Малоэтажные жилые комплексы Подмосковья: локации, цены, перспективы

Сегодня в ближнем Подмосковье (до 30 км от МКАД) представлено более чем 50 малоэтажных жилых комплексов с объемом предложения около 8 тыс. квартир. Большая часть подобных новостроек сосредоточена в Красногорском, Истринском и Одинцовском районах.

Предложение

Основной объем низкоэтажных комплексов, строящихся в Подмосковье (около 80%), относится к массовому сегменту – эконом- и комфорт-классу. Однако присутствуют и объекты бизнес-класса. Например, ЖК «Западное Кунцево» (Одинцовский район), ЖК «Рублевское Предместье. Престиж» (Красногорский район), ЖК «Отрада» (Красногорский район) и другие.

«Большая часть таких комплексов расположена на западе и северо-западе – в принципе, это удачные локации с точки зрения экологии, транспортной доступности и пр. Подобная география связана, прежде всего, с историей формирования формата малоэтажного строительства. В кризисный период застройщики, стараясь расширить целевую аудиторию своих проектов и тем самым минимизировать риски, переформатировали свои проекты. Вместо коттеджных поселков они стали строить мультиформатные жилые комплексы, которые включают в себя не только коттеджи и таунхаусы, но и многоквартирные дома низкой этажности. Основная часть участков для таких проектов находилась в престижных западных и северо-западных районах, вследствие чего сегодня именно здесь сосредоточена основная часть как строящихся, так и уже введенных в эксплуатацию объектов»

Анна Соколова, «Метриум Групп»

Как рассказал Сергей Касаткин, коммерческий директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», видна тенденция концентрации новой низковысотной застройки вблизи существующих городских образований. В Новой Москве активно застраивается район города Троицка и территория в пределах 5-10 км от МКАД. Масштабный проект в данной зоне – ЖК «Рассказово», который строится на 34 гектарах земли вблизи Ульяновского лесопарка, в 800 метрах от строящейся станции метро.

«Как правило, объекты малоэтажного строительства располагаются в более экологически чистых зонах, чем многоэтажные комплексы. Исходя из необходимой плотности застройки в центральных частях города, как правило, жилье должно быть многоэтажным, а чем дальше от центра – этажность может  быть более низкая»

Дарья Третьякова, «Азбука Жилья»

Особенности «малоэтажки»

По словам Леонарда Блинова, директора по маркетингу Urban Group, основным и главным критерием жилого комплекса является его расположение. Жилье низкой этажности сочетает в себе преимущества и комфорт городской жизни с загородным окружением. От традиционной высотной застройки его выгодно отличают как архитектурно-эстетические качества, так и особый психологический климат, благодаря которому люди, живущие в таких комплексах, ощущают себя комфортно и безопасно.

Соответственно, наиболее подходящими можно считать локации, обладающие следующими характеристиками:

- отсутствие плотной городской, особенно высотной застройки;

- хороший уровень транспортной доступности (не менее трех вариантов подъезда на автомобиле и возможность добраться общественным транспортом от центра не менее чем за час);

-наличие социальной инфраструктуры (появление новых жилых комплексов, естественно, увеличивает нагрузку на существующую инфраструктуру);

- наличие природной рекреационной зоны поблизости (лес, водоем или местность с интересным рельефом).

«Как правило, территория малоэтажных комплексов более просторная и граничит с природными объектами, а не плотно застроенными «спальниками». Все это избавляет жителей большого мегаполиса от ощущения жизни в «муравейнике», от которого многие и бегут на дачи, в загородные дома или как раз в подобные комплексы»

Владимир Богданюк, Est-a-Tet

«Малоэтажные кварталы приближают нас к европейскому укладу жизни, такие жилые комплексы уютнее. Они пользуются заслуженной популярностью у покупателей с детьми и тех, кто приобретает жилье для пожилых родителей. В подобных ЖК действительно складывается собственная микро-среда с уникальной атмосферой, когда все соседи знают друг друга в лицо и по именам, что практически невозможно в крупных микрорайонах»

Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»

Инфраструктура

По большому счету инфраструктура в низкоэтажных и многоэтажных проектах принципиально не отличается. Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, отмечает, что в комплексах небольшой высотности создают много спортивных и прогулочных зон, так как обширная территория это позволяет. Также в большинстве подобных проектов воплощена концепция «двор без машин», то есть парковка автомобилей осуществляется около въезда в комплекс, что повышает уровень безопасности и чистоты на придомовой территории.

«Разрабатывая проект ЖК «Сказка», авторы придерживались концепции создания «горной деревушки с высокими соснами и приватными двориками». На прибрежной территории реки Истры появится холмистая местность с перепадами высот от 8 м до 2 м и искусственными ручьями. Инфраструктура включает в себя большой развивающий комплекс, детский сад, гончарные и столярные мастерские для малышей, мини-ферму, а также открытые павильоны для занятий пилатесом и йогой, бассейн, бани, SPA-центр»

Мария Елова, «НДВ-Недвижимость»

Все требования по обеспеченности комплексов объектами инфраструктуры привязаны к планируемой численности населения. А в небольших проектах она низкая, поэтому застройщики чаще всего возводят только детский сад. Более развитая инфраструктура (паркинги, торговый центр, спортивные объекты и т.д.) представлена в масштабных проектах, однако их число пока крайне ограничено. В качестве примера можно привести квартал Южный, который входит в состав ЖК «Новые Ватутинки» - проекта, реализуемого на присоединенных территориях.

«Строить детские сады и школы в небольших малоэтажных комплексах часто просто невыгодно. Но как только в проекте повышается плотность застройки, возникает и потребность в высокоразвитой инфраструктуре, а главное – достаточная проходимость коммерческих точек, позволяющая привлечь туда операторов. В этом отношении мультиформатные проекты более комфортные. В них есть все: от объектов торговли и фитнеса до детских садов и школ»

Анна Соколова, «Метриум Групп»

Спрос

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», пояснил, почему комплексы небольшой высоты становятся все более популярными. Во-первых, они привлекательны для покупателей, так как предлагают комфортный образ жизни. Во-вторых, подобные проекты экономически выгодны для застройщиков. Девелоперов данный формат привлекает, прежде всего, отсутствием экспертизы домов (с высотностью до 3-х этажей). Соответственно, они в более короткие сроки могут разработать проектную документацию, получить разрешение, начать стройку и сдать комплекс в эксплуатацию. Кроме того, себестоимость строительства «малоэтажки» значительно ниже благодаря упрощенному инженерному оснащению домов. Да и возводить такие дома, в принципе, проще из-за небольшого размера.

«Все эти особенности строительства позволяют установить более низкую стоимость квадратного метра по сравнению с многоэтажными домами, что, в свою очередь, оказывает существенное влияние на активность со стороны покупателей, которая в последнее время только увеличивается»

Александр Зубец, «Новые Ватутинки»

Как рассказал Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», спрос на квартиры в «малоэтажке» выше, чем в аналогичных по местоположению панельных многоэтажных новостройках на 20-30%. За счет невысокой этажности сроки возведения проектов с монолитным или кирпичным конструктивом сопоставимы с панельными, а именно сроки строительства являлись долгое время одним из основных преимуществ «панели».

О высоком спросе на малоэтажные новостройки свидетельствуют темпы продаж. Так, в ЖК «Павловский квартал», который возводится в 14 км от МКАД по Новорижскому шоссе, продажи открылись в январе 2014 года, и, по данным на начало июля, 1-ая очередь уже реализована на 30%.

Цены и портрет покупателя

Цены на квартиры в малоэтажных домах в Подмосковье, в среднем, варьируются от 50 до 95 тыс. рублей за квадратный метр. Они, как правило, зависят от класса жилого комплекса, его расположения, стадии строительства и уровня отделки. Соответственно, чем дальше объект расположен от МКАД, тем ниже его цена. Как правило, стоимость квартиры в таких проектах на 20-30% ниже рыночных цен на квартиры в многоэтажных комплексах.

«Наибольшее количество сделок на рынке малоэтажного жилья совершается в диапазоне 3-5 млн рублей (если говорить об удаленности от МКАД до 30 км и классах «эконом» и «комфорт»)»

Дмитрий Гусев, ГК «Глубина»

Вообще стоимость квадратного метра определяется производной от различных характеристик объекта, прежде всего, расположением. Например, квадратный метр в комплексе «Марусино» в Люберецком районе будет стоить в районе 55 тыс. руб. за кв. м, а в «Ромашково» (Одинцовский район) – порядка 88 тыс. руб. Средняя цена кв. м в мкр. «Сакраменто» (14 км от МКАД по Горьковскому шоссе) составляет 62,1 тыс. руб., а в ЖК «Бутовские аллеи» на территории Новой Москвы - 121,6 тыс. руб., при этом комплекс находится на высокой стадии строительной готовности и недалеко от станции метро «Бунинская аллея».

Источник: ГК «МИГ-Недвижимость» 

Целевая аудитория у подобных комплексов довольно широкая. Они пользуются спросом у разных категорий покупателей – молодые люди, семейные пары с детьми, одинокие мужчины и женщины старшего возраста (40-45 лет) и т.д. 

«По данным исследований потребителей малоэтажных жилых комплексов Urban Group, такие квартиры приобретают экономически активные люди (25-35 лет), по своей профессиональной деятельности – специалисты или руководители, около половины из них имеют детей»

Леонард Блинов, Urban Group

«Большая часть покупателей – это жители Москвы и области. На их долю приходится 50-60% в структуре спроса. Оставшиеся 40% покупателей – это приезжие из других регионов»

Сергей Касаткин, МИЭЛЬ

Предложение в малоэтажных жилых комплексах достаточно популярно среди частных инвесторов. На этапе строительства качественный объект дорожает в среднем на 20-30% в год, а после сдачи дома ГК - примерно на уровне инфляции. Основное преимущество, по сравнению с многоэтажными проектами, заключается в большей ликвидности самого формата.

«Принято считать, что в такое жилье невыгодно инвестировать, так как сроки строительства маленькие - как правило, строительство ведется в 1 или 2 очереди, соответственно, темп роста средней стоимости ниже среднерыночного. Поэтому для инвестирования нужно выбирать проекты, которые строятся в несколько очередей. Как примеры, проекты в Новой Москве: ЖК «Булатниково», «Борисоглебское», Экопарк «Горчаково», «Новые Ватутинки», мкр. Красногорский (на уровне котлована)»

Ольга Гусева, «МИГ-Недвижимость»

Динамика средней цены и объема предложения малоэтажных проектов в Московской области и Новой Москве

Источник: Аналитический центр ОПИН

Развитие малоэтажного строительства

На сегодняшний день данный сегмент активно развивается, и эта тенденция, по мнению экспертов, сохранится в будущем. Во-первых, этот формат жилья пользуется популярностью у потребителей. По данным «Метриум Групп», одной из ярких тенденций прошлого года стало увеличение покупательского спроса на подобные комплексы примерно на 10-15%. Люди оценили преимущества жизни в таких комплексах, а застройщики, почувствовав настроение рынка, стараются этот спрос удовлетворять. Во-вторых, сейчас прорабатываются новые нормативы градостроительного проектирования Московской области, где довольно жестко прописаны ограничения этажности многоквартирных домов. 

«Активный рост малоэтажного многоквартирного строительства, особенно в зоне до 30 км от МКАД, возможен, в том числе за счет появления государственных программ с целью повышения уровня доступности жилья», - считает Сергей Касаткин, коммерческий директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

«Возможно в будущем, доля подобных комплексов в структуре предложения превысит долю многоэтажных. Уже сейчас подмосковные власти прорабатывают вопрос ограничения этажности на уровне 9 этажей максимум (в крупных населенных пунктах). В принципе, отношение властей к «малоэтажке» более положительное, потому что она создает меньше нагрузки на социальную и транспортную инфраструктуру, не портит ландшафт и т.п.»

Денис Бобков, ОПИН

По данным Аналитического центра ОПИН, доля малоэтажных комплексов в структуре предложения к концу 2014 года может достигнуть 30% от всех экспонируемых корпусов на первичном рынке Подмосковья.