Продажи новостроек слабеют на фоне снижения доступности ипотеки, однако отдельно взятые жилые комплексы продолжают пользоваться высоким спросом – и повышают цены. Во II квартале в топ-10 самых подорожавших ЖК вошли проекты с ростом цены от 15,3 до 31,6%. О том, почему это происходит и какие новостройки попали в десятку, специально для Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи». 

Картина рынка

Прошлый рейтинг составлялся за I квартал 2025, когда ключевая ставка сохранялась на уровне 21%, а курс доллара снизился по сравнению с концом 2024 года и составлял 80–90 рублей – можно сказать, что рубль начал проявлять признаки стабильности. Эта тенденция продолжилась, и по итогам второго квартала курс доллара снизился уже до 78 рублей. Таким образом, у потенциальных покупателей квартир стимула обменять доллары и купить за рубли квартиры не появилось.

Ключевая ставка в течение II квартала снизилась на «косметический» 1 процентный пункт и составила 20%. На этой неделе ожидается дальнейшее снижение (ещё, возможно, на 1–2 п. п.), однако пока это не приведёт к существенному оттоку средств с депозитов в связи с падением их привлекательности (так и задумано). И, конечно, такие изменения ключевой ставки не приводят и к повышению спроса на новостройки. Поэтому «качели» спроса на квартиры, исчисляемого в количестве зарегистрированных ДДУ на жильё в Москве, продолжились во втором квартале – апрель был практически на уровне марта (-4%), но существенно хуже апреля 2024 (-17%), а май существенно просел к апрелю (-25%). Июнь вроде бы стал лучше, но это улучшение не выглядит убедительным на фоне результатов мая (+8%).

В настоящее время очевидно, что рынок сжался, и при сохранении статус-кво какое-то время потребуется на адаптацию покупателей к новым условиям (а девелоперам – время на разработку новых программ и решений, поскольку очевидно, что бесконечно наращивать долю рассрочек невозможно). Но! При этом нельзя сказать, что рост цен в проектах остановился или стал «отрицательным».

Рейтинг за II квартал 2025 года

Динамика роста цен актуального рейтинга рассчитывалась от средних цен предложения на соответствующие даты, с учётом скидок (при их наличии на эти даты).

На этот раз один из финалистов прошлого топ-10 прошёл в сегодняшний рейтинг и его открывает. На 10-м месте – проект премиум-класса Republic от федерального девелопера Forma «Страна Девелопмент» за второй квартал ухитрился прирасти ещё на 15,3% по средней цене (в дополнение к 17,4% роста за I квартал, суммарно за полгода уже на 35% (!!!), и всего чуть-чуть не хватило, чтобы перешагнуть психологический барьер в 900 000 руб./кв. м (896 600 руб.). Локация возле «Белорусской» явно имеет потенциал для дальнейшего роста, и смена девелопера, пожалуй, пошла на пользу проекту. Главное – чтобы результаты продаж (просевшие по отношению к временам Forma) устраивали девелопера. Предложения со сроком ввода в конце 2027 года хватает, так что время для дальнейшего роста цены есть.

Forma показала схожий результат по росту средней цены в проекте бизнес-класса Pave (+15,4%, 515 тыс. руб./кв. м), что вполне объяснимо – не должна средняя цена новостроек внутри ТТК, в двух шагах от Садового кольца (ну ОК, в трёх), составлять менее 500 тыс. руб. за кв. м. Это позволило занять проекту 9-е место в рейтинге. Проект только начал продаваться в первом квартале, сдаётся в конце 2028 года. Хорошеет локация «Павелецкой» на глазах!

Давненько не встречалось в топ-10 апартаментов. Казалось бы, на сегодняшнем рынке у них вообще нет шансов, но …. Только не у тех, что расположены практически на ТТК. На 8-е место врывается проект бизнес-класса от ГК «Самолёт» – «Октябрьская 98» (в девичестве «MirrorЗдание», которое вывел на рынок когда-то девелопер МИЦ). Чистовая отделка, отличная транспортная доступность и высокая стадия готовности (сдача в III квартале 2025 года, фасады уже полностью готовы) определили рост цены на 15,5% (до 414,5 тыс. руб./кв. м). Одна печаль – ввиду близкого срока сдачи сильно цена дальше уже вряд ли подрастёт. А значит, можно рассматривать проект уже больше для себя, чем для инвестиций. Выбор пока есть.

Великолепное 7-е место занимает проект бизнес-класса «Марк» от «Группы ЛСР», выросший за квартал в средней цене на 15,8% (до 554 тыс. руб./кв. м). Злопыхатели утверждают, что средняя площадь лота в 44 кв. м не соответствует бизнес-классу. Возможно, это и так, но в любом случае проект стартовал в марте этого года, и такой рост цен подчёркивает наличие достаточно высокого спроса на него. Локация ЗИЛа уже достаточно хорошо обжита, центр близко, а срок сдачи – в 2028 году, так что в любом случае инвестиционный интерес обеспечен.

На 6-м месте один из трёх проектов ГК «Гранель», вошедших в сегодняшний топ-10. Я уже писал, что Павелецкая хорошеет на глазах? Так вот, проект бизнес-класса MyPriority Paveletskaya также это наглядно демонстрирует ростом средней цены за квартал на 15,9% (до 556 тыс. руб./кв. м). Стартуют продажи второй очереди, так что средняя цена по проекту может скорректироваться, однако инвестиционный потенциал у второй очереди будет ещё выше (срок сдачи в 2028).

Пятое место – за ещё одним проектом комфорт-класса от ГК «Гранель» – «BeLuck Коломенское», средняя цена в котором выросла за II квартал на 16,9% (до 367 тыс. руб./кв. м). Расположился недалеко от когда-то известного на рынке Москвы проекта бизнес-класса «Скай Форт». Транспортная доступность, прямо скажем, по меркам Москвы слабовата. Но темпы продаж говорят о том, что девелопер попал «в рынок» и ценой, и классом проекта, а значит есть и основания наращивать цены. Проект сдаётся через 2 года. Правда, стартовал этот ЖК год назад по цене даже чуть выше сегодняшней. Так что если смотреть инвестиционную привлекательность к старту продаж – то картина не очень, а вот если сравнивать с I кварталом – то уже вполне. Очевидно, что дальше остаётся только путь вверх – на текущем рынке новостроек Москвы ценник до 400 тыс. рублей за 1 кв. метр уже становится большой редкостью.

На 4-м месте проект комфорт-класса от ПИК – «2-й Иртышский» – с квартальной динамикой 18,3% (средняя цена выросла до 339 тыс. руб./кв. м). Несколько лет назад мне довелось изучать соседнюю площадку. Признаюсь, что даже днём там себя чувствовал не очень комфортно – глухая «промка», соответствующее окружение. Однако с тех пор промку постепенно «ощипали» и процесс по застройке жильём территорий бывших предприятий явно продолжится. А значит, глобально цена с нынешних 339 тыс. руб. за «квадрат» будет только расти, причём быстрее, чем в других локациях. Проект вводится в 2027 году – начале 2028 года, так что потенциал для инвестиций имеется и за счёт роста строительной готовности.

Бронза в сегодняшнем рейтинге достаётся ещё одному проекту комфорт-класса от компании ПИК «Митинский лес» (он уже ровно год назад входил в наш топ-10). Средняя цена выросла за квартал почти на 22% и достигла 317 тыс. руб./кв. м (согласитесь, для московской прописки, пусть и за МКАД, это немного). Но проект уже сложно назвать инвестиционно-привлекательным – не только из-за довольно спорной (по московским меркам) доступности общественным транспортом (более 20 минут пешком до ближайшей станции метро «Пятницкое шоссе»), а из-за того, что текущее предложение сформировано исключительно квартирами со сроком сдачи в III квартале 2025 года. Расти тут уже больше особо некуда.

Серебряную медаль получает ещё один, уже третий в нынешнем рейтинге, проект ГК «Гранель» MyPriority Dubrovka. Кто заказывал такси на Дубровку? Проект бизнес-класса, в неплохой локации, с отличной транспортной доступностью. Предложение уже представлено второй очередью, сдающейся в 2028 году, так что рост цены на 22,6% (до 444 тыс. руб./кв. м) явно не исчерпал всего потенциала.

И, наконец, неожиданный победитель! Группу «Самолёт» уже неоднократно (и надо сказать, в большинстве случаев, безосновательно) хоронили на рынке новостроек, но факт остаётся фактом – это второй проект девелопера в сегодняшнем рейтинге. ЖК бизнес-класса «Верейская 41» продемонстрировал рост средней цены в течение второго квартала на умопомрачительные 31,6%. Мои поздравления победителю! Средняя цена уверенно перешагнула отметку в 500 000 руб./кв. м (524 тыс. рублей), и … А вот что будет дальше, покажет следующий рейтинг. Увы, победитель сдаётся в эксплуатацию уже в следующем квартале.

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.07.2025 и на 01.04.2025 с количеством лотов в продаже не менее 10 шт., в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем лотам проекта на соответствующие даты, т. е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь этих квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале апреля 2025 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в июне эти квартиры были уже распроданы, и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот, снизиться.

При подготовке рейтинга за II квартал 2025 года, как и в прошлых рейтингах, включены проекты с относительно невысоким порогом входа (бюджета покупки квартир), которые можно отнести к объектам инвестиций для достаточно широкого круга лиц (в отличие от всех новостроек элитного и части новостроек премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв. м.

Таблица. Топ-10 новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены предложения за II квартал 2025 года:

Читайте также:

«Продажа квартиры в рассрочку — это не полноценная сделка, а отсроченная проблема и самообман»

Выбор покупателя: какие новостройки Москвы вошли в список самых продаваемых в I полугодии

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М