Подешевевшая ипотека, программа реновации, поправки к 214-ФЗ и отказ от долевого строительства – самые громкие события, прогремевшие на рынке недвижимости в 2017 году. Новострой-М не только узнал у участников рынка, как все это отразится на работе девелоперов в следующем году, но и чего ждать покупателям от стремительно меняющейся строительной отрасли.
Анна Соколова, руководитель управления стратегии и маркетинга ГК «Инград»
Главным событием уходящего года можно назвать переход на проектное финансирование. До окончательного принятия механизма рано делать выводы о его влиянии на отрасль, но с уверенностью уже сегодня можно прогнозировать в будущем увеличение предложения квартир с отделкой (до 80%), перетекание спроса со вторичного рынка к первичному, а также укрупнения существующих компаний и уход с рынка небольших игроков.
Также стоит отметить перетекание спроса из Московской области в столицу, что подтверждается последними цифрами. Но при этом стоит разделять портрет покупателя – для семьи с детьми лучшим вариантом может оказаться именно Подмосковье, в случае если жилой комплекс находится в районе с развитой инфраструктурой, и девелопер уделяет этому особое внимание. Для молодых людей предпочтительнее заплатить цену выше, но быть ближе к центру столицы. Но важно отметить, что речь идет именно о сегменте массового жилья.
Еще одним событием стало рекордное снижение ключевой ставки, которое привело к снижению процента по ипотечному кредитованию и дало возможность людям приобрести жилье. «Нависший спрос» привел к большому количеству сделок под конец года, а субсидированные ставки и многочисленные ипотечные программы от банков дали возможность найти свой вариант для самого широкого круга покупателей.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость»
Самые главные события на рынке недвижимости представлены законодательными новшествами и сменой правил для застройщиков. Многие важные изменения, включая создание компенсационного фонда, произошли в этом году, однако процесс реформирования рынка еще не завершен.
В ближайшие годы нас ждет трансформация отрасли, однако переход на другую схему работы вряд ли будет безболезненным. Застройщикам придется проявить максимум компетентности, чтобы остаться на плаву. Поэтому можно смело утверждать, что законодательные новшества будут формировать повестку дня не только сейчас, но и в дальнейшем.
Разумеется, нельзя обойти стороной те события, которые происходили на рынке ипотечного кредитования. Экономические улучшения позволили существенно снизить ключевую ставку, что самым благоприятным образом сказалось на условиях для заемщиков. На протяжении всего года мы фиксировали рост продаж, что было связано во многом с появлением более выгодных программ для заемщиков. В рамках базовых условий ставки составляли от 9-10%, в случае коммерческого субсидирования были еще ниже. Например, одно из предложений предусматривает кредитование под 7,5% на 7 лет.
Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome
2017 год еще не подошел к концу, но уже можно сказать, что он стал для элитного сегмента рынка недвижимости самым динамичным за последние 4 года благодаря высокой девелоперской активности. С началом экономического кризиса 2014 года количество новых проектов на рынке планомерно снижалось - по итогам 2016 года их было всего 6. А в уходящем 2017-м на рынок вышло 9 проектов. Таким образом, уходящий год побил показатели самого успешного докризисного 2013 года как по количеству новых проектов, так и объему предложения.
Наиболее яркой тенденцией на рынке элитной недвижимости Москвы стала популярность квартир и апартаментов с финишной отделкой от застройщика. Так, в элитном сегменте по состоянию на середину декабря 2017 года доля лотов с отделкой составляет уже 24%.
Еще одним продолжительным трендом является повышение спроса на лоты небольшой площади. Укрепление европейского, рационального подхода к расходованию средств привело к отказу от так называемых лишних квадратных метров среди покупателей недвижимости. В связи с этим средняя площадь реализованных лотов в 2017-м составила 136 кв. м, снизившись за год на 8%.
Стоит отдельно сказать о внедрении инновационных систем, которые успешно реализуются в проектах высокобюджетного рынка недвижимости. Инновационные технологи затронули сферу зеленого строительства и BIM, мы видим, как за последний год стала широко применяться виртуальная и дополненная реальность, инновационные системы диспетчеризации, в новых проектах оборудуются системы wi-fi, устанавливаются зарядные устройства для гаджетов и электромобилей. Прогресс не стоит на месте, уверена, в обозримом будущем нас ждет эра высоких прогрессивных технологий – эра эффективной недвижимости.
Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»
Я бы выделил три процесса, которые начались в уходящем году и были распределены по всем двенадцати месяцам. Первый процесс, который сопровождал рынок на протяжении всего года – планомерное снижение ставки по ипотеке. Дальнейшее снижение ставки приведет к существенному пересмотру структуры предложения на рынке жилья Москвы. Люди неизбежно начнут покупать лучшее и большее, не меняя своего финансового статуса и дохода.
Второе событие – это череда из нескольких законодательных инициатив по изменению рынка недвижимости: это и проектное финансирование, и поправки в 214-ФЗ, и даже программа реновации. Это темы, которые уже повлияли на рынок. Цель этих программ – улучшить положение покупателя. Опасение все перечисленные программы вызывают, пока они не утверждены, и нет реальных дорожных карт, выверенных механизмов перехода к новым схемам, кроме того, пока до конца не понятно, как именно весь этот комплекс мер раскачает рынок, в какую сторону сместится баланс спроса и предложения.
Третье – это ускоренное развитие транспортной инфраструктуры. В оборот доступного с точки зрения транспортной досягаемости жилья вовлекаются все новые и новые зоны Москвы. Это и промзоны вдоль МЦК, и Новая Москва.
Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA
Первым значимым событием 2017 года на отечественном рынке недвижимости, безусловно, являлась отмена льготной ставки ипотеки. На момент принятия решения о ее отмене средняя ставка ипотеки составляла 12.7%, а льготная ставка – до 12%. В то время многие скептики опасались, что без поддержки государства ипотечный процент либо войдет в фазу стагнации, либо даже начнет показывать рост. Тем не менее, их опасения оказались необоснованными, и на сегодняшний день процент ипотечной ставки даже снизился, и составляет 10-11%.
В этом году был упрощен порядок регистрации ДДУ – теперь вместо того, чтобы обращаться в Росреестр, стороны могут обратиться в районных МФЦ и зарегистрировать сделку там. При этом сроки регистрации договора немного увеличились (в среднем, на 1-2 рабочих дня).
Для всей страны, и особенно для столичного региона, одной из самых обсуждаемых и животрепещущих тем стала программа реновации, инициированная столичными властями. Мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что программа растянется на 15 лет и что излишки жилья, построенного по программе реновации, будут реализовываться от лица правительства. Безусловно, этот масштабный проект установит новые правила ведения бизнеса на столичном рынке недвижимости и сделает конкуренцию на нем еще более жесткой.
Также в этом году были приняты поправки к закону о долевом строительстве, которые вступят в силу 1 июля 2018 года. Они были приняты для того, чтобы обязать застройщиков быть более ответственными перед дольщиками. Большинство застройщиков приняли новый закон в штыки, а аналитики предрекают усиление давления со стороны правительства и банковского сектора на игроков рынка недвижимости, что в свою очередь приведет к уходу с рынка многих строительных компаний и монополизации его гигантами рынка.
Это была не единственная мера, принятая для решения проблемы обманутых дольщиков. В октябре свою работу начал фонд защиты дольщиков. Теперь строительные компании обязаны отчислять 1.2% от каждого договора долевого участия в данный фонд, который потом перераспределяет средства на компенсацию материальных средств обманутых дольщиков, а также на завершение долгостроев.
Несмотря на введение жестких регулятивных мер, нацеленных на борьбу с проблемой обманутых дольщиков, президент Владимир Путин в конце октября поручил отказаться от практики долевого строительства как таковой и начать переход на проектное финансирование строительства. Пока что не понятно, как будет реализовываться эта программа, поскольку правительство еще не предприняло никаких конкретных шагов в этом направлении. Тем не менее, я уверен, что в будущем году мы уже увидим первые результаты этого решения.
Также стоит отметить, что, несмотря на то, что рыночные цены уже нащупали дно, а кризис на рынке недвижимости начинает входить в свою завершающую стадию, в 2017 году мы так и не наблюдали роста цен на недвижимость, наоборот, по сравнению с началом года можно проследить незначительный спад цен.
Подводя итог, стоит отметить, что во многих аспектах 2017 год стал переломным на рынке недвижимости – наметилась тенденция роста зависимости застройщиков от банковского сектора, а правительство начинает все жестче регулировать эту сферу бизнеса. Однако нельзя не отметить, что правила ведения бизнеса становятся все более прозрачными и понятными, а «классические» проблемы рынка, такие как проблема обманутых дольщиков, становятся все менее и менее распространенными.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
Наиболее важное событие – это рекордное снижение уровня ипотечных ставок за всю историю российского рынка жилья. Средневзвешенная ставка по ипотеке в ноябре сократилась до 9,88%. Предыдущий рекорд был зафиксирован ЦБ в ноябре 2011 года, когда средневзвешенная ставка по выданным за месяц кредитам достигла 11,4%. Более доступная ипотека помогла увеличить спрос на первичном рынке Москвы в 2017 году на 30%, а также поспособствовала восстановлению активности на вторичном рынке.
Вторая тенденция, которая тесно связана с уменьшением стоимости кредита, – заметное сокращение разрыва между ставками на первичном и вторичном рынках. Осенью базовые ставки ведущих банков практически выровнялись. Этот фактор позволил ускорить восстановление спроса на вторичном рынке. В октябре число сделок купли-продажи на рынке готового жилья Москвы выросло на 42% относительно аналогичного месяца 2016 года.
Принятие нового пакета поправок в 214-ФЗ вызвало неоднозначную реакцию девелоперов. Самой ожидаемой новацией, безусловно, стал компенсационный фонд, учреждение которого участники отрасли в целом восприняли позитивно. Фонд защиты прав дольщиков работает уже два месяца и все застрахованные им покупатели жилья теперь смогут рассчитывать на быстрое и оперативное решение проблемы долгостроя, если такая возникнет. Однако вместе с данной поправкой в 214-ФЗ добавили новые требования к застройщикам, ограничивающие расходы на персонал, рекламу, администрирование. Теперь девелоперам необходимо замораживать до 10% общих инвестиций в строительство до его начала, а также не иметь никаких долгов и кредитов, не связанных со строительством. Все эти меры (в сочетании с обязанностью платить взносы в компенсационный фонд) могут привести к росту цен на рынке, поэтому вводиться в действия будут поэтапно.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Безусловно, к самым важным событиям на первичном рынке относится поэтапный переход к проектному финансированию и ужесточение 214-ФЗ. Последние изменения в 214-ФЗ вынуждают многих участников первичного рынка вносить существенные коррективы в свою деятельность. Наиболее выгодны, на наш взгляд, введенные поправки финансовому сектору, работающему с новостройками. Финансовые структуры все больше вовлекаются в строительство новостроек. Соблюдение требований законодательства вынуждает застройщиков привлекать все больший капитал, в том числе и сформированный за счет кредитных средств. Введение же механизма счетов эскроу позволяет кредитным организациям контролировать расходование денежных средств, привлеченных за счет участников долевого строительства. Это свидетельствует, на наш взгляд, о смене механизмов финансирования строительных проектов.
Грядущие изменения в 214-ФЗ уже отрицательно влияют на мелких и региональных застройщиков, а с использованием новой системы финансирования строительства данная тенденция только усилится. Для того чтобы застройщики могли сохранить ликвидность своих проектов, потребуется участие государства в субсидировании ставок. На мой взгляд, ставка по кредитам для проектного финансирования должна быть не более 6-7%.
Еще одно важное событие – снижение ипотечных ставок до рекордно низкого уровня и рост доли ипотеки на первичном рынке. В течение всего 2017 года улучшались условия по ипотеке, а именно снижались процентные ставки. За год ключевая ставка была пересмотрена в сторону понижения 6 раз - с 9,75% до 7,75%. Ставки по ипотеке в рамках базовых продуктов на первичном рынке снизились с 10,9% до 9,5% годовых.
В 2018 году по всем прогнозам ипотека станет еще более доступной, что позволит еще больше стимулировать спрос среди потенциальных заемщиков. Что касается непосредственно условий по ипотеке, в случае дальнейшего снижения ключевой ставки, банки будут корректировать ценовые параметры своих продуктов в сторону снижения.
Можно предположить, что к середине 2018 года процентные ставки в крупных банках не будут превышать 9%, а к концу года могут снизиться еще на 0,3-0,5%. В том случае, если все оптимистичные прогнозы сбудутся и ключевая ставка продолжит снижаться, доля ипотеки может увеличиться на 15-20%. К тому же с 1 января 2018 года вступит в действие программа субсидирования ипотеки на квартиры для семей с двумя и более детьми. Так как именно семьи с детьми являются основной категорией ипотечных заемщиков, можно предположить, что данная инициатива приведет к еще большему росту кредитов. Поэтому в следующем году стоит ожидать рекордных показателей по востребованности ипотечных займов.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group
Важной новостью во II полугодии стало заявление президента о том, что отрасли жилищного строительства необходимо взять курс на переход к банковскому финансированию и отказу от долевого участия граждан. Полагаю, что данная мера стратегически верна, ведь в развитых странах нормой считаются продажи готового жилья, однако в обозначенные короткие сроки (три года) такую реформу не удастся претворить в жизнь. Более того, переход к проектному финансированию приведет к росту цен на жилье, что не очень своевременно, учитывая ситуацию с доходами россиян.
К важным событиям следует отнести разработку Минстроем законопроекта о регулировании апартаментов. Как предполагается, он введет само понятие «апартамент» в жилищный кодекс, а также сделает возможной постоянную регистрацию в таких объектах. Законопроект будет внесен на рассмотрение Госдумы в следующем году и, я полагаю, если он будет принят, то придаст серьезный импульс развитию сегмента апартаментов.
Нестабильность в банковском секторе также отразилась на рынке жилья в уходящем году. Слухи о несостоятельности крупных банков спровоцировали всплеск инвестиционной активности на рынке новостроек минувшим летом. В проектах нашей компании были заключены крупные пакетные сделки, которые совпали по времени с тревожными настроениями в банковской отрасли. Впрочем, эффект был непродолжительным, хотя в следующем году вполне можно ожидать повторения подобной ситуации.
Дата публикации 26 декабря 2017
