Появление на рынке ипотечных кредитов с исторически низкими ставками от 0,01% годовых заинтересовало даже тех, кто и не собирался покупать квартиру прямо сейчас. Но в чем подвох? О том, как формируются столь низкие ставки и как они влияют на стоимость жилья, специально для Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
– В последнее время средневзвешенная ставка ипотечного кредитования по новостройкам стала стремительно снижаться – для кредитов, взятых в мае 2022 года, она составила умопомрачительные 2,86%! А ведь такие цифры казались абсолютно недостижимыми ещё 2-3 года назад, когда мы про себя или вслух завидовали американцам и европейцам с их ставками около 3-5%.
Однако есть нюанс. Такая средневзвешенная ставка обеспечивается в основном за счёт субсидированной ипотеки, выдаваемой под низкие проценты. Т.е. застройщик договаривается с банком о том, что банк предоставит дешёвую ипотеку (например, под 0,1%) за определённую комиссию.
Поскольку благотворительностью в виде бизнеса никто не занимается, то эта сумма в итоге ложится на плечи покупателя квартиры, причём она включается в тело кредита (чтобы не увеличивать минимальный первый взнос).
Посмотрим на примерах.
Возьмём квартиру стоимостью около 20 млн рублей. Под ставку льготной ипотеки 6,7% (да, ставка государственного субсидирования 7%, но банки, как правило, её уменьшают на 0,3-0,5%) и первом взносе 15% (3 млн руб.) на 30 лет ежемесячный платёж составит около 109 000 – 110 000 руб. Переплата за 30 лет составит около 22,9 млн руб. В этом случае субсидируется только сумма кредита больше 12 млн руб.
Эта же квартира в ипотеку под 0,1% годовых будет стоить уже не 20 млн руб., а 25,2 млн руб. Первоначальный взнос потребуется увеличить до 3,8 млн руб., зато ежемесячный платёж будет всего около 60 000 руб. Т.е. на 45% (почти вполовину) ниже. Но сама квартира обойдётся на 5,2 млн руб. дороже. Переплата по кредиту составит 6,2 млн руб.
Т.е. суммарная переплата даже с учётом повышения стоимости самой квартиры составит 5,2+6,2=11,4 млн руб., что почти в два раза меньше, чем в первом варианте. Здесь уже субсидируется вся сумма кредита (около 21,4 млн руб.), поэтому комиссия банку существенно вырастает, что и отражается на стоимости квартиры.
Получается, что если вы покупаете квартиру для собственного проживания и не планируете её в обозримом будущем продавать, то брать кредит под 0,1% существенно выгоднее, и есть только один минус – увеличенный в абсолютном выражении первый взнос (если в первом варианте он составил 3 млн руб., то во втором – уже 3,8 млн руб.).
Ну и, наверное, не стоит говорить, что если покупатель придёт с кэшем, то сможет купить ту же квартиру на несколько процентов дешевле. Тех самых, что составляют банковскую комиссию.
Также можно констатировать разницу комиссии (увеличения стоимости квартиры) от суммы кредита. Если ваша сумма – до 12 млн руб. (когда со ставки 7% субсидируется ипотека до 0,1%), то размер комиссии банку (читай – изменение стоимости квартиры) будет минимальным, а вот чем больше 12 млн сумма кредита, тем сильнее увеличивается комиссия банку, а значит и стоимость квартиры.
Нужно учитывать, что приведённые в статье расчёты актуальны на текущий момент, однако банки могут пересматривать эти условия (в том числе и вследствие изменений ключевой ставки), и у разных банков – разная комиссия, а значит, одну и ту же квартиру даже при тех же самых ставках ипотеки можно купить по разной цене. Смотрите, сравнивайте и выбирайте!
Читайте также:
«Берите, мы сами доплатим»: более 90% застройщиков субсидируют ипотеку
«Техническая коррекция»: цены на новостройки могут вновь пойти вверх в сентябре
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М
Дата публикации 19 июля 2022
