауэрс»). – Объем предложения в сегменте за это время значительно вырос, а сами проекты стали гораздо разнообразнее по формату: появились высотные комплексы, малоэтажные клубные дома, объекты с разной степенью отделки и набором инфраструктуры.

В таких условиях колебания средней цены квадратного метра от квартала к кварталу все сильнее зависят от того, какие именно квартиры (по этажности, виду из окна, площади и планировке) преобладают в продаже в конкретный момент.

Например, в высотных проектах выход на рынок блока квартир с верхних этажей может резко поднять среднюю цену квартала, а распродажа остатков на нижних – наоборот, сформировать иллюзию снижения. По сути, сегодняшний рост или падение в премиуме часто отражает не столько общий тренд, сколько миксовую структуру предложения. В нашем проекте «Айс Тауэрс» мы видим это на практике: цена квадратного метра в квартирах на разных уровнях может различаться на десятки процентов, что подтверждает выводы аналитиков. Поэтому при оценке динамики важно смотреть не только на цифры, но и на то, что за объектами они стоят».

В высокобюджетном сегменте (элитном) повышения зафиксированы в 27 кварталах, снижения – в 9, стабильность – в 3. Самый длительный период роста длился 5 кварталов подряд (с I квартала 2019 года по I квартал 2020 года), прирост – около 13%. Наиболее продолжительное снижение (3 квартала) отмечалось с I квартала 2022 года по III квартал 2022 года, падение – примерно 6%.

«За прошедшие десять лет на рынке новостроек Москвы повышения цены на квадратный метр случались чаще, чем снижения, – резюмирует Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум». – Причем в массовом и высокобюджетном сегментах количество повышений было максимальным (по 27 кварталов). Периоды экономической турбулентности обычно сопровождались падениями, за которыми следовало восстановление – в значительной мере за счет мер господдержки, прежде всего всеобщей льготной ипотеки (до июля 2024 года) и семейной ипотеки».

*Здесь и далее под II кварталом 2026 года понимаются итоги мая 2026 года.

Читайте также:

Ждать или покупать: цены на квартиры в 2026 году

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в мае

Автор: эксперты компании «Метриум»