Законы РФ в сфере жилищного строительства и недвижимого имущества

«Стоит отметить, что Закон № 214-ФЗ принят с целью защитить интересы дольщиков как более слабой стороны в договоре, потому многие положения закона являются императивными, то есть не могут быть изменены договором», – отмечает Жанна Супряга, исполнительный директор юридической фирмы «Двитекс».

Особое внимание в данном Федеральном законе необходимо уделить нормам о сроках передачи объекта (ст. 6, 9), предусматривающим возможность взыскания неустойки за нарушение срока в размере, определенном законом, а также возможность расторжения ДДУ в одностороннем порядке в определенных случаях; нормам о гарантии качества (ст. 7), предусматривающим требования к качеству жилья, а также широкие права дольщиков при выявлении недостатков; нормам о передаче объекта (ст. 8), предусматривающим порядок передачи и приемки квартиры.

Жилищные права и обязанности собственников регламентируются Жилищным Кодексом РФ, в частности, право на перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое (глава 3); право на переустройство и перепланировку помещений (глава 4); обязанности по содержанию общего имущества в доме (ст. 39) и иное.

«Стоит обратить внимание, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у члена жилищного кооператива с момента предоставления ему жилого помещения, а у дольщика, принявшего объект долевого строительства от застройщика (после ввода дома в эксплуатацию), – с момента подписания передаточного акта», – подчеркивает Жанна Супряга.

На отношения дольщика и застройщика, возникающие при покупке недвижимости, распространяются также положения Гражданского кодекса РФ, в частности положения об исчислении срока (их важно знать при определении срока передачи), положения о представительстве и порядке оформления полномочий и пр.

Данный нормативный акт предоставляет дополнительные правовые инструменты для защиты прав дольщика, в частности закон устанавливает возможность взыскания «потребительского» штрафа (ст. 13), компенсации морального вреда (ст. 15) при обращении дольщика в суд для защиты своих интересов, освобождает дольщиков от уплаты пошлины при цене иска до 1 млн рублей, предусматривает право выбора подсудности.

После получения ключей от квартиры (после подписания акта приема-передачи) необходимо зарегистрировать право собственности на новое жилье. На данном внимание необходимо обратить на Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», детально описывающий процесс регистрации права собственности на новую квартиру (ст. 48). Порядок регистрации и перечень необходимых документов зависит схемы покупки квартиры.

Настоящий Федеральный закон определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан - своих членов на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан - членов жилищных накопительных кооперативов.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Настоящим Федеральным законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Зарегистрированное право собственности на недвижимость влечет возникновение обязанности у дольщика по уплате налога на имущество. Кроме того, при покупке квартиры в новостройке дольщик приобретает право на налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц с момента подписания передаточного акта.

Покупая квартиру в новостройке, дольщику нужно понимать, что на данное имущество распространяются также положения Семейного кодекса РФ, регламентирующего режим собственности супругов.

«К сожалению, инвестирование в строительство не всегда приносит запланированный результат – получение ключей от квартиры в согласованный срок. Нередко из-за банкротства застройщика строительство останавливается», – отмечает Жанна Супряга.

При банкротстве застройщика дольщику очень важно знать положения этого Федерального закона, устанавливающего особенности процедуры банкротства застройщика, права дольщика, порядок предъявления требований к застройщику при банкротстве.