20 октября в форме публично-правовой компании зарегистрирован «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Как сообщил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень, 12 застройщиков уже перечислили в него свои средства. Новострой-М выяснил у экспертов, сможет ли Фонд стать полноценной заменой системе страхования и сделать рынок новостроек безопаснее.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Судя по разработанной концепции есть основания полагать, что Фонд действительно может стать надежным способом защиты прав дольщиков и минимизации их рисков.
Утверждение, что объем средств Фонда, который он аккумулирует, не поможет достроить проблемные объекты, немного некорректно, так как не учитывает многие аспекты деятельности. В частности, отчисление денежных средств в Фонд обязательно, если первый ДДУ застройщик заключил после начала деятельности фонда. Средства компенсационного фонда не будут направлены на завершение строительства объектов тех застройщиков, которые не совершали отчисления в Фонд. При этом к новым проектам строительства и к застройщикам с нового года существенно ужесточаются требования, в том числе для того, чтобы обеспечить финансовую стабильность застройщиков. Таким образом, отчисления в Фонд будут совершать преимущественно финансово состоятельные застройщики, чья деятельность и практический опыт могут свидетельствовать о том, что строительство объектов будет завершено. Уже на этапе строительства можно говорить о минимизации затрат Фонда на выплаты дольщикам, либо на завершение строительства.
Рынок новостроек станет безопаснее для дольщиков, так как они гарантированно либо получат внесенные по договору денежные средства (либо денежные средства в максимально допустимом размере), либо смогут рассчитывать на завершение строительства дома. Однако Фонд не способен нивелировать риски, которые могут привести застройщика к банкротству. Поэтому дольщики проблемных проектов вынуждены будут потратить существенное количество времени на прохождение процедур в рамках дела о банкротстве застройщика, но при этом их права будут гарантированы и обеспечены.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
Полагаю, что в текущих условиях только крупный фонд под государственным контролем сможет эффективно реагировать на возникновение долгостроев в стране. Цена вопроса практически не изменилась для застройщиков – порядка 1,2% от ДДУ будут отчисляться в фонд, что сопоставимо с оплатой услуг страховой компании. Система страхования станет более простой, ведь раньше необходимо было искать подходящего страховщика, а также доказывать состоятельность и надежность проекта. Далеко не все компании с охотой брались за страхование долевого строительства, равно как и не все из них могли оказать реальную помощь застройщикам и дольщикам в случае возникновения трудностей с проектом. Сейчас обеспечение ответственности застройщика по сути станет унифицированным, и все взаимодействие по этому вопросу будет происходить через фонд.
Действительно, фонд сможет привлекать средства только от тех проектов, разрешение на строительство которых получено после 1 ноября 2017 года. То есть большинство уже имеющихся в стране долевых строек изменения пока не затронут, и они будут страховаться по старым правилам. Учитывая снижение строительной активности в стране, на первых порах в фонд будет поступать не так много средств, как если бы все стройки были переведены на новую систему страхования. Тем не менее отмечу, что ежегодно в России заключается порядка 600-700 тыс. договоров долевого участия со средней стоимостью порядка 1,5-3 млн рублей, поэтому в долгосрочной перспективе фонд все-таки сможет аккумулировать очень большие средства, исчисляемые несколькими десятками миллиардов рублей в год.
На мой взгляд, главные риски в долевом строительстве сегодня связаны не с деятельностью мошенников, как это было, скажем, в середине 2000-х гг., а с непростой экономической ситуацией. Поступления от дольщиков остаются в большинстве случаев основной финансовой подпиткой для строительства. Однако если спрос падает, то и риск образования долгостроя увеличивается. Соответственно, нужно много платежеспособных и уверенных в будущем покупателей, чтобы свести к минимуму вероятность проблем по чисто экономическим причинам.
Институт уполномоченных банков и другие механизмы контроля долевого строительства направлены на борьбу именно с мошенниками или авантюрными бизнес-моделями. С этой точки зрения они, безусловно, сделают рынок безопаснее. Однако готовы ли банки к новой роли? Им придется искать специалистов в строительстве и нести дополнительные издержки из-за контролирующих функций. Поскольку банков будет только девять, возрастает риск роста стоимости их услуг, связанных с обслуживанием счетов застройщика, заказчика и подрядчика.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость»
Есть предпосылки предполагать, что компенсационный фонд сможет стать более действенным инструментом по сравнению со страхованием. «Общий котел», в который будут поступать отчисления от застройщиков, сможет аккумулировать существенные суммы средств, недостижимые для страховых компаний.
Работа механизма регламентируется на государственном уровне, и дольщики воспринимают это более позитивно, чем участие страховых компаний, которых также может коснуться риск финансовой несостоятельности.
В законопроекте есть пункт, согласно которому тариф для застройщиков может быть увеличен. Скорее всего, это может произойти в том случае, если понадобится аккумулировать больше средств для разрешения проблем с обманутыми дольщиками.
В любом случае компенсационный фонд является долгосрочным и постоянно пополняемым инструментом. Данный механизм позволит концентрировать суммы, необходимые для большей маневренности при решении проблем, но при этом получается так, что добросовестные застройщики за свой счет «закрывают» ошибки других игроков.
От риска «недостроя» компенсационный фонд не убережет. Было бы странным все «списывать» не недобросовестность застройщика, учитывая, что бизнес может пострадать в случае развития неблагоприятной конъюнктуры рынка. Также проблемы возможны, если застройщик не рассчитал бизнес-модель проекта (недостаточность компетенций и прочие причины) и не предусмотрел возможные риски, которые могут повредить реализации квартир. Иными словами, фонд не наладит бизнес-процессы, однако с его помощью можно будет решать проблемные ситуации.
Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век»
Компенсационный фонд более безопасен и выгоден долевым инвестором, чем страховщики. Фонд учрежден государством в форме публично-правовой компании (некоммерческая унитарная организация), а страховщики имели статус коммерческих структур. В случае недостатка средств на страховые выплаты некоторые страховщики или их кредиторы ранее инициировали процедуру банкротства. Банкротство фонда маловероятно. В случае проблем с деньгами государство может обеспечить финансовую поддержку деятельности фонда за счет дополнительных вкладов в его имущество по аналогии с поддержкой, которая оказывается госбанкам и госкомпаниям.
Следует подчеркнуть, что по данным Министерства строительного комплекса МО по состоянию на декабрь 2016 года в Подмосковье количество проблемных объектов незавершенного строительства сократилось со 108 до 18, а количество так называемых обманутых дольщиков за период с 2012 года по 2016 год снизилось с 18 000 на 2923 человек. По состоянию на сентябрь 2017 года в Московской области (один из самый активных строительных регионов) зафиксировано 24 проблемных незавершенных объекта долевого строительства.
По данным Правительства Москвы, за пять лет число обманутых долевых инвесторов в Москве сократилось в 12 раз. В реестре по состоянию на май 646 граждан, в то время как в 2011 году их было 8 498 человек. Согласно информации Генпрокуратуры РФ, количество обманутых долевых инвесторов по России в целом по состоянию на 4 квартал 2016 года за пять лет снизилось вдвое.
Таким образом, еще до начала работы фонда и до вступления в силу значительной части поправок в законодательство о долевом строительстве, внесенных на основании федерального закона № 218-ФЗ от 29.07.2017 года, мы видим тенденцию существенного сокращения количества обманутых долевых инвесторов и проблемных строительных объектов. Следовательно, нет объективных статистических оснований для слишком радикального ужесточения юридического регулирования этого рынка, которые были выполнены в июле 2017 года со стороны государства.
Размер взноса в компенсационный фонд примерно сопоставим с размером страховых премий, ранее оплачиваемых застройщиками в адрес страховщиков. Я верю, что эта цифра взята законодателем не с потолка, а после тщательного анализа статистики по количеству проблемных объектов, затрат бюджетных (если они привлекаются) и внебюджетных средств, необходимого для завершения их строительства, а также анализа размера денежных выплат обманутым долевым инвестором. В данном случае лучше сосредоточиться на том, какую долю из всех построенных объектов долевого строительства составляет доля проблемных объектов, а также какова ее динамика. Растет она или подает? В зависимости от этого можно будет говорить о тенденции и достаточности средств фонда. Например, если доля долевых сделок будет расти, а доля проблемных объектов снижаться, средств Фонда будет достаточно для погашения обязательств фонда перед долевыми инвесторами в случае банкротств застройщиков, если же доля долевых сделок будет падать, а доля проблемных объектов расти, то нет. В этом случае потребуется помощь государства. Оно своим избыточным юридическим регулированием, в частности последними поправками в федеральный закон 214-ФЗ от 30.12.2004 года, делает все для того, чтобы объемы рынка долевых инвестиций сократились до минимума. Тем самым государство декларирует всем участникам рынка, в том числе долевым инвесторам, что сделки лучше совершать на вторичном рынке, а жилье лучше строить за счет более дорогих кредитов банков, а не за счет «бесплатных» для застройщиков долевых инвестиций.
Полагаю, что те 9 банков, которые будут следить за отчислениями застройщиков и оперировать этими деньгами, сами не в восторге от этой роли, так как им придется выполнять несвойственные для них функции контроля за операционной деятельностью застройщиков. На этой почве могут возникать споры и разногласия, нельзя исключить и судебных конфликтов. Хотя за это есть свой бонус, средства застройщиков на счетах, которые могут исчисляться сотнями миллиардов, если не более. Заложенная законодателем модель неэффективна и избыточна, что объективно покажет время, и жесткие новеллы, которыми крайне недоволен рынок долевых инвестиций, будут если не отменены полностью, то существенно смягчены законодателем. Насчет безопасности, мы видим, что в целом она за последние годы и так растет, даже без создания компенсационного фонда, так как конкуренция на рынке усиливается, а это самая лучшая гарантия безопасности долевых инвестиций для инвесторов, чем любые запреты и ограничения со стороны чиновников.
Павел Поселенов, генеральный директор девелоперской компании «Инград»
Создание Компенсационного фонда - это решение, направленное, прежде всего, на защиту дольщиков. Людей, которые, стремясь решить свой квартирный вопрос, покупают жилье на этапе строительства потому, что цена на него ниже, чем на готовое. Такой механизм приведет к большему доверию потенциальных покупателей к девелоперам, также к повышению прозрачности рынка долевого строительства. А также к постепенному, за счет ряда достаточно жестких критериев и требований, очищению рынка от тех игроков, кто будет не готов к новым правилам на строительном рынке.
Помощь фонда будет распространяться только на только на тех, кто покупал квартиры по ДДУ после вступления Закона в силу.
Механизм работы Фонда вполне логичен, правовая база понятна, Фонд позволяет государству решать возможные проблемы недостроенных объектов без излишней нагрузки на бюджет. Однако возникает вопрос, чтобы со временем, через 2-3 года не произошло ситуации, когда за уход с рынка небольших компаний, которые не рассчитали все возможные риски и могут не справится с обязательствами из-за рыночной конъюнктуры и изменений структуры спроса, будут платить крупные застройщики с большим портфелем.
Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group
Фонд защиты дольщиков – это пока единственная понятная форма подстраховки обеих сторон: дольщика и застройщика. Механизм страхования ответственности не оправдал ожиданий, так как нет ни одного случая компенсации со стороны страховых компаний при появлении проблем с реализаций проектов.
Участие застройщика в системе отчисления средств в Фонд повышает доверие со стороны покупателей жилья в новостройках. Этот механизм будут использовать все застройщики, которые дорожат своей репутацией, иначе они не смогут конкурировать.
По вопросу достаточности средств Фонда на реализацию проблемных проектов говорить пока рано. Во-первых, механизм будет еще отрабатываться, статистика собираться. Во-вторых, Фонд начинает работу на фоне ужесточения требований к застройщикам в 2018 году, основной целью которых является как раз снижение количества проблемных объектов и дольщиков. Поэтому с одной стороны Фонд поначалу не будет очень большим, но с другой стороны и потенциально проблемных участников станет немного на рынке, что в какой-то мере снизит риск нехватки его средств.
По моему мнению, институт уполномоченных банков также не создаст серьезных барьеров в деятельности девелоперов. В число таких учреждений попали только самые надежные игроки банковского сектора, поэтому риск отзыва лицензий или введения временного управления со стороны регулятора все же ниже, чем у других банков. Соответственно, средства компаний не только будут под контролем, но и в сохранности.
Дмитрий Цветов, руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101»
Сам 214-ФЗ достаточно эффективен как инструмент защиты дольщика: он существенно снизил риски благодаря системе контрольных процедур. На данный момент ситуация с «прозрачностью» деятельности застройщиков существенно лучше, чем была еще 4-5 лет назад. Я бы даже подчеркнул, что ситуация кардинально изменилась. С учетом «работающего» 214-ФЗ с защитой прав дольщиков продолжал не справляться именно страховой рынок. Источник проблемы – отсутствие четко сформулированных критериев для выплат пострадавшим дольщикам. Поэтому появление фонда – это попытка создания именно работающего механизма. Как представляется, с учетом накопленного опыта обратить внимание надо именно на критерии выплат.
Фонд будет работать на будущие потенциальные риски. Пока «за скобками» остались проблемы дольщиков, которые уже пострадали от банкротств или невыполнений своих обязательств со стороны застройщиков.
Насколько эффективным будет Фонд покажет время. Думаю, что в течение года с момента начала работы Фонда будет выявлен ряд необходимых шагов по доработке механизма взаимодействия, объемов и формы предоставляемых данных. Существенное количество вопросов касается того, как будут существовать в новых условиях проекты КОТ. Остаются вопросы, куда относить расходы на строительство социальных объектов, сетей и др.
На критичный уровень выходит роль банка, который не только сможет оценивать, насколько траты застройщика были целевыми, но по результатам анализа приостанавливать деятельность застройщика, обратившись с соответствующим запросом в Минстрой и правоохранительные органы. 9 их будет или 50 не столь важно, хотя остается вопрос, как команды ограниченного числа банков будут справляться с потоком информации.
При этом отсутствие понимания того, насколько банки могут выдать на сто процентов корректную экспертизу реализации девелоперского проекта, порождает необходимость инициирования в кратчайшие сроки межотраслевых рабочих контактов с участием Минстроя России, ЦБ РФ и представителей девелоперского сообщества.
Дата публикации 24 октября 2017
