Квартиры в некоторых новостройках Московского региона продаются только вместе с дополнительными опциями. Чаще всего это может быть машиноместо в подземном паркинге или регистрация ДДУ.
Условно разделить все дополнительные опции на две категории предлагают в компании TEKTA GROUP: те, что связаны непосредственно с объектом недвижимости, и те, которые относятся к оформлению сделки. «К первой группе можно отнести такие услуги, как машиноместо в придачу к квартире, отделка помещения или остекление лоджии, к примеру, – говорит Вартан Погосян, директор департамента маркетинга. – По оформлению покупки застройщик может предложить платную процедуру регистрации ДДУ, подачи заявки на ипотеку и тому подобное. Хотя последнее, скорее, относится не к представителям девелопера, а к риелторам, которые на этом и зарабатывают свой процент».
Также набор обязательных к покупке опций может зависеть от класса объекта. Например, в бизнес-классе и выше это машиноместо, в массовом сегменте – ремонт, кладовка и прочее. Такие вещи как остекление балкона зачастую предусмотрены по проекту, отказаться от этого нельзя, даже если вы потом решите поменять окна на другие.
По словам генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой, застройщик, продавая квартиру только с чем-то в придачу, закон не нарушает, так как дополнительная опция предусмотрена проектом.
Чаще всего дополнительные опции в новостройках преподносятся как подарок. Но стоимость такого «подарка» все равно включается в конечную цену квадратного метра, поэтому фактически это покупка дополнительной опции. Так, если в стоимость квартиры включен ремонт от застройщика, то цена «квадрата» неизбежно вырастает минимум на 5 тыс. рублей. Квартиры с включенной отделкой предлагаются в ЖК «Новые Ватутинки» (эконом- и комфорт-класс), ЖК «Варшавские холмы» (эконом-класс), мкрн. «Загорье» (комфорт-класс) и многих других новостройках.
«Для новостроек эконом-класса типична ситуация продажи квартир с ремонтом. В таком случае выполняется так называемая муниципальная отделка из недорогих материалов, которая включается в стоимость квартиры»
Яна Сосорева, «НДВ-Недвижимость»
Совсем небольшое количество проектов на рынке, в которых дополнительная опция в обязательном порядке включена в покупку. Например, машиноместа придется купить в новостройках компании «Донстрой», реализующей проекты бизнес-класса и элитные. В покупку двухкомнатной квартиры включено одно машиноместо, трехкомнатной – два. Цены на такие квартиры, конечно, будет выше, чем на аналогичные без включенного машиноместа. Таким образом, застройщик поддерживает концепцию «двор без машин», избегая стихийных парковок.
«Покупатели квартир в сегменте «бизнес» зачастую сразу же предполагают покупку машиноместа, класс машин другой, и оставлять их где-то на соседних улицах не всем хочется. К тому же, в Москве бизнес-класс в основном располагается в центре, где есть проблема с парковками, и наличие машиноместа становится обязательным»
Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»
Также в ЖК «Мосфильмовский» двухкомнатные и трехкомнатные квартиры реализуются вместе с машиноместами. В ЖК «Сколково Парк» покупателям квартир тоже предлагают приобретать машиноместо, так как концепция подразумевает движение ко всем корпусам под землей. Аналогичная ситуация и в Микрогороде «В лесу», где застройщик обеспечивает все семьи парковкой, что позволяет решить проблему загруженности придомовых территорий. «Здесь неуместно слово «навязывание», так как такое решение соответствует общей концепции проекта, – говорит Наталья Саакянц, коммерческий директор компании Rose Group. – Идея Микрогорода заключается в создании свободного от автомобилей пространства, где приятно и безопасно проводить время».
«Вопрос о принуждении не стоит: если потребитель не согласен с нашим подходом, он просто не рассматривает проект»
Наталья Саакянц, Rose Group
Между тем, Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, напоминает, что согласно п. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», к отношениям, связанным с долевым строительством, применяется законодательство о защите прав потребителей. В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» запрещается обусловливать приобретение одних товаров, работ или услуг обязательным приобретением других товаров, работ или услуг. Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор, возмещаются в полном объеме. Таким образом, навязывание каких-либо дополнительных «опций» при приобретении жилья не соответствует требованиям закона.
«Можно сначала подписать предложенный пакет договоров, включающий ненужные услуги, приобрести квартиру, а затем уже в суде оспорить навязывание услуг и вернуть обратно деньги»
Денис Артемов, Via lege
Эксперты уверены, что продавец, который захочет сыграть на отмене «сопутствующего» предложения, вряд ли получит серьезное конкурентное преимущество, так как в масштабе цены квартиры стоимость подобных опций невелика, поэтому на спрос сильно повлиять не может. Если же речь идет о дорогостоящих услугах, таких, как качественная отделка, то отказ от них вполне может стать стимулом для совершения покупки. Другое дело, что уже сам продавец не готов отказаться от подобного рода опций, поскольку это повлечет за собой множество последствий вплоть до полного изменения финансовой модели бизнеса.
Денис Артемов поясняет, что как правило, цена дополнительной опции у застройщика несколько выше, чем у других фирм, занимающихся аналогичной деятельностью. Это обусловлено большим притоком клиентов, локализацией всех опций в одном месте, а, следовательно – большим опытом при оказании услуг. Однако бывает и наоборот – в связи с большим притоком клиентов застройщик может предоставить существенный дисконт. «В любом случае, получая от застройщика предложения о дополнительной услуге, стоит сверить ее стоимость со средними ценами на рынке», - советует юрист.
Ассортимент предложений на рынке очень большой, поэтому наиболее логично – рассмотреть вариант с более низкой стоимостью, в которую не включена цена места в паркинге, кладовки или лоджии. «Обычно покупатель, отмечая более высокую стоимость, чем у ближайшего конкурента, сразу же отсекает такой вариант, – говорит директор проектного управления ГК «Сапсан» Дмитрий Иванов. – Но иногда предложение застройщика нужно внимательно рассмотреть, это действительно бывает выгодно».
Говоря об отделке, стоит отметить, что в бизнес-классе такая опция практически не предлагается, так как покупатели данной категории хотят выполнить свой дизайнерский ремонт, стандартная отделка их не интересует. Застройщик может только опционально предложить отделку по отдельному дизайн-проекту, но речь идет о дополнительной опции на выбор, а не в обязательном порядке. А для покупателей массового сегмента отделка, включенная в покупку, зачастую бывает способом сэкономить и пользуется успехом. Ремонт от застройщика обходится в 2 раза дешевле. Однако Дмитрий Иванов указывает на нюанс: покупая квартиру «под ключ», вам нужно заплатить всю сумму сразу, и за квартиру, и за ремонт. Если же вы делаете ремонт сами, то эти вложения будут гораздо больше разнесены по времени и, следовательно, комфортней. Другая сторона медали – в случае с квартирой «под ключ» невозможно повлиять на выбор материалов и отследить качество работ.
Также зачастую при покупке квартиры и машиноместа можно рассчитывать на скидку на машиноместо в размере 10-15% или рассрочку на машиноместо, но это уже не так выгодно. Например, покупателям квартиры с машиноместом в МФК «Савеловский Сити» и МФК «Водный» в рамках акции предоставляется скидка на машиноместо.
Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet, убежден, что сейчас все застройщики стараются вносить дополнительные опции без изменения стоимости квартиры, это даже становится основой позиционирования в духе «комфорт по цене эконома». Те опции, за которые надо переплачивать, клиентами просто не востребованы и застройщик рискует потерять покупателей, навязывая их. С Алексеем солидарен Станислав Лобанов, руководитель отдела маркетинга компании «Миллхаус», который считает, что если девелоперы хотят подтолкнуть клиента к принятию решения, то зачастую они преподносят дополнительные опции в качестве комплимента.
«Если изначально не нравятся условия покупки, то ищи там, где тебя все устроит. Конечно, можно попробовать что-то доказать, обивать пороги судов и инстанций, но зачем? Проще говоря, если мне нужен свежий хлеб, я иду туда, где он есть. А если мне пытаются продать вместе с хлебом еще и колбасу, то я пойду в другой магазин»
Вартан Погосян, TEKTA GROUP
Читайте также:
Что делать покупателю квартиры, если застройщик банкрот
Что делать, если нечем платить по ипотеке
Дата публикации 26 мая 2015
