Когда экономику лихорадит, многие ищут способы если не заработать, то хотя бы уберечь сбережения от инфляции. О том, почему недвижимость остается надежным инструментом для инвестора на все времена, Новострой-М рассказала Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
– Цены на первичном рынке фактически стагнируют весь 2022 год. К инвестициям в недвижимость некоторые покупатели начали относиться скептически ещё раньше. На ваш взгляд, инвестиционный потенциал квадратных метров сохраняется?
– Если всегда смотреть только на общерыночную динамику, то можно ничего не заработать. Простой пример: в пандемию вдвое упали акции авиаперевозчиков – казалось бы, логично их покупать в надежде на «отскок» – однако в итоге они не только не отросли, а снова упали вдвое на фоне санкций. Зато в пандемию росло золото – но когда об этом пошли новости, вкладываться уже было поздно... В общем, если вы в мейнстриме, заработать будет сложно. Инвестор должен уметь видеть перспективные точки роста, неочевидные преимущества. Если уметь это делать, квадратные метры всегда будут к вашим услугам.
– И как разглядеть на рынке недвижимости эти неочевидные преимущества?
– Искать перспективные субрынки. Так сказать, не Москвой единой. Ни для кого не секрет, что чуть ли не самые успешные (если судить в процентах, а не абсолютных деньгах) инвестиции за всю историю рынка были в Подмосковье.
– И сейчас это актуально?
– Более чем когда-либо. Из-за роста цен на проекты внутри МКАД спрос с конца 2020 года волей-неволей перетекает в сателлитные локации, главным образом в ТиНАО и ближайшее Подмосковье. С января 2021 года квадратный метр в среднем подорожал в Новой Москве на 38%, в Подмосковье на 46%, а в «старой» Москве – только на 28%. Конечно, разница между себестоимостью строительства и рыночными ценами на жильё в Новой Москве и Московской области меньше, чем в «старой» Москве. Из-за этого выбор проекта для инвестиций здесь менее очевиден и требует более внимательного подхода.
– И на что сейчас может рассчитывать инвестор, рассматривающий пригородные проекты?
– Главное преимущество Новой Москвы – оттягивание спроса из Москвы «старой» по мере удорожания в ней жилья. Главное преимущество Подмосковья – более низкий порог входа для инвесторов. Если внутри МКАД для инвестиций нужно (средний минимум!) 12-15 млн рублей, то в ТиНАО – от 9-10 млн, а в Подмосковье можно попробовать инвестировать и 5-6 млн.
Средний рост цены за весь период реализации (2,5-4,5 года) в Новой Москве составляет 89%, в Подмосковье – 82%. При грубых подсчетах получаем порядка 20-25% годовых. Важно помнить при этом, что это статистика нынешних проектов, цена которых разрасталась под воздействием льготной ипотеки в 2020-2022 годы. То есть теперь доходность наверняка будет меньше. Но всё же для сравнения: в «старой» Москве этот показатель 61%.
В Новой Москве можно выбрать из 36 проектов новостроек, в Московской области – из 163. Средняя стоимость в новостройках ТиНАО: квадратного метра – 225 тыс. руб.; лота – 11,8 млн. В новостройках Подмосковья: квадратного метра –167 тыс. руб.; лота – 9 млн руб. В новостройках городов-сателлитов (граничащих с МКАД): квадратного метра – 182 тыс. руб.; лота – 10 млн руб. Как видно, разница в цене не такая большая, а вот разница в ликвидности – огромная, поэтому сосредоточиться лучше на этих городах. Средний минимум стоимости квартиры или апартамента: в ТиНАО – 7,8 млн рублей, в Подмосковье – 6,3 млн.
– Есть ли какие-то маркеры будущего доходного проекта? Есть ли какие-то общие принципы инвестирования?
– Почти весь инвестиционный потенциал в большинстве новостроек исчерпывается к 60-процентной строительной готовности, то есть в среднем за 1,5-2 года со старта продаж.
Самые ликвидные площади что в ТиНАО, что в области – 30-40 кв. м и 50-60 кв. м. То есть квартиры этих площадей будет легче всего сбыть (переуступить). При этом большинство покупателей готовы потратить на квартиру (апартамент): в ТиНАО – 6-11 млн рублей в Подмосковье – 5-8 млн. То есть нужно искать баланс этих показателей – вот такие площади вот в таком бюджете или дешевле.
– Традиционно считалось, что входить надо на старте, выходить – в середине или во второй половине строительного цикла. Но если теперь у большинства новых проектов метр дороже, чем в готовых – какую стратегию выбрать?
– Да, всегда лучше входить на старте продаж (если вы понимаете риски) на 1-2 года – в зависимости от инвестиционной цели и показателей конкретного проекта. Рассмотрим то, что стартовало с начала 2021 года. В Подмосковье это 38 проектов, в Новой Москве – всего 8. В Подмосковье средняя цена кв. метра в этих проектах (на ранней стадии готовности) 161 тыс. руб., то есть почти такая же, как в среднем по региону. В ТиНАО у таких проектов средняя цена метра 228 тыс. руб., то есть даже выше, чем в среднем по региону.
Всё это говорит о том, что сейчас для инвестиций нужно смотреть всё, а не только старты продаж, и подсчитывать, есть ли ещё потенциал роста у той или иной новостройки или нет. Если взять проекты-лидеры по росту стоимости метра за месяц в ТиНАО и Подмосковье, то никакой закономерности, почему именно в этих проектах метр дорожает быстрее, нет. Здесь есть и новые проекты, и очень старые; и условно очень востребованные Химки, и значительно отдаленный от МКАД Электрогорск, много- и малоэтажные и т.п.
– Можете поделиться примерами перспективных новостроек?
– Самые ликвидные города Подмосковья – ближайшие к МКАД (Химки, Одинцово, Красногорск, Люберцы, Видное) – и так очень активно застраиваются, поэтому выбирать в них нужно конкретный проект по следующим критериям:
- высокий спрос несмотря ни на какие факторы (высокая конкуренция или цены);
- уникальные характеристики, которых нет ни у кого из конкурентов (соседство с лесом, рекой, станцией в, например, перегруженных Химках, какие-то суперпланировки и т.п.).
Важный критерий – конечно, цена. Если она значительно ниже средней по рынку (-15-20%) – это интересно, но нужно тщательно изучить, нет ли скрытых факторов риска, в какой стадии строительства проект, что с документами на землю, кто застройщик, не было ли переносов сроков ввода и так далее.
Что можно выделить и на что обращать внимание? Рассмотрим конкретные примеры.
ЖК «Новая Щербинка» (около Подольска). Финальная стадия строительства. Рост цены со старта – более 100%, но кв. метр здесь всё ещё на 16% дешевле, чем у конкурентов в локации. Высокий спрос со стороны семейных покупателей.
ЖК «Микрогород в лесу» (Красногорск, менее 3 км от метро «Пятницкое шоссе»). Достраивается последняя очередь, три уже сданы. Очень развитая инфраструктура (собственная и прилегающая), огромный гипермаркет + спальный район Митино по соседству. Цена высокая, 240 тыс. руб. за 1 кв. метр, зато в окружении – только частный сектор, до метро недалеко. Высокий спрос на семейные форматы. Ценится молодёжью.
ЖК «Одинград» (Одинцово). Относительно конкурентов – дорогой (205 тыс. руб. за 1 кв. метр), зато очень особенный: например, это единственный проект в Подмосковье, где есть камины в квартирах. Рядом развязка с выездом на платный объезд трассы М1. Экологичное окружение. Такие проекты могут перетягивать спрос даже из Москвы – значительно дешевле, зато очень высокий уровень комфорта.
– А в Новой Москве на что обратить внимание?
– В проектах Новой Москвы нужно искать неочевидные преимущества.
ЖК «Тропарёво парк». Апартаменты от компании «Самолёт». Строятся сразу же за МКАД по Киевскому шоссе – в пешей доступности от метро «Румянцево». 239 тыс. руб. за 1 кв. метр. Небольшой проект в окружении частного сектора и лесопарка. Со старта подорожал пока только на 22%, сохраняется высокий инвестпотенциал.
ЖК «Движение. Говорово». Апартаменты от ГК ФСК. Тоже сразу за МКАД, но уже по Боровскому шоссе. Метро «Говорово» также в пешей доступности. Тоже в окружении частного сектора и лесопарка. Но всего 202 тыс. руб. за метр. Это очень дёшево. Только получили проектное финансирование (10 млрд руб.) от Дом.рф. Недавно был старт продаж.
ЖК «МелиСад». Квартиры от ГК МИЦ. Комплекс расположен между метро «Румянцево» и «Саларьево». Старт продаж был в мае текущего года. Всего 228 тыс. руб. за метр. На 15% ниже средней цены готовых новостроек по округу, то есть один из немногих проектов последних двух лет, который восстанавливает логику, что «первичка» на старте все-таки должна быть дешевле, чем на финише.
– В Москве многие даже непрофессиональные инвесторы переключили свое внимание с квартир на коммерческую недвижимость. Сейчас в этом есть логика? Как в Подмосковье и ТиНАО обстоят дела с коммерческими помещениями в новостройках?
– Об инвестициях в коммерческие помещения в областных ЖК, которые можно выгодно приобрести для получения ренты, можно сделать отдельное интервью. По мере уплотнения населения в пригородах, роста жилых микрорайонов вкупе с непропорционально развивающейся транспортной инфраструктурой всё больше людей предпочитает инфраструктуру шаговой доступности – всё то, что есть в самом ЖК.
Модная «Концепция 15-минутного города» (когда вся инфраструктура находится максимум в 15 минутах пешком или на любом транспорте от дома) успешно реализуется внутри каждого ЖК, рассчитанного на строительство в несколько очередей. На первых этажах должно быть всё необходимое (супермаркет, парикмахерская, аптека, банкомат, пункты выдачи заказов разных интернет-магазинов) – так рассуждает средний новосёл подмосковного микрорайона. Бизнес это отлично понимает, и на коммерческие помещения в новых ЖК спрос сейчас активно растёт. Самое ликвидное – помещения средней площади, 30-90 кв. м. Заработать на росте их стоимости по мере строительства вряд ли получится, но после сдачи дома можно получать хорошую ренту, в среднем 1500-3000 рублей в месяц с 1 квадратного метра, а также можно продать готовое помещение очень выгодно. Но лучше сдавать. У ликвидного объекта окупаемость может составить всего 4-6 лет.
Читайте также:
Инвесторы в зоне риска: рейтинг самых подорожавших новостроек за III квартал 2022 года
Инвесторы устали конкурировать с застройщиками: число инвестиционных сделок упало в 10 раз
Дата публикации 30 ноября 2022
