Новострой-М спросил у экспертов, что будет с ценами на квартиры и ипотечными ставками, сколько новых проектов ждать, что будет с теми разрешениями на строительство, которые девелоперы спешно набирали в первой половине 2018 года, будут ли повышены взносы в Фонд дольщиков.
Петр Исаев, коммерческий директор Capital Group
Ажиотаж вокруг законодательных изменений будет подогревать цены. У покупателей уже сформировался тезис о том, что после вступления в силу новинок законодательства стоимость жилья возрастет, и поэтому необходимо успеть реализовать свои планы по приобретению квартиры до 1 июля 2019 года. Мы ожидаем, что первая половина года продолжит тренды 2018 года.
При этом качество проектов растет во всех сегментах: границы между классами и категориями жилья становятся все менее явными, и это позволяет обеспечить покупателя продуктом нового формата, который отличается лишь в локационных характеристиках.
На мой взгляд, после активного 2018 года профессиональные компании могут взять паузу и снизить темпы увеличения портфелей — чтобы научиться качественно работать в новых законодательных условиях и избежать хаотичных действий.
Олег Колченко, управляющий партнер и акционер ГК «Основа»
Мы не прогнозируем резкого скачка цен на новостройки в ближайшее время. Весь 2018 год цены, как и в предыдущие годы, росли по мере повышения стадии готовности дома.
По разным оценкам, цена на новостройки в 2018 году поднялась в среднем на 4%. Но за период строительства в каждом конкретном случае рост стоимости может составлять до 20-25% и более.
Значительное увеличение цен на 30-40% могут вызвать такие факторы, как кардинальное изменение законодательных правил, рост НДС, который приведет к повышению стоимости строительных материалов и других расходов застройщиков, а также возможное увеличение размера страховых отчислений в компенсационный фонд до 6%. В совокупности все эти факторы существенно снизят рентабельность стройки, сократят объемы строительства и приведут к значительному росту стоимости жилья. Застройщики до последнего надеялись на постепенное раскрытие эскроу-счетов, однако в середине декабря представители Центробанка и ДОМ.РФ заявили о невозможности такого раскрытия, что, конечно, сильно ударит по экономике проектов. Если законодательные правила не пересмотрят и не дополнят новыми инициативами, повышение цен и снижение объемов в перспективе неизбежно.
Если в закон не будут внесены поправки, с рынка вынуждены будут уйти многие крупные и мелкие компании, что приведет к ужесточению конкуренции, существенному снижению объемов строительства и увеличению стоимости жилья. Время крупного девелопмента, похоже, проходит. За законодательные нововведения вынуждены будут заплатить покупатели жилья. Потенциально это также может привести к росту проблемных проектов и появлению обманутых дольщиков.
То большое количество разрешений, которое получили застройщики, существенно не повлияет на динамику и объем строительства в текущем моменте. Эти проекты, на которые получены разрешения, девелоперы будут выводить на рынок планомерно, и, как минимум, в течение ближайших 1,5-2 лет, поэтому говорить о кардинальном увеличении объемов строительства неправильно.
Напротив, в Московском регионе сейчас наблюдается противоположная тенденция. Уже сейчас мы видим сокращение объемов строительства и ввода жилья, вызванное вынужденным уходом с рынка многих подрядчиков. И в дальнейшем ситуация будет только усугубляться — с рынка уйдут многие компании, а некоторые снизят объемы строительства, поскольку в рамках новых законодательных правил невозможно не только нарастить объемы ввода жилья, но даже сохранить темпы строительства.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Влияние на цены будут оказывать спрос и доступность ипотеки. Предпосылок для увеличения покупательской активности я не наблюдаю, а ипотечные ставки могут еще подрасти до 10% годовых. Эти факторы, а также выход большого числа новых проектов, будут сдерживать рост цен. Заметный инфляционный рост цен маловероятен, стоимость объектов недвижимости будет меняться главным образом за счет изменения стадии строительной готовности. Можно предположить, что средние цены останутся на текущем уровне, а по наиболее ликвидным проектам можно прогнозировать более заметный рост стоимости квадратного метра. На рынке сохранится высокая конкуренция, которая может еще обостриться по мере выхода новых проектов. Однако нельзя не отметить ее положительное влияние на развитие отрасли в целом и качество проработки и строительства новых проектов.
Не стоит забывать и про программу реновации. В ближайшей перспективе ее влияние не будет столь заметным. Объемы жилья на продажу в рамках реновации будут увеличиваться постепенно, и эффект для рынка станет ощутим не ранее, чем через пять лет. Значение имеет цена, по которой город будет выставлять на продажу «лишние» квадратные метры в рамках реновации. Остается надеяться, что для сохранения баланса на рынке эта стоимость не будет ниже рыночной. В противном случае при прочих конкурентных преимуществах города (например, локации новых жилых комплексов) застройщикам будет сложно выдержать конкуренцию.
Переход на проектное финансирование и эскроу-счета в следующем году спровоцирует новую волну санации застройщиков. Не все девелоперы смогут соответствовать новым требованиям, примерно 30% игроков будут вынуждены уйти с рынка (в первую очередь это касается мелких региональных застройщиков).
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости».
Цены на новостройки неминуемо будут расти, хотя в интересах застройщиков сейчас сдерживать этот процесс. Вероятно, многие будут стараться выводить на рынок доступные жилые комплексы. Мы уже наблюдали подобные примеры за последние годы, когда застройщики высокобюджетных проектов, которые даже в бизнес-классе почти не работали, попробовали свои силы в комфорт-классе.
По предварительным подсчетам, сделанным в середине года, девелоперы будут осваивать полученные в 2018 году площадки чуть ли не пять лет. Правда, даже такой строительный объем все еще далек от ожиданий столичных властей — за счет программы реновации они планируют увеличить жилую застройку Москвы вдвое.
Дороговизна ипотеки зависит от ключевой ставки ЦБ, на которую, в свою очередь, оказывают влияние санкционный режим, стоимость нефти, девальвация рубля и так далее. Наиболее вероятен один из двух сценариев. Оптимистичный: ставка по ипотеке в России не поднимется выше 11% годовых, и в таком режиме рынок дождется выхода экономики из кризиса и устремится к поставленной президентом цели — ипотеке под 8%. Пессимистичный: ипотека подорожает сильнее, и тогда удешевить ее на 1-2 п. п. получится субсидированием из бюджета.
Алексей Лухтан, руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development
В 2019 году строительная отрасль будет перестраиваться под новые законодательные меры. Скорее всего, такого результата, как в 2018 году, по выходу новых проектов ожидать точно не приходится. Повышение цен на новостройки сыграет свою необратимую роль. Покупатели ввиду ограниченного бюджета и роста ипотечных ставок будут концентрироваться на более бюджетных проектах. При этом на первый план выйдет качество проекта и его заявленные характеристики. Что касается стоимости предложения, то рост цен неминуем, особенно начиная со второй половины 2019 года, что напрямую связано с переходом на проектное финансирование и повышением НДС на 2 п. п.
Объем предложения в 2019 году будет реализовываться в спокойном режиме. Скорее всего, большого ввода ожидать точно не стоит. Уже многие крупные игроки рынка заявили, что новые проекты в 2019 году выводить не станут, а будут концентрироваться на действующих.
Законодательные изменения, которые летом будущего года распространятся на всех игроков рынка, могут отразиться и на составе ключевых девелоперов и строительных структур. Дело в том, что когда эскроу-счета начнут полноценно функционировать, каждую стройку будет контролировать и кредитовать уполномоченный банк. А поскольку требования банка к финансированию проектов могут вырасти в разы, часть будущих жилых комплексов не пройдет кредитный комитет и так и останется на бумаге.
Не исключаю, что части девелоперских структур придется покинуть рынок, другим — пройти процедуру слияния и поглощения для укрупнения бизнеса и капитала.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Скорее всего, цены на новостройки будут расти. Никаких предпосылок к их снижению пока нет. Во-первых, ускоряется инфляция на фоне роста налоговой нагрузки на население и бизнес, увеличения издержек на топливо и ЖКУ, девальвации рубля. Как показывают долгосрочные наблюдения, цены на недвижимость возрастают, когда ослабевает рубль. Во-вторых, продолжается реформа долевого строительства, которая также способствует росту затрат в отрасли и ее постепенной монополизации. В-третьих, в Москве наблюдается мощный спрос, который подталкивает застройщиков к ускорению роста цен в строящихся проектах и к отказу от практики демпинга при выходе в продажу новых жилых комплексов.
В столице за 9 месяцев 2018 года были выданы разрешения на строительство более 20 млн кв. м жилья. Уже строится и будет сдано в эксплуатацию в 2019 и в последующие годы 8,5 млн кв. м жилья. По предварительным данным ДОМ.РФ, в 2018 году в Москве было введено 4 млн кв. м жилья, что на 26% больше, чем в 2017 году.
Ипотека будет становиться все менее доступной, потому как ставки уже начали расти. Центробанк ужесточит кредитно-денежную политику на фоне роста инфляции, поэтому ставки в обозримой перспективе сокращаться не будут. Могу предположить, что уже к середине 2019 года ставки могут вырасти до 10%. Правда, спрос даже при таком уровне кредита останется высоким, но, конечно, не таким, каким он мог быть при ставке 8-9%.
Консолидация рынка будет продолжаться. Особенно этот процесс ускорится после перехода на эскроу-счета, потому что банки фактически образуют еще один «фильтр», который не пропустит на рынок неконкурентоспособные компании. То есть даже если мы не увидим крупных крахов или слияний, процесс укрупнения девелоперских компаний продолжится.
Андрей Кугий, директор коммерческого департамента Glorax Development
Основное, чем запомнился 2018 год — необходимость адаптации к изменениям в законодательстве и начало работы застройщиков через специальные счета. В 2019 году цены, скорее всего, поднимутся. Это зависит от многих факторов, но важнейший — переход к проектному финансированию через эскроу-счета. Также на стоимость строительства окажут влияние повышение НДС, связанный с этим рост себестоимости строительства и общая экономическая ситуация.
Новые проекты в 2019 году будут выходить не так активно и массово. Застройщики еще пару лет будут работать над обязательствами, которые успели взять на себя в 2018 году. Но не думаю, что рынок упадет, крупные девелоперы имеют достаточно средств и возможностей, чтобы привлечь финансирование для новых проектов, не заручаясь поддержкой дольщиков. Небольшим компаниям, которые не смогут привлечь средства для новых проектов, придется сделать выбор: уйти с рынка или объединиться с крупными девелоперами. Переходить на эскроу-счета придется всем с 1 июля 2019 года.
Ставка по ипотечным кредитам будет зависеть от стратегии Центрального Банка, но значительного повышения, если экономика будет стабильна, произойти не должно.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Для рынка новостроек Новой Москвы в 2018 году были характерны те же процессы, что наблюдались в старых границах столицы. В 2019 году на первичный рынок ТиНАО будут оказывать влияние разнонаправленные тенденции. С одной стороны, пока уровень ипотечных ставок остается на текущих значениях, покупательская активность простимулирует рост цен. Именно жилищное кредитование стало в 2018 году для новомосковских новостроек главным драйвером спроса. Доля сделок с привлечением кредита возросла до 57% против 44% в 2017 году.
В отличие от «старой» Москвы, объем предложения на присоединенных территориях пополняется преимущественно за счет новых корпусов в уже реализуемых новостройках, а не новых жилых комплексах. Например, в 2018 году в ТиНАО стартовали продажи всего 3 новостроек и 65 корпусов. Данная особенность характерна именно для Новой Москвы, в которой реализуются преимущественно масштабные объекты комплексного освоения территории. На мой взгляд, развитие рынка недвижимости присоединенных территорий несколько тормозит неопределенность с трассировкой и сроками строительства новых линий метрополитена. Как только город приступит к реализации данного проекта, девелоперская активность восстановится. Напомню, в 2015-2016 годах в ТиНАО ежегодно выходило по 7-8 новостроек, а это — в два раза больше, чем сегодня.
Рынок Новой Москвы на сегодняшний день один из самых развивающихся в Московском регионе. Около 40% заключенных в Москве ДДУ пришлось именно на присоединенные территории. Для покупателей Новая Москва — это та самая золотая середина, позволяющая одновременно сэкономить несколько миллионов рублей и получить столичную «прописку». Полагаю, что при росте цен на жилье в старых границах Москвы все больше клиентов переориентируются на покупку недвижимости в Новой Москве. Поэтому ТиНАО в последнюю очередь отреагирует на возможное снижение спроса ввиду роста ипотечных ставок. Увы, это вполне объективный сценарий развития. Возможные антироссийские санкции, а вместе с тем и ускорение инфляции, скорее всего, приведут к росту ключевой ставки. С учетом того, что реальные доходы населения продолжают снижаться четвертый год подряд, увеличение ставки по ипотеке даже на 1-1,5 п. п. может существенно снизить спрос на жилье.
Читайте также
Что ждет рынок недвижимости в 2019 году: поправки в 214-ФЗ и новые проекты
ТОП-10 лучших материалов 2018 года на сайте Новострой-М
Лидеры роста: новостройки Московского региона, которые подорожали в 2018 году больше всего
Дата публикации 02 января 2019
