Как безопасно купить квартиру

Как безопасно купить квартиру

Покупаем квартиру в новостройке по ДДУ, договору уступки, ПДКП или ЖСК
На рынке новостроек сегодня существуют несколько договоров, которые регулируют отношения покупателя и продавца. Самый распространенный – договор долевого участия (ДДУ), также квартиру дольщик может приобрести по договору уступки (цессии). Менее распространенной формой являются договоры ЖСК и ПДКП. Novostroy-M.ru выяснил плюсы и минусы всех типов договоров, которые встречаются на первичном рынке жилья.

Договор долевого участия – ДДУ

Большинство квартир в новостройках Московского региона сегодня продаются по договору долевого участия (ДДУ). Из-за того, что в начале 2000-х годов застройщики применяли «серые схемы», властями был создан 214-ФЗ – закон о долевом участии, основной итог принятия закона – договор о долевом участии в строительстве. Закон возник в 2004 году и стал регламентировать отношения дольщика и застройщика.

Согласно ДДУ, застройщик обязуется построить и в указанные сроки передать объект долевого строительства покупателю, а он в свою очередь должен оплатить стоимость объекта и принять его. Важно знать, что ДДУ не имеет единой формы: некоторые застройщики составляют договор как под копирку с 214-ФЗ, другие – вносят свои корректировки (зачастую, чтобы обезопасить себя), поэтому перед подписанием покупатель должен внимательно прочесть договор.

С момента создания 214-ФЗ закон претерпевал многочисленные изменения (около 10 раз). В 2017 году власти опять модернизировали закон, внеся ряд поправок. Например, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.

С 1 сентября 2024 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ, касающиеся гарантийного срока объекта долевого строительства (ОДС). Ранее гарантия на основные конструктивные элементы дома составляла 5 лет, на технологическое и инженерное оборудование – 3 года. Теперь стороны ДДУ вправе устанавливать иной гарантийный срок, но он должен составлять не менее 3 лет.
Кроме того, в середине декабря 2024 года Госдума одобрила новые поправки в 214-ФЗ, которые позволят застройщикам вырабатывать собственные стандарты отделки квартир. Они придут на смену техническим регламентам, отступление от которых до принятия закона давало право дольщикам требовать устранения недочетов и взыскивать компенсацию. Помимо этого, с 1 января 2025 года сумма взыскания за несоответствие – теперь уже стандартам застройщика – будет ограничена 3% от цены договора. Минимальный срок гарантии на отделочные работы сокращен до 1 года.
214-ФЗ предусматривает выплату неустойки, которая рассчитывается за каждый день просрочки, начиная с установленного договором срока передачи объекта долевого строительства.
Также 214-ФЗ предусматривает выплату неустойки, которая рассчитывается за каждый день просрочки, начиная с установленного договором срока передачи объекта долевого строительства. Но и тут есть нюансы: в период пандемии был введен мораторий на взыскание неустойки с застройщиков за срыв сроков передачи объектов долевого строительства. Недавно этот мораторий продлили до 30 июня 2025 года. 

Плюсы ДДУ:

ДДУ с эскроу-счетом

С 1 июля 2019 года застройщики имеют право строить жилые комплексы только на собственные деньги или кредиты банков. Доступ к средствам покупателей закрыт – деньги дольщиков будут храниться в банках на эскроу-счетах до завершения строительства.

Теперь квартира в строящемся доме приобретается по следующей схеме:

• Вы выбираете будущее жилье;
• Заключаете договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком;
• Заключаете трехсторонний договор на открытие эскроу-счета с застройщиком и банком, который выдал застройщику кредит на строительство;
• Переводите свои деньги на эскроу-счет и дожидаетесь окончания строительства;
• В случае, если вы приобретаете жилье в ипотеку, то деньги на открытый эскроу-счет вместо вас перечисляет банк, который выдал вам кредит.

По сути, это альтернатива банковской ячейке – специальный счет в банке, на который с 1 июля 2019 года в обязательном порядке кладутся деньги покупателя квартиры для безопасного расчета с продавцом квартиры (застройщиком). Застройщик получает доступ к деньгам только после окончания строительства жилого комплекса.

Риски:

• Банкротство банка

Договор уступки права требования

На латыни «уступка» – cessio, поэтому зачастую этот тип договора называют «договор цессии». Второе название, которое можно встретить в обиходе, – «договор переуступки». Согласно договору, дольщик (цедент) передает другому лицу (цессионарию) основанное на договоре долевого участия право требования к застройщику передать квартиру, после ввода дома в эксплуатацию.

Проще говоря, дольщик переуступает свою долю в строящемся доме другому покупателю. Этим договором часто пользуются инвесторы – люди, которые покупают квартиры в новостройках, чтобы заработать на росте цен (ведь любой дом дорожает вместе со строительной готовностью) и выйти из проекта до завершения строительства с прибылью.

ВАЖНО

Договор уступки лишь переводит права и обязанности по договору с застройщиком на новое лицо. Поэтому, как правило, договор цессии очень короткий. Следовательно, плюсы и минусы договора уступки – это те же плюсы и минусы первоначального договора (ДДУ, ПДКП, ЖСК).

Наиболее выгоден договор цессии по ДДУ.

Договор уступки прав требования регистрируется в Росреестре, права нового лица на квартиру появляются с момента регистрации;

если в ДДУ предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо его получить: иначе сделка может быть признана недействительной. Аналогична ситуация с ипотечным ДДУ, обязательное согласие на уступку дает банк;

продавец может уступить только полностью оплаченную квартиру или покупатель должен принять на себя обязательство по оплате долга;

Партнер юридической фирмы Via lege Денис Артемов отмечает, что существенными также являются следующие моменты:

• в договоре уступки прав продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры (не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица, нет судебного спора);
• в соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ, при уступке прав продавец передает покупателю имеющиеся у него правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве, платежные документы). Важно составить отдельный акт об этом);
• факт полного расчета покупателя с продавцом во избежание дальнейших разногласий также нужно подтвердить актом – о взаиморасчетах;
• застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав, ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель;
• перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в частности в том, что договор не расторгнут и полностью оплачен.

Словом, новому покупателю стоит узнать с помощью выписки из Единого государственного реестра, не расторгнут ли ДДУ с продавцом, действительно ли продавец он, не куплена ли квартира в ипотеку, нет ли каких-либо обременений на ней и т.п.
Важно отметить, что действующее законодательство предусматривает возможность заключения ДДУ лишь до момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Этим вызвана продажа квартир через уступку от застройщика, которая составляет большой «удельный вес» договоров цессии. Если часть квартир в таком доме еще не распродана, застройщик вынужден заключить ДДУ с одной из аффилированных фирм, которая потом без помех может реализовывать квартиры по договорам уступки.

Предварительный договор долевого участия - ПДДУ или предДДУ

Сегодня на рынке новостроек предварительные ДДУ практически не встречаются. Тем не менее, в отдельных случаях застройщик может попытаться предложить заключить такое соглашение.

Предварительный договор долевого участия – это так называемый черновик основного ДДУ, в котором (согласно ст. 429 ГК) должны быть обговорены основные моменты сделки и срок, в который должен быть заключен основной договор. Например, описание квартиры, срок передачи ее покупателю, цена и процедура сделки, гарантия на объект недвижимости. Однако важно знать, что основной ДДУ может сильно отличаться от предварительного, поэтому основной ДДУ впоследствии должен быть внимательно прочитан потенциальным дольщиком. ПДДУ – НЕ аналог ДДУ.

Почему вообще могут предложить заключить предварительный, а не основной договор? Скорее всего, потому что у одной из сторон пока нет юридических оснований и прав для заключения ДДУ (например, нет разрешения на строительство). Покупатель же может пойти на это, желая зафиксировать цену объекта.

Однако крайне важно понимать, что предДДУ не регистрируется в Росреестре, а значит, принимать по нему деньги застройщик не вправе. Если дольщик внесет средства – они поступят не на эскроу-счет, а на обычный счет застройщика. Это в итоге может привести к тому, что вернуть деньги в случае чего будет крайне сложно.

Минусы ПДДУ:

• не защищает дольщика от двойных продаж квартиры, т.к. не регистрируется в Росреестре;
• закрепляет права дольщика на квартиру лишь условно;
• ничего не продает, поэтому не рекомендуется вносить деньги за квартиру по ПДДУ;
• если цены на квартиры вырастут – застройщику будет неинтересно заключать основной ДДУ на условиях, описанных в ПДДУ;
• если срок сдачи ЖК будет перенесен – применить штрафные санкции к застройщику не удастся;
• если застройщик обанкротится, покупателю нужно будет идти в суд и пытаться вернуть деньги, апеллируя к закону «О защите прав потребителей», а не к 214-ФЗ.

Читайте: Когда необходим предварительный договор купли-продажи квартиры и как его правильно составить

Договор бронирования квартиры

Именно по причине всех вышеперечисленных пунктов застройщики сегодня практически не применяют предДДУ. Гораздо чаще можно встретить предложение заключить договор бронирования. Но, несмотря на иное название, по сути он представляет собой соглашение о намерениях в рамках 421 ст. ГК РФ (предусматривает возможность и право сторон заключить любой договор). Договор бронирования также не регистрируется в Росреестре, но, т. к. в нем нет признаков ДДУ, принимать по нему деньги компания может, это законно. Другое дело, что для будущего покупателя квартиры это вряд ли может выступить уверенной гарантией выгодной сделки: есть примеры, когда застройщики расторгали договоры бронирования, чтобы повысить цены на квартиры и реализовать их уже по более высокой стоимости. При подписании такого договора стоит обратить особое внимание на то, за что именно взимается по нему оплата и подлежит ли она возврату при расторжении этого соглашения. Так, если вы вносите платеж за услугу бронирования, а не обеспечительный платеж в счет будущей сделки по основному договору, вернуть эти средства вследствие расторжения будет, скорее всего, невозможно.

Поэтому для полной уверенности в чистоте сделки лучше всего сразу заключать основной ДДУ.

Предварительный договор купли-продажи – ПДКП

У предварительного договора купли-продажи практически все те же минусы, что и у его «брата» ПДДУ. Напомним, что в Гражданском кодексе РФ предварительный договор определен как неимущественное обязательство, т.е. в его классическом понимании он не может предусматривать передачу товаров, результатов работ, услуг, выплату денежных средств.

Плюс у ПДКП только один и тот весьма условный:

Безопасно покупать квартиру в новостройке по ПДКП можно лишь в одном случае – если дом полностью построен и сдан Госкомиссии, т.е. введен в эксплуатацию, но свидетельства на квартиры еще не получены застройщиком.

На стыке перехода дома из состояния «новостройка» в состояние «вторичка» получается, что по ДДУ застройщик продавать квартиры УЖЕ не может (дом сдан ГК), а по ДКП (договор купли-продажи) ЕЩЕ не может, ведь право собственности не оформлено. Тут на помощь и приходит ПДКП.

Только в этом случае можно не опасаться недостроя и заключать ПДКП. Однако все-таки стоит помнить, что застройщик даже на этом этапе может обанкротиться, и передача ключей затянется на неопределенный срок.

Именно поэтому использование ПДКП имеет для застройщиков преимущества:

Таким образом, заключая предварительный договор, покупатель фактически соглашается с невозможностью применения санкций к застройщику за просрочку, а также с тем, что застройщик сможет уклониться от заключения основного договора, вернув деньги. Впрочем, возвращать деньги тоже придется только через суд.

Однако к ПДКП все еще применяется Закон о защите прав потребителей, который как-то защищает интересы покупателя. Чего нельзя сказать о следующем виде договора.

Жилищно-строительный кооператив – ЖСК

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой некоммерческую организацию, добровольно объединяющую людей на основе членства для покупки (постройки) жилья путем слияния денежных паевых взносов. Поэтому здесь покупатели называются пайщиками, а не дольщиками.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) позволяет привлекать денежные средства граждан в строительство при полном отсутствии ИРД (заключения экспертизы проекта, разрешения на строительство и оформленного землеотвода). Фактически ЖСК означает, что люди собрались в кооператив, скинулись и сами строят себе дом. Все риски в ЖСК несут сами пайщики, а не застройщик.

Именно поэтому пайщики не смогут отсудить у застройщика неустойку за просрочку, т.к. отношения пайщиков и застройщика регулируются не 214-ФЗ, не Законом о защите прав потребителей, а уставом кооператива и договором о вступлении.

Чтобы стать пайщиком (членом кооператива) необходимо написать заявление о вступлении в кооператив, после его одобрения, внести вступительный взнос, также ежемесячно выплачивать членские взносы.

Плюсы ЖСК:

Теперь о минусах. Важно помнить, что ЖСК могут представлять из себя обычную финансовую пирамиду с «лотереей удачи» – кому-то повезет приобрести квартиру за счет общих средств пайщиков, а кому-то уже нет.

Если пайщик захочет выйти из кооператива, ему придется заплатить штраф. Вложенные в кооператив деньги можно вернуть за вычетом членских взносов и штрафа. Его сумму можно попытаться снизить в суде, если покупателю удастся доказать вину застройщика в срыве сроков строительства.

Если проект будет признан судом несостоятельным, пайщиков могу обязать дополнительно внести деньги на достройку здания. Словом, ответственность застройщика в схеме ЖСК практически минимальна, за все придется отвечать пайщикам. Они, безусловно, могут обратиться в суд, но судья будет руководствоваться только уставом кооператива – это основной документ ЖСК. А устав, как правило, пишется в пользу застройщика.

Партнер юридической фирмы Via lege Денис Артемов отмечает, что вся власть в ЖСК принадлежит правлению кооперативом, которое юридически связано с застройщиком. В связи с этим при возникновении проблем покупателю чаще всего весьма сложно добиться их решения внутри ЖСК.

У ЖСК есть подвид – ЖНК (жилищно-накопительный кооператив). ЖНК от ЖСК отличается лишь тем, что первый может инвестировать в приобретение квартир в различных новостройках, тогда как ЖСК создается для строительства одного объекта.

Еще несколько лет назад ЖСК был весьма распространен на рынке первичного жилья. Однако с запуском программы льготной ипотеки многие застройщики были вынуждены перейти с ЖСК на ДДУ, т.к. в рамках программы государство субсидировало ипотечные кредиты только в жилых комплексах, которые продавались по ДДУ.

Читайте подробные материалы и комментарии юристов о вариантах сделок