В ноябре 2023 года в Москве завершилась государственная кадастровая оценка недвижимости, по ее итогам средняя кадастровая стоимость жилья в столице выросла на 21%. Кадастровая стоимость устанавливается для определения базы для расчета налога на имущество. Что такое кадастровая стоимость квартиры и рыночная, для чего они нужны, чем кадастровая стоимость отличается от рыночной — разбираемся в этой статье.
Рыночная и кадастровая стоимость квартиры
У каждого объекта недвижимости есть рыночная и кадастровая стоимости и, как правило, они не совпадают. Они определяются по-разному, и обычно рыночная стоимость выше кадастровой.
Кадастровую стоимость определяет государство, эти параметры нужны для расчета имущественного налога и НДФЛ при продаже квартиры. Рыночную стоимость устанавливает продавец — самостоятельно или с помощью специалистов. Она указывается в объявлении о продаже недвижимости и при заключении сделки в договоре купли-продажи.
Кадастровая стоимость
Кадастровую стоимость рассчитывает государство, она используется в качестве налоговой базы при расчете налога на имущество и на доход при продаже квартиры. Нередко возникает вопрос: почему кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной?
При кадастровой оценке не учитываются ни состояние квартиры, ни виды из окон, то есть осмотр жилого помещения не производится. Специалисты учитывают район, возраст и состояние дома, материалы, из которых он построен, этажность дома, площадь жилья. Таким образом, квартиры одного типа в одном доме будут иметь одинаковую кадастровую стоимость, вне зависимости от их состояния.
В Москве оценкой кадастровой стоимости недвижимости занимается ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», подведомственный Департаменту городского имущества (ДГИ). При кадастровой оценке используются данные Росреестра, органов исполнительной власти, технической инвентаризации и сведения из других источников. Новая кадастровая стоимость недвижимости вступает в силу с 1 января следующего года и действует до следующей государственной оценки.
Узнать кадастровую стоимость своей квартиры можно на сайте Росреестра, через портал Госуслуг (заказать выписку из ЕГРН) или в МФЦ.
Для чего нужна кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость влияет на размер имущественных налогов и налогов при продаже недвижимости (НДФЛ).
- Налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости объекта на 1 января года, за который уплачивается налог. Процентная ставка зависит от типа и стоимости недвижимости — от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости.
- Земельный налог зависит от типа земельного участка и составляет от 0,3% до 1,5% от кадастровой стоимости.
- Налог при получении недвижимости в дар. Такой налог придется заплатить, если недвижимость была получена в дар не от близкого родственника. Налоговая ставка составляет 13% от кадастровой стоимости.
- Налог при продаже недвижимости. Ставка по нему также составляет 13%, налог рассчитывается от 70% кадастровой стоимости (если рыночная стоимость заявлена ниже этой суммы) или от стоимости по договору, если она превышает 70% от кадастровой. При продаже жилья, которое было в собственности 3–5 лет, налог платить не нужно.
Также кадастровая стоимость применяется при расчете арендной платы или выкупной стоимости объекта — в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость
Поскольку кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налогов, некоторые собственники могут посчитать, что этот показатель завышен. Ошибки в расчетах действительно бывают — например, площадь квартиры указана больше фактической. В этом случае достаточно обратиться в МФЦ, приложив к обращению документы на квартиру и пояснив, почему вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью.
Если же очевидной ошибки нет, но вы считаете, что государство переоценило вашу квартиру и ее кадастровая стоимость выше рыночной, можно обратиться в комиссию при Росреестре или сразу в суд.
Какие нужны документы для обращения в суд:
- выписка о кадастровой стоимости;
- выписка из ЕГРН;
- правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство;
- отчет от независимого оценщика.
Документы прилагаются к исковому заявлению, их рассматривает суд и выносит решение.
С 2023 года введен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости — через комиссию при региональном ведомстве, которое установило эту стоимость, или МФЦ. Срок рассмотрения заявления — 30 дней.
Рыночная стоимость
Рыночную (оценочную) стоимость, в отличие от кадастровой, определяет продавец — самостоятельно или с помощью риелтора. На ее величину влияют различные факторы:
- общие. Состояние рынка недвижимости, спрос и предложение в конкретном регионе страны, наличие социальной и транспортной инфраструктуры, экологическая ситуация, вид застройки;
- существенные. Здесь речь идет о конкретном объекте: возраст дома, этаж (жилье на первых и последних этажах часто стоит дешевле), площадь и планировка квартиры, площадь комнат, состояние квартиры (ремонт или его отсутствие), тип санузла (раздельный или совмещенный) и пр.;
- второстепенные. К этим факторам относятся наличие/отсутствие балкона/лоджии, вид из окон, высота потолков и пр.
Если в квартире сделана перепланировка, она тоже может сказаться на рыночной стоимости. Грамотная узаконенная перепланировка повысит цену, а квартира с несогласованной перепланировкой будет стоить дешевле рынка, поскольку новому собственнику, скорее всего, придется заплатить штраф и устранить нарушения.
Рыночная стоимость может быть снижена, если у продавца имеются крупные долги по коммунальным платежам (тогда реально снизить стоимость на эту сумму), если продавец предоставил неполный пакет документов (например, нет нотариально заверенного разрешения на продажу квартиры от супруга/супруги), если квартира приобретена на маткапитал и в ней выделена доля на ребенка, если на квартиру наложено обременение.
Рыночная стоимость квартир в центре города выше, чем на окраине. Дороже оцениваются квартиры в шаговой доступности от метро и остановок общественного транспорта, в районах с хорошо развитой инфраструктурой, в домах с благоустроенными охраняемыми территориями.
Рыночная стоимость указывается в договоре купли-продажи при заключении сделки. Если нужен официальный документ, подтверждающий эту стоимость, потребуется привлечение оценщика.
Различия между кадастровой и рыночной стоимостью жилья
Разница между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости существенна. Основное отличие кадастровой стоимости от рыночной — первая не учитывает особенности квартиры. Этот параметр рассчитывается не для конкретных квартир, а для группы объектов одного типа.
Рыночная стоимость определяется для каждого объекта с учетом всех индивидуальных характеристик. Помимо уже перечисленных, такими особенностями могут быть наличие лифта (особенно в малоэтажных домах), состояние инженерных систем, проблемные соседи.
И кадастровая, и рыночная стоимости со временем могут меняться. Перерасчет кадастровой стоимости проходит раз в несколько лет (в Москве — раз в два года), однако если кадастровую стоимость оспорят более 30% собственников жилья в регионе, то переоценка проводится раньше. На рыночную стоимость часто влияют внешние факторы: например, открытие новых станций метро и МЦД, строительство дорог и объектов инфраструктуры.
Вывод
Кадастровую стоимость недвижимости устанавливает государство, эти данные нужны для формирования налогооблагаемой базы. Рыночная стоимость определяется собственником, она указывается в объявлении о продаже квартиры и в договоре купли-продажи при заключении сделки. Кадастровая стоимость устанавливается на однотипные объекты, рыночная — индивидуально для каждого объекта. Оба этих параметра не постоянны, они меняются в зависимости от состояния рынка.
Читайте также:
Как снять обременение с ипотечной квартиры — подробная инструкция
Как купить квартиру в новостройке на стадии котлована и свести риски к минимуму
Автор: Юлия Яковлева
Дата публикации 04 января
