При покупке и оценке квартиры в технической документации можно встретить такие понятия, как жилая и общая площадь недвижимости, полезная и приведенная. Новострой-М рассказывает, что означают эти термины и на что они влияют, когда дело доходит до налогов, коммунальных платежей или продажи квартиры.
Что такое общая и жилая площади и что в них входит
На что влияет общая и жилая площадь
Полезная и приведенная площади: что это и зачем они нужны
Краткие итоги
Что такое общая и жилая площади и что в них входит
Любой человек, имеющий дело с недвижимостью, обязательно сталкивается с двумя ключевыми характеристиками – жилая и общая площадь квартиры. На первый взгляд может показаться, что разница между ними очевидна, но на практике из-за этих терминов возникает масса споров и недопониманий.
Согласно Жилищному кодексу РФ, общая площадь квартиры – это сумма площадей всех помещений конкретного объекта, как жилых, так и нежилых, вроде коридора, кухни, санузла, кладовой или гардеробной. При этом балконы, лоджии, террасы и веранды сюда не включаются.
Общая площадь квартиры указана в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Ее можно узнать, запросив выписку в МФЦ или заказав ее через онлайн-сервисы Росреестра по адресу или кадастровому номеру. Самостоятельные замеры рулеткой скорее всего окажутся неточны и некорректны, ведь в расчетах легко ошибиться из-за кривых стен или ниш. Еще один вариант узнать общую площадь квартиры – заказать изготовление техпаспорта в БТИ. Тогда на дом придет специалист, самостоятельно осуществит замеры и составит план квартиры с разбивкой по помещениям.
Выписка из ЕГРН – самый главный документ, на который ориентируются нотариусы, суды, налоговые инспекции и органы опеки.
Жилая площадь квартиры – это сумма площадей только тех помещений, которые официально признаны жилыми комнатами. То есть таких, где люди могут непосредственно проживать, спать, отдыхать – например, в гостиной, спальне, детской. Санузел, коридор и кухня к ним не относятся.
Что касается арок, ниш и встроенных шкафов, то с ними не все так очевидно. Если ниша достаточно глубокая и по сути является частью комнаты, она может быть включена в жилую площадь. Если же это отдельное закрытое пространство, то скорее всего она будет считаться кладовой. Каждый такой случай рассматривается индивидуально специалистами БТИ.
Еще один нюанс: жилая площадь квартиры – не статичная величина, она может измениться после перепланировки или реконструкции. Но для этого потребуется официальное оформление всех внесенных в план квартиры изменений. Самовольная перепланировка незаконна и может повлечь за собой проблемы с продажей и регистрацией.
На что влияет общая и жилая площадь
Жилая и общая площадь жилого дома соотносятся между собой как часть и целое. Жилая – это всегда только комнаты (гостиная, спальни, детская). Общая – это вся внутренность квартиры, включая кухню, коридоры и санузлы.
Общая и жилая площадь влияют на целый ряд вещей. Среди них:
- стоимость жилья при покупке и продаже;
- налог на имущество.
Он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. А кадастровая стоимость, в свою очередь, напрямую зависит от общей площади квартиры. При этом жилая площадь сама по себе на налог не влияет – важно именно общее количество квадратных метров, включая кухни и коридоры;
Раньше во многих регионах отопление рассчитывалось исходя из общей площади квартиры. Сейчас все чаще ставят общедомовые и квартирные приборы учета тепла. Но если счетчиков нет, то плата за отопление по-прежнему зависит от метража жилплощади.
Что касается других услуг (капремонт, содержание общего имущества), то они также привязаны к общей площади. Причем в расчет идут те самые квадратные метры из официальных документов – без балконов и лоджий;
- размер компенсаций и субсидий.
Государство помогает определенным категориям граждан с покупкой жилья. Это могут быть молодые семьи, ветераны, инвалиды, дети-сироты. Во всех этих случаях размер компенсации и субсидии рассчитывается исходя из норматива общей площади на человека. Например, социальная норма площади жилья для одиноко проживающего человека – 33 кв. м общей площади, для семьи из двух человек – 42 кв. м, из трех и более – по 18 кв. м на каждого. Если квартира меньше норматива, то можно претендовать на улучшение жилищных условий;
- расчет долей собственников.
Если квартира принадлежит нескольким людям, то их доли определяются исходя из общей площади. Предположим, квартира общей площадью 60 кв. м принадлежит двум собственникам. Если у одного ⅓ доли, то за ним юридически закреплено 20 кв. м, у второго – 40 кв. м. При разделе или определении порядка пользования учитываются уже жилые комнаты, но исходные данные берутся от общей площади;
- расселение и социальный найм.
При расселении из аварийного жилья или при получении квартиры по договору соцнайма также используется общая и жилая площадь. В первую очередь смотрят на общую площадь: новое жилье должно быть не меньше старого по общей площади. Но учитывается и жилая – если в старой квартире было три комнаты, то в новой их тоже должно быть не меньше.
Итак, что такое общая площадь и что такое жилая площадь? Это две разные характеристики. Общая площадь квартиры – это все помещения, кроме балконов и лоджий. А жилая – только комнаты для жизни. Первая важна для налогов и счетов, вторая – для комфорта проживания.
Полезная и приведенная площади: что это и зачем они нужны
В российском законодательстве существует еще один термин – «полезная площадь». Он используется чаще для коммерческой недвижимости, но также может быть применен и к жилым домам. В этом под полезной площадью понимают все помещения, которые собственник реально использует. В некоторых случаях сюда включают даже утепленный балкон или лоджию, если они эксплуатируются как полноценное пространство (например, рабочий кабинет или зона отдыха).
Также в договорах долевого участия (ДДУ) застройщики иногда используют термин «приведенная площадь» – когда необходимо указать стоимость лота в новостройке. Логика здесь такая: квартира с лоджией или балконом имеет дополнительные метры, пусть и неотапливаемые, а значит, и стоить она должна больше, чем такая же, но без балкона.
Чтобы посчитать приведенную площадь, к общей площади жилья нужно прибавить квадратные метры балкона, лоджии, веранды или террасы – но с применением понижающих коэффициентов.
Эти коэффициенты утверждены нормативными документами и составляют:
- для лоджии – 0,5;
- для балкона – 0,3;
- для террасы – 0,3;
- для веранды – 1,0.
Приведенная площадь выводится по следующей формуле:
общая площадь квартиры + площадь балкона/лоджии Х понижающий коэффициент.
Понятие «приведенная площадь» используют сегодня далеко не все застройщики, предпочитая отдельно прописать в договоре размер балкона, лоджии, террасы или веранды. Тем не менее, нужно иметь представление о механизме расчета, чтобы не переплатить и не дать себя обмануть.
Краткие итоги
Общая площадь квартиры – это техническая характеристика жилья, которую указывают в договоре долевого участия (ДДУ), в выписке из ЕГРН, в кадастровом паспорте и других официальных документах. Сведения о ней содержатся в Росреестре, и получить их можно онлайн или через МФЦ.
В общую площадь входит сумма площадей всех помещений квартиры, за исключением балконов, лоджий, террас и веранд. Именно эта цифра используется при расчете налогов, большинства коммунальных платежей (особенно отопления и капремонта), а также при определении долей собственников и размера государственных субсидий.
Жилая площадь квартиры это сумма площадей только жилых комнат. Она важна для понимания реального комфорта проживания, а также при перепланировках и определении порядка пользования квартирой несколькими собственниками.
Общая площадь квартиры составляет ту величину, которая официально зарегистрирована. Не стоит верить продавцам, которые говорят «а вот тут еще лоджия 6 метров, так что по факту у вас 60, а не 54 метра». Для закона и кошелька важна только та цифра, что указана в выписке из ЕГРН. Что входит в жилую площадь, а что нет – четко прописано в нормативах. Любые спорные моменты вроде ниш, арок и встроенных шкафов, решаются индивидуально специалистами БТИ.
При покупке квартиры не стоит гнаться за квадратными метрами как таковыми. Правильная, удачная планировка и эргономичное использование пространства зачастую оказываются важнее сухих цифр, а большая общая площадь еще не гарантирует комфортной жизни.
Читайте также:
Свободная планировка в новостройке: как создать квартиру мечты и не нарушить закон
Некачественный ремонт от застройщика: как действовать собственнику, чтобы получить компенсацию
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 28 мая
Оставить отзыв