Недавно стало известно, что Минстрой планирует ввести мораторий на продажу квартир без отделки. Novostroy-M.ru выяснил у экспертов, на сколько вырастут в цене новостройки Москвы и Подмосковья, если законопроект будет принят, а также узнал мнения читателей, необходимо ли запретить продажу жилья в строящихся домах без ремонта.
Татьяна Подкидышева, руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»
Очевидный плюс в приобретении варианта с отделкой состоит с том, что заселиться в квартиру можно сразу. Не нужно лишних хлопот с ремонтом, остается только разместить мебель, технику, аксессуары и начать жить.
Реализация квартир без отделки позволяет снизить общую стоимость предложения. Покупатель вкладывает максимум своих средств в квадратные меры, стараясь выбрать наиболее подходящий вариант. К вопросу с отделкой зачастую возвращаются позже, тем более что речь идет о приобретении новостройки, и с момента покупки квартиры до заселения проходит достаточно времени.
Включение отделки в стоимость квартиры увеличит ее стоимость. Величина будет варьироваться в зависимости от ремонта, предлагаемого застройщиком. Следует учитывать и площадь жилья. Это может быть прибавка в размере 400 000 рублей за однокомнатную квартиру или 600 000 рублей за двухкомнатную. Нужно подчеркнуть, что ремонт от застройщика предусматривает экономию. Все материалы закупаются централизовано, оптом. Поэтому такой же ремонт обойдется дороже, если покупатель будет заниматься закупкой и привлечением ремонтных бригад самостоятельно.
«Я буду платить миллионы за квартиру, и потом придётся ещё переделывать ремонт после застройщика. Каждый по своим возможностям выбирает, какие двери, сантехника, обои».
София Кыльчик, читатель Novostroy-M.ru
На рынке есть практика предоставления отделки в качестве коммерческой услуги. Застройщик предлагает несколько видов дизайна, и покупатель просто оплачивает понравившийся вариант. Кроме того, в некоторых новостройках есть возможность заказать предчистовую отделку – то есть с выполненными черновыми работами.
Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA
Самостоятельно делать ремонт в новой квартире готов далеко не каждый покупатель. Это становится определенным стимулом для застройщика разнообразить предложение за счет такой опции как отделка. Новостройки с отделкой пользуются большим спросом, но подобных предложений не так много. Доля квартир с отделкой от застройщика в Москве варьируется от 12 до 15%, а в Подмосковье – чуть выше.
Стоит отметить, что чем ближе срок сдачи дома, тем выше спрос на квартиры с отделкой. И доля квартир с отделкой в общем объеме продаж, по нашим данным, в течение года со старта продаж растет с 4,2% до 57,1% .
Главное преимущество для покупающих квартиру в ипотеку – это возможность включения стоимости отделки в кредитный договор. Ставки по ипотеке гораздо выгоднее, чем по потребительским кредитам, что дает возможность покупателям сильно сэкономить.
Сегодня стоимость квартиры с чистовой отделкой на 15% выше, жилье с предчистовой отделкой стоит на 5-7% дороже голых стен. В элитных квартирах эти цифры можно умножить на два. Квартира в ЖК бизнес-класса с отделкой будет стоить на 25–30% выше, чем без нее. Запрет продажи жилья в новостройках на данном этапе является законодательной инициативой. Если все-таки подобный закон вступит в силу, то, безусловно, стоимость жилья в новостройках увеличится, как минимум, на себестоимость отделки.
«Часть квартир предлагать с отделкой, вот и все. Это, кстати, практикуется некоторыми застройщиками».
Аннина Елена, читатель Novostroy-M.ru
Ремонт в новом жилье, где нет ни стяжки пола, ни обработки стен, в конечном итоге может составить 25-40% от стоимости самого жилья и в среднем от 3 до 9 месяцев работы. Ремонт с полной отделкой от застройщика всегда будет обходиться дешевле. Если брать усредненные показатели, стоимость отделки одного квадратного метра в квартире эконом-класса составляет 5 000 руб., комфорт-класса – от 12 000 руб. Получается, что при средней площади однокомнатной квартиры 40 кв. м жилье с отделкой будет стоить дороже на 200 000 руб. в доме эконом-класса, а в ЖК комфорт-класса на 480 000 руб. К тому же ремонт будет занимать у строителей несколько недель.
Сергей Михайлов, заместитель коммерческого директора по маркетингу и рекламе ГК «Инград»
В Москве доля предложений квартир с отделкой на первичном рынке жилья находится на уровне 15-20%, в Подмосковье это цифра несколько выше. Большинство девелоперов сегодня предлагает различные варианты в рамках одного проекта – такой подход позволяет охватить большее число потенциальных покупателей.
Для покупателя это удобно тем, что нет необходимости самостоятельно заниматься ремонтом и можно сразу въехать в готовое жилье (если речь идет о полноценной отделке). Также снижается негативный фактор постоянного шумового фона со стороны соседей. Кроме того, приобретая квартиру с отделкой, покупатель существенно экономит, ведь затраты на ремонт своими силами будут гораздо выше.
Инициатива со стороны министерства не конкретизируется и, скорее всего, речь идет о минимальном уровне отделки. В данном случае ожидать серьезного увеличения стоимости квартир не стоит.
«А мне нужна квартира с отделкой - чтоб сразу жить можно было бы».
Lidiya Swechina, читатель Novostroy-M.ru
Безусловно, покупать квартиру с готовым ремонтом от застройщика выгоднее, нежели делать ремонт самостоятельно. Это связано с тем, что стоимость отделочных материалов для застройщика ниже, а опыт строителей позволяет быстро реализовать проект без серьезных дополнительных вложений. Минусом можно назвать ограниченное количество вариантов отделки, которые может предложить застройщик.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
На данный момент предложение квартир с отделкой растет. Например, в «старых» границах Москвы в середине 2014 года отделка предлагалась всего в 5 проектах на первичном рынке. В середине 2016 года примерно в 15% проектов можно было подобрать вариант с отделкой. Сейчас же доля проектов с отделкой выросла до 30%. В проектах предлагаются корпуса как с отделкой, так и без.
Квартиры с отделкой в основном представлены в комфорт-классе. Покупатели имеют выбор из нескольких вариантов базовой отделки. Данный подход характерен и для других сегментов рынка, но меньшее распространение опции в экономклассе свидетельствует о низком спросе, в данном сегменте стремление по максимальному снижению бюджета покупки становится определяющим. В сегменте бизнес-класса опция не очень распространена. Однако в этом случае основной проблемой для застройщика является выработка максимально привлекательных вариантов дизайна для потенциальных клиентов. Покупатели недвижимости бизнес и премиального сегмента самостоятельно планирует последующий дизайн своих квартир и стандартный набор от застройщиков в рамках рассматриваемой опции зачастую не соответствует их предпочтениям.
У покупки квартиры с отделкой несколько плюсов. Во-первых, сразу понятны конечные финансовые затраты на ремонт. И стоимость ремонта обходится дешевле, нежели собственными силами или с привлечением подрядных организаций: застройщики могут приобретать строительные материалы со скидками. Во-вторых, ремонт не растягивается на неопределенный срок. Покупатель сразу получает квартиру с ремонтом. В-третьих, в течение первых двух-трех лет новый дом не будет представлять собой постоянную продолжающуюся стройку: у соседей также не будет вестись ремонт, и не будет посторонних шумов и грязи. Но отделку от застройщика многие расценивают как временный вариант на 2-3 года, и планируют сделать новый ремонт по истечении этого периода.
«Когда человек вкладывает миллионы, у него должен быть выбор, что покупать. Кому-то важнее быстро въехать в новую квартиру, кому-то хочется выполнить ремонт на свой вкус. Лично я к дизайну интерьеров требовательна и квартира с отделкой от застройщика мне ни к чему».
Alexandra Trofimova, читатель Novostroy-M.ru
Принятие законопроекта вряд ли возможно и оправдано. Отделка – это лишь дополнительная характеристика, и включать ее или нет – это решение застройщика. Можно предположить, что обязательная отделка может быть введена только в проектах массового сегмента, в бизнес-классе же важен индивидуальный подход, работа дизайнера с каждой отдельной квартирой.
Предложение квартир с отделкой должно привести к удорожанию квартир на первичном рынке, но только потому, что возрастают затраты застройщика. В сегменте эконом стоимость отделки от застройщика составляет до 10 000 руб. за кв. м, в сегменте комфорт колеблется в диапазоне от 12 до 15 000 руб. за кв. м, в сегменте бизнес начинается примерно от 30 000 руб. за кв. м. Таким образом, можно посчитать примерную стоимость отделки. Например, отделка двухкомнатной квартиры комфорт-класса площадью 56 кв. м обойдется в 672 000 рублей.
Ксения Цаплина, директор по маркетингу и исследованиям рынка ФСК «Лидер»
В настоящее время в наших проектах представлено порядка 20-30% квартир с отделкой от общего объема предложения. Это позволяет реализовывать проект на 90% к окончанию строительства, как квартир с отделкой, так и без нее. Соответственно, порядка 70-80% клиентов предпочитают приобретать квартиры без отделки.
Для покупателей мы предлагаем качественную дизайнерскую отделку, которая представлена сразу в нескольких вариантах. Квартиры с чистовой отделкой готовы к проживанию. Покупателю после заселения остается довезти только технику и мебель. Этот вариант удобен для всех, кто предпочитает не ожидать полгода до того, как будет сделан ремонт, а заехать сразу после получения ключей, ведь квартиры - как с отделкой, так и без, сдаются одновременно.
«Покупатель сам решает!!! Нужно просто какой-то % с отделкой, как говорится на выбор ))»
Анастасия Романова, читатель Novostroy-M.ru
Кроме того, если проводить ремонт самостоятельно, то клиенту обойдется это минимум на 30% дороже, поскольку застройщик имеет возможность делать отделку дешевле за счет оптовых закупок отделочных материалов. Плюс покупка квартир с отделкой от застройщика позволяет брать ипотечный кредит на готовый продукт по ипотечным ставкам.
Если застройщиков обяжут делать отделку для всех, то, во-первых, это приведет к удорожанию квадратного метра ориентировочно на 10%, ровно на сумму, которая была затрачена застройщиком на отделочные работы и материалы. Во-вторых, данное ограничение может привезти к снижению качества отделки.
Юлия Неверова, заместитель директора по маркетингу девелоперской компании «Сити-XXI век»
Доля сделок по квартирам с отделкой зависит от конкретного проекта, от общей доли квартир с отделкой в предложении, от класса, от наценки, которую девелопер определил на квартиры с отделкой. В последние годы все больше девелоперов стремятся предлагать своим клиентам квартиры с полной отделкой или чистовой отделкой. Сейчас этот тренд наиболее популярен для жилых комплексов комфорт-класса и апартаментов. Во многих европейских городах законодательно закреплено строительство и сдача новостроек с полной отделкой квартир, и это никого не смущает и не удивляет. Это действительно правильное решение с точки зрения отсутствия ремонтного шума, строительного мусора и тому подобных неудобств. Многие европейские девелоперы предлагают формат отделки White Box – выбор цвета и итоговых покрытий остается за владельцем квартиры. Единственный минус в случае законодательного запрета продажи квартир без отделки – это удорожание. Негативно могут воспринять такое нововведение жители проектов бизнес и элит-классов, которые чаще других заказывают уникальные дизайн-проекты отделки своих квартир.
«Если квартиры новостройки для 100% продажи, то должен решать сам застройщик: с отделкой или без отделки. Или часть квартир отремонтировать. Ему потом продавать и искать под то или другое клиентов».
Тимур Набиев, читатель Novostroy-M.ru
Покупать квартиру с отделкой очень выгодно. Застройщики не стремятся получить прибыль с наценки на отделку, клиент платит только за стоимость материалов и выполненных работ. Также нет необходимости делать ремонт самостоятельно, то есть у клиентов нет потребности анализировать рынок строительных и отделочных материалов и выбирать оптимальное соотношение цена-качество, закупать материалы, искать надежную ремонтную бригаду, следить за сроками и качеством исполнения работ. Третий плюс покупки квартиры с отделкой в том, что, если клиент покупает квартиру в ипотеку, то и стоимость отделки распределяется на весь срок кредита и не нужно иметь довольно приличную сумму для оплаты ремонта.
Если законопроект будет принят, квартиры в новостройках будут стоить дороже. На сколько точно - ответить невозможно, все зависит от того, какие материалы будут использовать застройщики. Полная отделка может стоить и 7 000, и 20 000 руб. за кв. метр.
Дата публикации 27 марта 2017
