Строительная готовность дома, оцениваемая в 30%, может стать одним из критериев, который позволит застройщику не переходить 1 июля 2019 года на продажи жилья по эскроу-счетам. Специально для Новострой-М эксперты отрасли подсчитали, что таких новостроек в Москве более 50%. Важно также и то, что большая доля «освобожденных» проектов позволит сдержать рост цен на первичном рынке столицы.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
С учетом того, что ранее обсуждались более жесткие критерии для сохранения возможности продолжить работу по старой схеме, а именно готовность объектов на 70%, предложение сделать послабление для корпусов, готовность которых составляет 30%, выглядит более разумным и существенно упростит жизнь девелоперам. Однако до сих пор остается непонятным требование по количеству заключенных договоров долевого участия. Практика показывает, что в домах, работы в которых выполнены на 30%, при условии, если продажи стартовали на этапе котлована, на долю реализованных квартир приходится не более 35%. Будем надеяться, что законодатели учтут данное обстоятельство и не будут завышать этот показатель.
Данная инициатива отсрочит переход на новые правила работы примерно для 2/3 девелоперских проектов Московского региона, даст возможность застройщикам подготовиться и в спокойном режиме выстроить отношения с кредитными организациями. Кроме того, она сдержит прогнозируемый ранее рост цен на первичном рынке жилья.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Проблема в том, что нет общепринятых представлений об уровне строительной готовности здания. Что имел в виду министр, говоря о 30-процентной строительной готовности, не ясно. Субъективные оценки среди участников отрасли могут быть разными. Скажем, если речь идет о монолитном здании с 3-этажным подземным паркингом, то начало строительства первого наземного этажа уже можно признать 30-процентной готовностью. Если же говорить о панельной новостройке без подземного паркинга, то в этом случае можно признать её готовой на треть, если построено три из десяти этажей, не меньше. Иными словами, многое будет зависеть от того, как чиновники опишут различные стадии готовности непосредственно в нормативно-правовом акте.
Соответственно, и доля рынка, которую составляют готовые на 30% новостройки, может быть разной. По данным Единого реестра застройщиков, в 2019 году порядка 30% строящегося в столице жилья должно быть введено в эксплуатацию согласно выданным разрешениям на строительство. В сумме это 5,4 млн кв. метров. Скорее всего, подавляющее большинство этих объектов уже преодолели стадию 30-процентной готовности. В 2020 году планируются к сдаче в эксплуатацию еще 27% строящихся объектов (4,9 млн кв. м). По нашей экспертной оценке, больше половины этих объектов уже должны быть готовы на 30% и больше. Таким образом столичные девелоперы смогут продолжить строительство примерно половины реализуемых комплексов по старым правилам.
Безусловно, 30-процентный порог строительной готовности – это более мягкий вариант перехода к новой модели строительства, чем, скажем, ранее озвученные 70%. В этом случае действительно удастся избежать тяжелых последствий для застройщиков и дольщиков, которые уже связаны с текущими проектами застройки.
Андрей Безверхий, финансовый директор компании Wainbridge
На мой взгляд, новый критерий, позволяющих девелоперам не переводить свои текущие жилые проекты на схему со счетами эскроу даже после 1 июля текущего года — разумный и справедливый, и он соответствует тому, что говорили представители власти ранее. Единственным вопросом остается то, как будет считаться готовность жилых домов – по понесенным затратам или физическим объемам или иным критериям…
Важно еще и то, каким будет критерий по средствам дольщиков. Только после того, как он будет определен, у застройщиков появится полное понимание дальнейшей судьбы их объектов в части финансирования. И чем скорее все критерии станут понятными и прозрачными, тем больше будет времени для маневра и качественных договоренностей с банками.
Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development
На сегодняшний день точку в обсуждении эскроу-счетов ставить пока рано, потому что если первый критерий более-менее понятен – это объекты, возведенные не менее чем на 30%, то второй критерий отбора, а именно количество проданных квартир, до сих пор неизвестен. Вполне вероятно, что многие застройщики, у которых есть стабильное банковское финансирование и достаточное количество собственных денежных средств, смогут к 1 июля 2019 года соответствовать первому озвученному Минстроем критерию. При этом, если критерий строительства – это все же вопрос финансирования проекта, то второй критерий – продажи квартир – это мера, которая напрямую зависит от конъюнктуры рынка и в меньшей степени от застройщика.
Кроме того, остается достаточно насущный вопрос, на который ответа пока нет – что будет с теми проектами, которые реализуются поэтапно, к примеру, занимаются комплексным освоением территории, и при этом имеют одно разрешение на строительство на 5-7 лет вперед.
Второй важный момент, почему регулятор все-таки остановился на цифре 30%, а не повысил ее, как говорили многие – до 50-70%. Возможно, это связано с тем, что большинство девелоперских структур негативно восприняли новость о полном переходе на эскроу-счета. Кроме того, банки, скорее всего не до конца готовы перейти на новую схему финансирования проектов за столь короткий срок, и третье – это возможный резкий рост цен, который мог бы за всем этим последовать. Поэтому по всей видимости, такой достаточно мягкий критерий согласован только потому, чтобы реализовать более плавный и без серьезных последствий переход на счета эскроу. Для застройщиков – это безусловно плюс и неоспоримая возможность завершить текущие проекты, согласно ранее утвержденным финансовым моделям.
При нормальном темпе строительства и бесперебойном финансировании, доля строительной готовности проекта для, допустим, монолитной технологии строительства с наличием подземного паркинга, достигается около 30% в среднем спустя год – 1,5 от начала строительства. Для домов панельного домостроения – эти сроки гораздо меньше.
В прошлом году на первичном рынке недвижимости Новой Москвы были открыты продажи в 5 проектах, в т.ч. и в нашем жилом комплексе – «Румянцево-Парк», общестроительная готовность которого на текущий момент как раз составляет 30%. И если руководствоваться только одним критерием – темпом стройки, и статистикой темпов строительства, то можно предположить, что более половины вышедших за прошлый год проектов в Новой Москве останутся работать по старым правилам и на эскроу-счета не перейдут.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
Принятое властями решение – верное. Иначе многие застройщики не смогли бы работать по новым правилам. Как признался Министр строительства РФ, на сегодняшний день около 30% девелоперов жилья находятся в красной зоне по своей кредитоспособности, то есть могут не получить необходимого банковского финансирования после перехода на эскроу-счета. А собственными средствами располагают немногие. Но даже им пришлось бы менять свою финансовую модель в сторону повышения цен предложения, чтобы довести проекты до ввода в эксплуатацию.
При этом, девелоперам повезло, что от эскроу-счетов освободили жилые комплексы с 30%-й готовностью, а не 50%-й или 70%-й. Таким образом власти спасают от ухода с рынка 7% застройщиков Москвы, 16% – Новой Москвы и 5% – Московской области, которые в принципе уже доказали свою надежность и с высокой долей вероятности доведут объекты до их логического завершения в спокойном режиме, без резких ценовых перепадов.
Иван Богатов, руководитель Московского территориального управления Группы «Эталон»
Решение Госсовета о возможности достраивать объект по старой схеме при его 30% готовности можно только приветствовать. Планка в 30% позволяет технически не завышать количество строящихся проектов, которые должны быть реализованы с использованием логики эскроу. Однако даже в этих условиях государству придется разработать и схему достройки объектов, которые не смогут быть завершены по старой схеме и не получат банковского финансирования.
Также необходимо чётко определить критерии оценки этой 30% готовности. Если оценка будет производиться по освоенным денежным средствам проекта, то учитываются ли затраты на вход в проект, на проектирование не только жилых корпусов, но и объектов инфраструктуры, каким образом такие затраты распределяются по жилым домам.
У Группы «Эталон» большинство проектов в Москве и Московской области находятся в достаточно высокой стадии готовности. Только отдельные корпуса в некоторых проектах могут не достичь заданного уровня и попадут под схему реализации через эскроу-счета. При этом уже сейчас у каждого из них есть обеспечение в рамках проектного финансирования.
Дата публикации 15 февраля 2019
