В период кризиса повышаются риски банкротства строительных компаний – из-за падения экономики в 2008-2009 г. с рынка ушли сразу несколько девелоперов. По прогнозам экспертов, то же самое может произойти в ближайшее время. Портал Novostroy-M.ru выяснил, что делать покупателям, если застройщик признан банкротом.  

Согласно информации на сайте Комитета Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, по делам о банкротстве фигурирует более 20 организаций. Хотя с момента последнего кризиса их, конечно, было больше.

«Массовое банкротство застройщиков пришлось на период кризиса 2008 года. Основной причиной банкротства компаний явилась высокая кредитная нагрузка и неспособность выполнить свои обязательства перед кредиторами»

Дарья Погорельская, «МИЦ-Девелопмент»

Основные причины банкротства – непрофессиональное управление финансовыми потоками компании, в ряде случаев это могут быть внешние факторы, но, к сожалению, есть и единичные случаи, когда застройщик изначально являлся мошенником и затевал видимость строительства для привлечения и дальнейшего присвоения средств покупателей.

«Банкротство может быть вызвано отсутствием постоянного финансирования для строительства, а также недостаточно точным экономическим расчетом по темпам продаж и затратам как на непосредственное строительство, так и по другим возможным расходам»

Владимир Зимохин, «НДВ-Недвижимость» 

По мнению Дмитрия Пантелеймонова, директора департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», банкротство застройщиков – процесс постоянный. И хотя громких «провалов» стало меньше, череда банкротств не прекращается. «Многие, например, пострадали из-за олимпийской стройки в Сочи, – говорит Дмитрий, – в основном это некрупные компании, которые до начала подготовки к Олимпиаде-2014 работали по государственным контрактам в Москве и других городах. Когда поток бюджетных денег перенаправили в Сочи, часть проектов оказалась «замороженной», финансирование по ряду контрактов урезали, и некоторые строители были вынуждены просто прекратить существование».

«В официальный перечень проблемных застройщиков Московской области входят 95 компаний, причем не все они проходят процедуру банкротства: некоторые не соблюдают сроки предоставления отчетности, привлекают средства дольщиков в обход 214-ФЗ и допускают прочие нарушения»

Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»

В целом стоит отметить, что чем больше у девелопера собственных средств, тем он более жизнеспособен. Вероятность банкротства увеличивается, когда компания не в состоянии выполнять свои кредитные обязательства. Причем как показывает практика, соотношение денежных средств у крупнейших застройщиков находится в следующих пропорциях: 30% - собственных средств, 30% - средства от продажи квартир, 40% - банковские кредиты. При таком раскладе компания в состоянии пережить кризис, хотя, безусловно, многое будет зависеть от действий руководства и ряда внешних факторов. 

Как признаются девелоперы, достройка того или иного объекта за компанией-банкротом процесс очень сложный, поэтому часть строек остаются в замороженном состоянии. 

Заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЦ-Девелопмент» Дарья Погорельская сообщила, что в случае банкротства застройщика земельный участок и недостроенный объект выставляются на торги. Местные власти придумывают способы экономически заинтересовать новую компанию, чтобы она согласилась завершить строительство и передать квартиры участникам долевого строительства.

«Чаще всего, собственники выходят на пикет и пытаются привлечь внимание администрации города к своей проблеме. Чиновники не остаются равнодушными в этой ситуации: они ищут стороннего инвестора или застройщика, который возьмет на себя ответственность за завершение строительства жилого комплекса»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

Практика достройки проблемных объектов на рынке есть. Например, за последние 6 лет ФСК «Лидер» обеспечила жильем более 2000 участников долевого строительства, пострадавших от недобросовестных застройщиков в Балашихе и Калуге. Также ГК «ПИК» достроила объекты компании «Стройиндустрия», возводимых в подмосковном городе Долгопрудный. В Королеве ГК «Премьер» сдала в эксплуатацию сразу несколько домов, строительство которых когда-то начала компания «Славяне», в дальнейшем признанная банкротом. ГК «Мортон» помогла достроить и сдала долгострой в Нахабино. 

Бывает и так, что права на объект незавершенного строительства передаются ЖСК или ТСЖ, и покупатели жилья решают самостоятельно завершить стройку, наняв генподрядчика. «Дольщики могут объединиться в ЖСК и сами достроить свой дом, но этот вариант приемлем, если объект находится на финальных этапах строительства, поднимать объект с уровня котлована – дело затратное, длительное, без профессионалов здесь не обойтись», - поясняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. 

Однако, пожалуй, главный вопрос: что делать покупателям квартир, если застройщик не в состоянии больше платить по счетам и признан банкротом? 

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», советует в первую очередь заручиться поддержкой профильного адвоката, специализирующегося на таких делах. К сожалению, самостоятельно выйти без потерь вряд ли получится.

Если в отношении строительной компании начинается запуск процедуры банкротства, то дольщикам как можно скорее нужно заявить свои требования в деле о банкротстве, для чего необходимо подать заявление в арбитражный суд. К заявлению приложить документы, подтверждающие факт покупки – договор на приобретение прав на жилое помещение и документы, свидетельствующие об оплате обязательств дольщика по договору. Процедура эта длительная, растянутая во времени не на один месяц, и в ряде случаев дольщики могут надеяться лишь на то, что их объект может быть передан новому застройщику или на частичное погашение уплаченных за неполученную квартиру денег.

Стоит иметь ввиду, если покупатель намерен получить обратно деньги за квартиру, они будут возвращены лишь частично. Дело в том, что после реализации имущества банкрота (по ценам ниже рыночных) в первую очередь выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, если такие есть. Во вторую очередь – зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, а также авторам результатов интеллектуальной деятельности. И только в третью очередь – покупателям квартир. 

Как отметил Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», если застройщик признан банкротом уже после того, как здание введено в эксплуатацию, инвестор может в судебном порядке признать право собственности на квартиру в здании. При этом участие в процедуре банкротства для получения прав на квартиру не потребуется.

Эксперты уверяют, что ни одна из существующих схем покупки квартиры в новостройке сегодня не защищает от рисков, связанных с банкротством застройщика. Причем даже покупка уже готового жилья с существующим свидетельством о праве собственности имеет свои риски. 

«Если говорить о покупке квартиры на стадии строительства, то это необходимо делать в рамках 214-ФЗ. Данный закон накладывает определенные обязательства на застройщиков и обеспечивает права покупателей. Самыми опасными являются вексельные схемы приобретения, покупка через кооперативы и т.д.», - говорит Марина Денискина, директор департамента по жилищному строительству ГК «Гео Девелопмент». 

214-ФЗ дает покупателям больше возможностей на получение компенсации. На это направлено и введенное с 1 января 2014 г. обязательное страхование ответственности застройщика перед дольщиками. Закон о страховании опять же касается лишь застройщиков, которые ведут продажи по ДДУ, поэтому покупатели должны понимать, что другие схемы продаж, пусть даже с меньшей стоимостью квартир, заметно увеличивают риски недостроя, а значит и «шансы» пополнить ряды обманутых дольщиков.

Субсидирование процентной ставки по ипотеке направлено в том числе и на то, чтобы предотвратить банкротство застройщиков. Игроки рынка надеются, что таким образом удастся вернуть спрос и увеличить объемы продаж. Тем не менее, в зоне риска находятся мелкие застройщики с большой кредитной нагрузкой, которые не имеют достаточного опыта, в портфеле проектов которых есть неликвидные объекты.

«Понятно, что в случае отсутствия продаж может быть остановлено и строительство, – говорит Мария Литинецкая. – Здесь срабатывает замкнутый круг – в условиях экономического кризиса снижается спрос, останавливаются продажи, клиенты переориентируются на более крупные проекты, где есть проектное финансирование и высокие темпы строительства. Поэтому небольшие жилые комплексы неизвестных застройщиков будут испытывать проблемы с продажами». 

По данным «Метриум Групп», такие проекты расположены, как правило, в Подмосковье, их порядка 20-30%. В Москве ситуация более стабильна - здесь получить проект тяжело, поэтому в столице работают в основном опытные крупные компании.   

А вот Дмитрий Пантелеймонов уверен, что сегодня все девелоперы в зоне риска. Конечно, если у застройщика за плечами несколько десятков строек и пара успешно преодоленных общеэкономических кризисов, шансов на выживание у него больше. Но крупные компании сильно закредитованы, причем многие брали кредиты в иностранной валюте, и это не может не настораживать. «Я рекомендую сегодняшним покупателям ориентироваться не на масштаб и репутацию застройщика, а на размер конкретной стройки, –  говорит Дмитрий. – Крупные проекты, с большой долей вероятности, будут завершены, так как они выполняют градообразующую функцию и ход их реализации контролируется местными администрациями. С «точечными» стройками все не так просто».