Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — чем они различаются и как можно оспорить оценку

В ноябре 2023 года в Москве завершилась государственная кадастровая оценка недвижимости, по ее итогам средняя кадастровая стоимость жилья в столице выросла на 21%. Кадастровая стоимость устанавливается для определения базы для расчета налога на имущество. Что такое кадастровая стоимость квартиры и рыночная, для чего они нужны, чем кадастровая стоимость отличается от рыночной — разбираемся в этой статье.

Рыночная и кадастровая стоимость квартиры

У каждого объекта недвижимости есть рыночная и кадастровая стоимости и, как правило, они не совпадают. Они определяются по-разному, и обычно рыночная стоимость выше кадастровой.

Кадастровую стоимость определяет государство, эти параметры нужны для расчета имущественного налога и НДФЛ при продаже квартиры. Рыночную стоимость устанавливает продавец — самостоятельно или с помощью специалистов. Она указывается в объявлении о продаже недвижимости и при заключении сделки в договоре купли-продажи.

Кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость рассчитывает государство, она используется в качестве налоговой базы при расчете налога на имущество и на доход при продаже квартиры. Нередко возникает вопрос: почему кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной?

При кадастровой оценке не учитываются ни состояние квартиры, ни виды из окон, то есть осмотр жилого помещения не производится. Специалисты учитывают район, возраст и состояние дома, материалы, из которых он построен, этажность дома, площадь жилья. Таким образом, квартиры одного типа в одном доме будут иметь одинаковую кадастровую стоимость, вне зависимости от их состояния.

В Москве оценкой кадастровой стоимости недвижимости занимается ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования», подведомственный Департаменту городского имущества (ДГИ). При кадастровой оценке используются данные Росреестра, органов исполнительной власти, технической инвентаризации и сведения из других источников. Новая кадастровая стоимость недвижимости вступает в силу с 1 января следующего года и действует до следующей государственной оценки.

Узнать кадастровую стоимость своей квартиры можно на сайте Росреестра, через портал Госуслуг (заказать выписку из ЕГРН) или в МФЦ.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость влияет на размер имущественных налогов и налогов при продаже недвижимости (НДФЛ).

  • Налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости объекта на 1 января года, за который уплачивается налог. Процентная ставка зависит от типа и стоимости недвижимости — от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости.
  • Земельный налог зависит от типа земельного участка и составляет от 0,3% до 1,5% от кадастровой стоимости.
  • Налог при получении недвижимости в дар. Такой налог придется заплатить, если недвижимость была получена в дар не от близкого родственника. Налоговая ставка составляет 13% от кадастровой стоимости.
  • Налог при продаже недвижимости. Ставка по нему также составляет 13%, налог рассчитывается от 70% кадастровой стоимости (если рыночная стоимость заявлена ниже этой суммы) или от стоимости по договору, если она превышает 70% от кадастровой. При продаже жилья, которое было в собственности 3–5 лет, налог платить не нужно.

Также кадастровая стоимость применяется при расчете арендной платы или выкупной стоимости объекта — в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость

Поскольку кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налогов, некоторые собственники могут посчитать, что этот показатель завышен. Ошибки в расчетах действительно бывают — например, площадь квартиры указана больше фактической. В этом случае достаточно обратиться в МФЦ, приложив к обращению документы на квартиру и пояснив, почему вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью.

Если же очевидной ошибки нет, но вы считаете, что государство переоценило вашу квартиру и ее кадастровая стоимость выше рыночной, можно обратиться в комиссию при Росреестре или сразу в суд.

Какие нужны документы для обращения в суд:

  • выписка о кадастровой стоимости;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство;
  • отчет от независимого оценщика.

Документы прилагаются к исковому заявлению, их рассматривает суд и выносит решение.

С 2023 года введен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости — через комиссию при региональном ведомстве, которое установило эту стоимость, или МФЦ. Срок рассмотрения заявления — 30 дней.

Рыночная стоимость

Рыночную (оценочную) стоимость, в отличие от кадастровой, определяет продавец — самостоятельно или с помощью риелтора. На ее величину влияют различные факторы:

  • общие. Состояние рынка недвижимости, спрос и предложение в конкретном регионе страны, наличие социальной и транспортной инфраструктуры, экологическая ситуация, вид застройки;
  • существенные. Здесь речь идет о конкретном объекте: возраст дома, этаж (жилье на первых и последних этажах часто стоит дешевле), площадь и планировка квартиры, площадь комнат, состояние квартиры (ремонт или его отсутствие), тип санузла (раздельный или совмещенный) и пр.;
  • второстепенные. К этим факторам относятся наличие/отсутствие балкона/лоджии, вид из окон, высота потолков и пр.

Если в квартире сделана перепланировка, она тоже может сказаться на рыночной стоимости. Грамотная узаконенная перепланировка повысит цену, а квартира с несогласованной перепланировкой будет стоить дешевле рынка, поскольку новому собственнику, скорее всего, придется заплатить штраф и устранить нарушения.

Рыночная стоимость может быть снижена, если у продавца имеются крупные долги по коммунальным платежам (тогда реально снизить стоимость на эту сумму), если продавец предоставил неполный пакет документов (например, нет нотариально заверенного разрешения на продажу квартиры от супруга/супруги), если квартира приобретена на маткапитал и в ней выделена доля на ребенка, если на квартиру наложено обременение.

Рыночная стоимость квартир в центре города выше, чем на окраине. Дороже оцениваются квартиры в шаговой доступности от метро и остановок общественного транспорта, в районах с хорошо развитой инфраструктурой, в домах с благоустроенными охраняемыми территориями.

Рыночная стоимость указывается в договоре купли-продажи при заключении сделки. Если нужен официальный документ, подтверждающий эту стоимость, потребуется привлечение оценщика.

Различия между кадастровой и рыночной стоимостью жилья

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости существенна. Основное отличие кадастровой стоимости от рыночной — первая не учитывает особенности квартиры. Этот параметр рассчитывается не для конкретных квартир, а для группы объектов одного типа.

Рыночная стоимость определяется для каждого объекта с учетом всех индивидуальных характеристик. Помимо уже перечисленных, такими особенностями могут быть наличие лифта (особенно в малоэтажных домах), состояние инженерных систем, проблемные соседи.

И кадастровая, и рыночная стоимости со временем могут меняться. Перерасчет кадастровой стоимости проходит раз в несколько лет (в Москве — раз в два года), однако если кадастровую стоимость оспорят более 30% собственников жилья в регионе, то переоценка проводится раньше. На рыночную стоимость часто влияют внешние факторы: например, открытие новых станций метро и МЦД, строительство дорог и объектов инфраструктуры.

Вывод

Кадастровую стоимость недвижимости устанавливает государство, эти данные нужны для формирования налогооблагаемой базы. Рыночная стоимость определяется собственником, она указывается в объявлении о продаже квартиры и в договоре купли-продажи при заключении сделки. Кадастровая стоимость устанавливается на однотипные объекты, рыночная — индивидуально для каждого объекта. Оба этих параметра не постоянны, они меняются в зависимости от состояния рынка.

Читайте также:

Как снять обременение с ипотечной квартиры — подробная инструкция

Как купить квартиру в новостройке на стадии котлована и свести риски к минимуму

Автор: Юлия Яковлева 

Дата публикации 04 января
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Центробанк поддержал повышение первоначального взноса по льготной ипотеке
Банк России поддержал предложение Минфина по повышению первоначального взноса по льготным ипотечным программам, об этом пишет РБК. По мнению регулятора, господдержка должна стать более адресной, чтобы предотвратить попадание заемщиков в долговую яму. В Центробанке...
08 декабря 2023 8174
Налоговые льготы помогут молодым ипотечным заемщикам – эксперт ГК «А101»
Льготные условия покупки жилья должны распространяться на молодые семьи, где возраст супругов не превышает 30 лет. При этом дополнительной мерой могут стать льготы по основным статьям налогообложения – НДФЛ, транспортный, налог на имущество и т.п. Такое мнение...
23 ноября 2023 1289
Покупка жилья бизнес-класса: как сэкономить на ипотечных платежах
Как с помощью льготной ипотеки купить более просторную квартиру или жилье бизнес-класса, если стоимость объекта выходит за рамки установленного государством лимита? Варианты есть – о них Новострой-М рассказала Юлия Архангельская, руководитель управления...
21 ноября 2023 13952
Апартаменты не будут приравнены к жилью — Минстрой
В российском законодательстве может появиться техническое понятие апартаментов, однако к жилью такая недвижимость не будет приравнена. Об этом заявил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на Международном строительном чемпионате, проходящем в...
20 октября 2023 10991
Путин: страхование жилья сегодня не должно быть обязательным
Страхование жилья необходимо, однако нельзя сделать его обязательным с завтрашнего дня, об этом заявил президент России Владимир Путин на встрече с модераторами тематических сессий Восточного экономического форума (ВЭФ). Как пишет ТАСС, участники одной из экспертных...
13 сентября 2023 10604
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в 2023 году — инструкция
После покупки жилья можно вернуть часть потраченных на это средств: для этого существует имущественный налоговый вычет. Максимальная сумма возврата составляет 650 тыс. руб. Новострой-М рассказывает, кому положен налоговый вычет за квартиру и что нужно сделать, чтобы...
16 августа 2023 28370
Как взять ипотеку без первоначального взноса и стоит ли это делать
Одним из условий покупки жилья в ипотеку является первоначальный взнос по такому кредиту — как правило, это 15-20% от стоимости приобретаемой квартиры. Чтобы накопить необходимую сумму, обычно требуется несколько лет. Как быть, если вам нужно купить квартиру, но...
05 июля 2023 24581
Продажа квартиры с детскими долями: как подготовиться к сделке
Жилье, которое было куплено с участием материнского (семейного) капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей. Выделить детские доли необходимо в течение 6 месяцев после покупки, погашения ипотеки или завершения строительства. Продать квартиру или дом...
08 июля 3998
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков