Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», рассказал порталу Новострой-М о том, как будет работать рынок недвижимости при переходе на проектное финансирование и на сколько вырастут цены на новостройки.
Нужно ли отменять долевое строительство и переходить на проектное? В чем причины такого решения властей на ваш взгляд?
Стоит развивать проектное финансирование до такого состояния, чтобы застройщику было выгоднее и проще обратиться в банк за кредитом, чем привлекать средства дольщиков.
Традиционно много разговоров вокруг так называемых «бесплатных» для застройщика денег от участников долевого строительства – дескать, застройщик хорошо устроился – берет деньги у граждан. Но не надо забывать, что на стадии котлована цены на квартиры на 20-25% дешевле, чем готовое жилье. То есть застройщик не просто берет деньги у населения, но и сразу фактически выплачивает проценты дольщику – в виде разницы между инвестиционной ценой и ценой готового продукта. Сейчас нет «бесплатных» денег – есть инструмент финансирования стройки, который стоит 10-15% годовых (скидка 20-25% за 2 года стройки) и называется ДДУ. На данный момент этот способ удобен и понятен, как застройщику, так и покупателю.
На переход к проектному финансированию отводится 3 года. Как вы считаете, застройщикам будет достаточно этого времени? В принципе рынок успеет совершить переход за это время?
Пока нет стратегии и четкого сценария перехода, сложно сказать, хватит ли заявленного времени. Если результатом законотворческой деятельности станет невозможность продажи не готовых квартир уже через три года, то уже сейчас застройщикам нужно резко наращивать объемы строительства, фактически, мы говорим о наращивании объемов в два раза. Достаточно спешно достраивать дома, в которых уже идут продажи, и начинать строить дома, которые должны быть гарантированно построены через 3 года, чтобы начать продажи готового в установленные сроки.
Рост цен на новостройки неизбежен из-за перехода на проектное финансирование, ведь застройщики лишатся денег покупателей. Как вы полагаете, как сильно подорожают квартиры на рынке?
Мы увидим существенное сужение предложения в разрезе «стадийности» проектов. Это приведет к увеличению средней стоимости квартир. Но это не рост цен как таковой, а изменение структуры предложения – не останется квартир по инвестиционным ценам, а значит средняя цена поднимется до уровня готовых квартир, то есть минимальная цена квартир поднимется на 20-25%. Порог входа на рынок для покупателя станет выше.
Часть экспертов считают, что отмена долевого строительства – это банковское лобби. Вы разделяете это мнение? Кто выиграет, а кто проиграет при переходе на проектное финансирование?
Я уверен, что и среди банков, и среди застройщиков будут выигравшие и проигравшие. Кто-то сумеет быстро переключиться и адаптироваться к новым условиям, а для кого-то задача сменить схему станет невыполнимой. Но рынок, разумеется, выживет и останется по-прежнему конкурентным.
А вот останется ли в выигрыше покупатель? В отмене схемы привлечения средств по ДДУ есть очевидные плюсы: нет дольщиков – значит нет и обманутых дольщиков, и покупатель сможет вживую посмотреть на продукт – не надо разбираться с рендерами и обещаниями. Пришел, увидел, купил готовое. Но при этом вчерашнего дольщика лишают выбора, ведь доступность готового жилья заметно ниже строящегося. Опасность не в том, что повысятся цены на квартиры, а в том, что с рынка уйдет дешевое предложение как таковое. Покупатель больше не сможет в понравившемся проекте подобрать квартиру по бюджету на подходящей для себя стадии строительства с необходимостью подождать стройку.
Сегодня иногда банки не только открывают кредитную линию застройщикам, но и выдают ипотеку людям в этом ЖК – то есть банк имеет двойную прибыль, почему бы не кредитовать застройщика дешевле и работать в тандеме с ним?
Если предложение в том, чтобы банк-кредитор на эксклюзивных основаниях предоставлял ипотеку в том жилом комплексе, который кредитует, то это не всегда нужно самому застройщику. Для ускорения продаж выгодно иметь аккредитацию у многих банков – индивидуально под каждого клиента.
Все нововведения делаются для того, чтобы рынок новостроек стал более безопасным для потребителя. Будет ли он таким с проектным финансированием? Ведь у нас количество обманутых дольщиков увеличивается, а страхование так и не заработало.
Если будет наложен запрет на продажу не готового жилья, то да – станет безопасным. По крайней мере обманутых дольщиков не будет. Главное, чтобы средство достижения этой цели не привело к еще более пагубным последствиям – например, к колоссальному сжатию рынка.
Некоторые эксперты прогнозируют появление черного строительного рынка из-за того, что работать по таким жестким правилам станет очень сложно. Как вы считаете, грозит ли рынку появление новых серых схем?
Не новых, а хорошо забытых старых. Недобросовестные застройщики могут вернуться к схемам продажи, от которых удалось избавиться благодаря ДДУ.
Часто приводят в пример Европу, где все строится по проектному финансированию, и нет обманутых покупателей. Но у нас экономическая ситуация в стране не такая стабильная, как там, и есть проблема с длинными дешевыми деньгами. Приживется ли проектное финансирование, если его удастся ввести на рынке?
ДДУ прижилось, стало привычным и удобным, и проектное финансирование приживется.
С чем рынок новостроек подошел к 2018 году? Чего покупателям ждать в новом году?
Снижение ставки по ипотеке, оживление вторичного рынка и рост конкуренции со стороны вторичного рынка, причем как за счет выравнивания ставок по ипотеке, так и за счет выравнивания качества продукта, ведь вторичный рынок стал наполняться жильем комфорт-класса. На фоне снижения ставки по ипотеке в будущем году мы увидим рост ликвидности на рынке жилья, который выльется в соотношение роста цены продажи и роста объемов продаж. Рефинансирование ипотеки примет массовый характер, что сможет уничтожить в сознании покупателей установку «подождать, пока ставка снизится, прежде чем покупать».
Читайте также:
Блиц-опрос: как изменится рынок новостроек с отменой долевого строительства жилья
Марта Савенко: «Эта история очевидно пролоббирована банковским сообществом»
Дата публикации 20 ноября 2017
