Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран
Новостройки Квартиры Ипотека Новостройки Москвы Новостройки Подмосковья Новостройки Новой Москвы Готовые новостройки Новостройки на карте Акции от застройщиков Коммерческие помещения Продавцы и застройщики Панорамы новостроек Видеообзор новостроек Экспертиза новостроек Экология Москвы и Подмосковья Студии 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные Квартиры на карте Ипотечный калькулятор Семейная ипотека Военная ипотека Банки и программы Медиа Новости недвижимости Мнение эксперта Аналитика рынка Покупателю Экспертиза новостроек Эксперты и авторы О проекте Контакты Реклама на сайте Vk Youtube Telegram Дзен Машиноместа Апартаменты #траншевая ипотека #рассрочка IT-ипотека Квартиры со скидками до 30% Видео 360° новостроек Субсидированная застройщиком Rutube Поиск дома в Москве Программа реновации в Москве Новостройки премиум-класса Новостройки бизнес-класса Рассрочка Траншевая ипотека Дома и коттеджи Коттеджные поселки в Новой Москве Готовые коттеджные поселки Строящиеся коттеджные поселки Коттеджные поселки в лесу Коттеджные поселки у водоема Коттеджные поселки в ипотеку ГАЛС Бизнес-центры Коттеджи Таунхаусы

Что делать покупателю квартиры, если застройщик банкрот

В период кризиса повышаются риски банкротства строительных компаний – из-за падения экономики в 2008-2009 г. с рынка ушли сразу несколько девелоперов. По прогнозам экспертов, то же самое может произойти в ближайшее время. Портал Novostroy-M.ru выяснил, что делать покупателям, если застройщик признан банкротом.  

Согласно информации на сайте Комитета Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, по делам о банкротстве фигурирует более 20 организаций. Хотя с момента последнего кризиса их, конечно, было больше.

«Массовое банкротство застройщиков пришлось на период кризиса 2008 года. Основной причиной банкротства компаний явилась высокая кредитная нагрузка и неспособность выполнить свои обязательства перед кредиторами»

Дарья Погорельская, «МИЦ-Девелопмент»

Основные причины банкротства – непрофессиональное управление финансовыми потоками компании, в ряде случаев это могут быть внешние факторы, но, к сожалению, есть и единичные случаи, когда застройщик изначально являлся мошенником и затевал видимость строительства для привлечения и дальнейшего присвоения средств покупателей.

«Банкротство может быть вызвано отсутствием постоянного финансирования для строительства, а также недостаточно точным экономическим расчетом по темпам продаж и затратам как на непосредственное строительство, так и по другим возможным расходам»

Владимир Зимохин, «НДВ-Недвижимость» 

По мнению Дмитрия Пантелеймонова, директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», банкротство застройщиков – процесс постоянный. И хотя громких «провалов» стало меньше, череда банкротств не прекращается. «Многие, например, пострадали из-за олимпийской стройки в Сочи, – говорит Дмитрий, – в основном это некрупные компании, которые до начала подготовки к Олимпиаде-2014 работали по государственным контрактам в Москве и других городах. Когда поток бюджетных денег перенаправили в Сочи, часть проектов оказалась «замороженной», финансирование по ряду контрактов урезали, и некоторые строители были вынуждены просто прекратить существование».

«В официальный перечень проблемных застройщиков Московской области входят 95 компаний, причем не все они проходят процедуру банкротства: некоторые не соблюдают сроки предоставления отчетности, привлекают средства дольщиков в обход 214-ФЗ и допускают прочие нарушения»

Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»

В целом стоит отметить, что чем больше у девелопера собственных средств, тем он более жизнеспособен. Вероятность банкротства увеличивается, когда компания не в состоянии выполнять свои кредитные обязательства. Причем как показывает практика, соотношение денежных средств у крупнейших застройщиков находится в следующих пропорциях: 30% - собственных средств, 30% - средства от продажи квартир, 40% - банковские кредиты. При таком раскладе компания в состоянии пережить кризис, хотя, безусловно, многое будет зависеть от действий руководства и ряда внешних факторов. 

Как признаются девелоперы, достройка того или иного объекта за компанией-банкротом процесс очень сложный, поэтому часть строек остаются в замороженном состоянии. 

Заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЦ-Девелопмент» Дарья Погорельская сообщила, что в случае банкротства застройщика земельный участок и недостроенный объект выставляются на торги. Местные власти придумывают способы экономически заинтересовать новую компанию, чтобы она согласилась завершить строительство и передать квартиры участникам долевого строительства.

«Чаще всего, собственники выходят на пикет и пытаются привлечь внимание администрации города к своей проблеме. Чиновники не остаются равнодушными в этой ситуации: они ищут стороннего инвестора или застройщика, который возьмет на себя ответственность за завершение строительства жилого комплекса»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

Практика достройки проблемных объектов на рынке есть. Например, за последние 6 лет ФСК «Лидер» обеспечила жильем более 2000 участников долевого строительства, пострадавших от недобросовестных застройщиков в Балашихе и Калуге. Также ГК «ПИК» достроила объекты компании «Стройиндустрия», возводимых в подмосковном городе Долгопрудный. В Королеве ГК «Премьер» сдала в эксплуатацию сразу несколько домов, строительство которых когда-то начала компания «Славяне», в дальнейшем признанная банкротом. ГК «Мортон» помогла достроить и сдала долгострой в Нахабино

Бывает и так, что права на объект незавершенного строительства передаются ЖСК или ТСЖ, и покупатели жилья решают самостоятельно завершить стройку, наняв генподрядчика. «Дольщики могут объединиться в ЖСК и сами достроить свой дом, но этот вариант приемлем, если объект находится на финальных этапах строительства, поднимать объект с уровня котлована – дело затратное, длительное, без профессионалов здесь не обойтись», - поясняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. 

Однако, пожалуй, главный вопрос: что делать покупателям квартир, если застройщик не в состоянии больше платить по счетам и признан банкротом? 

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», советует в первую очередь заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на таких делах. К сожалению, самостоятельно выйти без потерь вряд ли получится.

Если в отношении строительной компании начинается запуск процедуры банкротства, то дольщикам как можно скорее нужно заявить свои требования в деле о банкротстве, для чего необходимо подать заявление в арбитражный суд. К заявлению приложить документы, подтверждающие факт покупки – договор на приобретение прав на жилое помещение и документы, свидетельствующие об оплате обязательств дольщика по договору. Процедура эта длительная, растянутая во времени не на один месяц, и в ряде случаев дольщики могут надеяться лишь на то, что их объект может быть передан новому застройщику или на частичное погашение уплаченных за неполученную квартиру денег.

Стоит иметь ввиду, если покупатель намерен получить обратно деньги за квартиру, они будут возвращены лишь частично. Дело в том, что после реализации имущества банкрота (по ценам ниже рыночных) в первую очередь выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, если такие есть. Во вторую очередь – зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, а также авторам результатов интеллектуальной деятельности. И только в третью очередь – покупателям квартир. 

Как отметил Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», если застройщик признан банкротом уже после того, как здание введено в эксплуатацию, инвестор может в судебном порядке признать право собственности на квартиру в здании. При этом участие в процедуре банкротства для получения прав на квартиру не потребуется.

Эксперты уверяют, что ни одна из существующих схем покупки квартиры в новостройке сегодня не защищает от рисков, связанных с банкротством застройщика. Причем даже покупка уже готового жилья с существующим свидетельством о праве собственности имеет свои риски. 

«Если говорить о покупке квартиры на стадии строительства, то это необходимо делать в рамках 214-ФЗ. Данный закон накладывает определенные обязательства на застройщиков и обеспечивает права покупателей. Самыми опасными являются вексельные схемы приобретения, покупка через кооперативы и т.д.», - говорит Марина Денискина, директор департамента по жилищному строительству ГК «Гео Девелопмент». 

214-ФЗ дает покупателям больше возможностей на получение компенсации. На это направлено и введенное с 1 января 2014 г. обязательное страхование ответственности застройщика перед дольщиками. Закон о страховании опять же касается лишь застройщиков, которые ведут продажи по ДДУ, поэтому покупатели должны понимать, что другие схемы продаж, пусть даже с меньшей стоимостью квартир, заметно увеличивают риски недостроя, а значит и «шансы» пополнить ряды обманутых дольщиков.

Субсидирование процентной ставки по ипотеке направлено в том числе и на то, чтобы предотвратить банкротство застройщиков. Игроки рынка надеются, что таким образом удастся вернуть спрос и увеличить объемы продаж. Тем не менее, в зоне риска находятся мелкие застройщики с большой кредитной нагрузкой, которые не имеют достаточного опыта, в портфеле проектов которых есть неликвидные объекты.

«Понятно, что в случае отсутствия продаж может быть остановлено и строительство, – говорит Мария Литинецкая. – Здесь срабатывает замкнутый круг – в условиях экономического кризиса снижается спрос, останавливаются продажи, клиенты переориентируются на более крупные проекты, где есть проектное финансирование и высокие темпы строительства. Поэтому небольшие жилые комплексы неизвестных застройщиков будут испытывать проблемы с продажами». 

По данным «Метриум Групп», такие проекты расположены, как правило, в Подмосковье, их порядка 20-30%. В Москве ситуация более стабильна - здесь получить проект тяжело, поэтому в столице работают в основном опытные крупные компании.   

А вот Дмитрий Пантелеймонов уверен, что сегодня все девелоперы в зоне риска. Конечно, если у застройщика за плечами несколько десятков строек и пара успешно преодоленных общеэкономических кризисов, шансов на выживание у него больше. Но крупные компании сильно закредитованы, причем многие брали кредиты в иностранной валюте, и это не может не настораживать. «Я рекомендую сегодняшним покупателям ориентироваться не на масштаб и репутацию застройщика, а на размер конкретной стройки, –  говорит Дмитрий. – Крупные проекты, с большой долей вероятности, будут завершены, так как они выполняют градообразующую функцию и ход их реализации контролируется местными администрациями. С «точечными» стройками все не так просто». 

Дата публикации 10 апреля 2015
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Zen icon Канал на Youtube Youtube icon Канал на Rutube Rutube icon
Читайте также:
Класс энергоэффективности новостройки: что это, как узнать, как сэкономить на «коммуналке»
Несколько лет назад на жилых домах стали появляться таблички с буквами — они обозначают класс энергоэффективности здания. Что такое энергоэффективность и правда ли, что в новостройках она выше, чем в домах старого фонда, — расскажем в этой статье. Что...
10 июля 3539
Выдача ключей от новостройки: сроки, условия, что может пойти не так
При выборе квартиры в новостройке многие покупатели смотрят на дату ввода дома в эксплуатацию, надеясь заселиться в новое жилье сразу после этого. Однако ввод в эксплуатацию и выдача ключей от квартир происходят не одновременно, между ними проходит еще некоторое время....
03 июля 7265
Доплата за льготную ставку: что такое ипотечные комиссии и когда их могут отменить
Ипотека в России является самым популярным инструментом для покупки жилья. Но порой она таит в себе множество сюрпризов, в том числе, в виде дополнительных комиссий, которые банки и посредники берут на различных этапах оформления жилищного кредита. Новострой-М рассказывает...
30 июня 13034
Безопасность прежде всего: почему документы-основания требуют тщательной проверки при сделках с недвижимостью
При сделках с недвижимостью необходимо знать, на каком основании продавец приобрел имущество. Проверить собственника, наличие или отсутствие прав и обременений поможет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она подтверждает право собственности,...
26 июня 3413
Как не переплатить за квартиру в новостройке, если ее площадь вдруг выросла
Многоквартирный дом сложно построить с точностью до сантиметра в соответствии с проектом, поэтому иногда площадь квартиры в новостройке может вырасти. Что делать, если это случилось и если денег на доплату «лишних» метров у дольщика нет –...
24 июня 812369
Мораторий на неустойку с застройщика в 2025 году: что происходит и чего ждать дальше
В 2025 году продолжает действовать мораторий на взыскание неустойки с застройщика, введенный в рамках антикризисной поддержки строительной отрасли. Эта мера вызвала широкий резонанс как среди дольщиков, так и среди профессионального сообщества. Что означает мораторий...
19 июня 61598
Прописка в новостройке: как оформить постоянную или временную регистрацию в новой квартире
Квартира в новостройке куплена, дом успешно достроен — осталось только оформить прописку. Как и когда можно прописаться в новостройке, какие документы для этого нужны — разбираемся в деталях. Прописка или регистрация Прописка в новостройке Как прописаться...
09 июня 6500
Расторжение ДДУ по желанию дольщика: основания, порядок и возможные препятствия
Квартиру в строящемся доме покупают по ДДУ. Но если жизнь вносит свои коррективы и планы меняются, то при необходимости этот договор можно расторгнуть – как и любой другой. Новострой-М рассказывает, как правильно это сделать, чтобы вернуть вложенные деньги, и как...
22 мая 8696
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков