Среди покупателей квартир в новых жилых домах Московского региона немало автомобилистов, поэтому для них важно наличие организованных парковочных мест. Портал Novostroy-M.ru выяснил, какие парковки строят сегодня в жилых комплексах и за сколько продают машиноместа.
Для начала стоит отметить, что строительство паркингов – это не личная воля девелопера, а требование градостроительных норм. По словам Дениса Бобкова, руководителя аналитического центра ОАО «ОПИН», в Москве есть четкие регламенты обеспечения машиноместами новых жилых комплексов. Например, для комфорт- и эконом-класса (до 30 кв.м на жителя) - минимум 1 машиноместо на одну квартиру. «Однако нормативы обеспечения машиноместами зависят от площади квартиры, приходящейся на одного жителя. Поэтому при средней обеспеченности от 30 до 50 кв. м на человека должно приходится не менее 1,7 машиноместа на квартиру, а при обеспеченности более 50 кв.м на жителя - не менее 2 машиномест», - говорит Денис Бобков.
«В Подмосковье требования в части строительства паркингов регламентируются постановлением Правительства Московской области от 24 июня 2014 г. N 491/20 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области», - поясняет Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty. – Согласно документу рекомендуется предусматривать размещение мест для хранения авто жителей дома из расчета 1 машиноместо на квартиру. В случае недостаточного места на территории квартала размещение автомобилей нужно предусматривать в подземных или надземных гаражах».
.jpg "Строительство паркингов – это не личная воля девелопера, а требование градостроительных норм")
Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP, считает несколько размытым утверждение о том, что количество парковочных мест в строящемся жилом комплексе должно соответствовать количеству квартир. По нормативам градостроительного проектирования Московской области, автомобильный транспорт должен размещаться в границах квартала из расчета 1 машиноместо на 1 квартиру. То есть учитываются парковочные места по всей близлежащей территории района, а не только те, которые построил застройщик. Но в случае недостаточности квартального пространства для размещения автомобилей, девелоперу необходимо предусмотреть надземный или подземный паркинг.
В Новой Москве ситуация неоднозначная - те проекты, где разрешения были получены до официального присоединения к столице, могли «обходить» создание парковок в своих ЖК. Таким образом организованные стоянки представлены не более чем в 2/3 от общего количества новостроек. Те же, кто уже получал разрешения как московские проекты, запланировали положенные 1 машиноместо на квартиру, но такие объекты единичны.
«В Москве и области представлены различные типы паркингов - как подземные, расположенные в жилых домах; так и отдельно стоящие многоуровневые наземные, подземно-наземные и подземные, расположенные на придомовой территории или
территории жилого комплекса»
Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»
В проектах комфорт-класса парковки разделяются на несколько типов: так называемые стихийные (вдоль домов и во дворе) и наземные паркинги (например, «ОПИН» в своем ЖК VESNA дворы как раз закрыл от машин для безопасности детей и тишины, а предусмотрел наземный многоуровневый паркинг с расчетом необходимого количества машиномест, расположенный в пешей доступности от жилых домов). Также в некоторых ЖК организованны охраняемые асфальтированные площадки под аренду машиноместа стоимостью от 3000 до 6000 руб./мес.
«В комфорт-классе наземный паркинг не приносит застройщику как таковой прибыли, но повышает спрос в проекте на 10%. А в проектах более высоких классов паркинг – обязательная составляющая комплекса, без которой он не может быть отнесен к классу «бизнес»
Денис Бобков, «ОПИН»
Как рассказала руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь, в зависимости от класса новостройки к паркингам предъявляются следующие требования:
- элитные объекты - подземный паркинг с количеством машиномест на квартиру не менее 2 и наличие лифта;
- объекты бизнес-класса - подземный паркинг с количеством машиномест на квартиру не менее 1 и наличие лифта;
- объекты комфорт-класса - надземные и подземные многоуровневые паркинги с количеством машиномест, определяемым согласно нормативным актам;
- объекты эконом-класса - надземные многоуровневые паркинги с количеством машиномест, определяемым согласно нормативным актам.
.jpg "В зависимости от класса новостройки к паркингам предъявляются различные требования:")
«В крупных микрорайонах доступного жилья предпочтение отдается большим многоярусным наземным паркингам, а в компактных жилых комплексах бизнес-класса — подземным»
Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»
«Создание подземных парковок обходится дорого для девелопера, поэтому их, как правило, строят в небольших проектах бизнес-класса и выше. Для жителей крупных микрорайонов с новостройками эконом- и комфорт-класса обычно строят крытые надземные паркинги либо организуют открытые парковки»
Филипп Третьяков, Galaxy Realty
Па данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», лидерами по обеспеченности машиноместами в бизнес-классе являются ЖК Sky House, ЖК «Хамовнический Вал», ЖК «Академ-Палас» и ЖК «Новоясеневский». Во всех перечисленных комплексах на каждую квартиру приходится более 2 машиномест в подземном паркинге. В доступном сегменте лидирует ЖК «Соловьиная роща», расположенный в районе Куркино, здесь на каждую квартиру приходится 1,79 машиномест.
Urban Group в своем первом проекте городской застройки построил подземно-наземный паркинг на 650 мест (в ЖК «Новосходненский» на 1100 квартир). В следующих проектах формата «Города для жизни» паркинги являлись обязательной составляющей инфраструктуры.
Все проекты ФСК «Лидер» в обязательном порядке обеспечиваются машиноместами по действующим нормативам: в M-House на 912 квартир подземный паркинг рассчитан на 380 машиномест, в «Западном Кунцево» для 914 квартир в первой очереди предусмотрено 600 машиномест, а в «Новом Тушино» на весь ЖК (5281 квартира) в подземном многоуровневом паркинге приходится 2164 машиноместа.
В новом квартале бизнес-класса «Сердце столицы» планируемое количество жителей — 6800 человек, подземный паркинг рассчитан на 6900 машиномест. В жилом комплексе бизнес-класса «Отрада» предусмотрен 2-этажный подземный паркинг на 1090 мест на 930 квартир. В жилом комплексе комфорт-класса «Прима парк» - 2 подземно-наземных паркинга на 1005 машиномест на 3 очереди строительства на 8 корпусов.
Стоимость машиноместа в рамках проекта может значительно варьироваться в зависимости от его характеристик. Наиболее востребованными и дорогими в подземном паркинге являются места, расположенные на верхнем уровне, вблизи лифта или вблизи выезда, также покупатели обращают внимание на удобство парковки в каждом конкретном случае.
По словам Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», себестоимость строительства отдельностоящих наземных паркингов значительно ниже, чем у подземных, основным их недостатком является то, что здания занимают достаточно много места и имеют не самый привлекательный внешний вид. Большинство таких паркингов возводятся в рамках проектов комплексной панельной застройки, например, в ЖК «Большое Кусково» будет построено 5-этажное здание паркинга, а в ЖК «Головино» и в ЖК «Мичурино» покупателям предлагаются машино-места в 8 этажных наземных паркингах.
В Москве в ряде проектов премиум- и бизнес-класса стоимость парковочного места (а иногда и двух) уже включена в стоимость квартиры. В последнее время в ряде проектов комфорт-класса некоторые застройщики для организации формата «двор без машин» также реализуют квартиры вместе с машиноместом, например, в ЖК «Микрогород «В Лесу». «Данный прием – это проявление неценовой конкуренции, с одной стороны, с другой - жители получают придомовое пространство «без машин», более ухоженную территорию», - говорит коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева.
«Возможно, в таком предложении есть и положительная сторона, так как парковочное место точно «уйдет» вместе с проданной квартирой. Но недостаток может заключаться в долгой реализации такого проекта», - полагает Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP.
«Решение продавать квартиры с машиноместами вызвано тем, что многие отказываются от его приобретения, так как сумма чаще всего является серьезной дополнительной нагрузкой на владельца квартиры в новостройке. Поэтому люди надеются припарковать машину на гостевой стоянке. В результате, у застройщика может остаться нереализованной 30-40% паркинга»
Гасан Архулаев, Sezar Group
.jpg "Себестоимость строительства отдельностоящих наземных паркингов значительно ниже, чем у подземных")
Компания TEKTA GROUP предлагает приобрести машиноместо в рассрочку или с помощью ипотечного кредита в банках-партнерах. В ЖК «Ньютон» действует акция – при приобретении квартиры скидка на машиноместо составляет 150 000 руб. Если клиент приобретает в ЖК «Акварели» сразу квартиру и машиноместо, то стоимость парковки составит 450 000 руб.
В ЖК «Солнечная система» в сентябре при покупке квартиры покупатель получал скидку на машиноместо в размере 5% от стоимости квартиры, что может соответствовать 4 кв. м машиноместа.
В «Западном Кунцево» квартира с машиноместом в подземном паркинге стоит в среднем 5,6 млн руб., отдельно квартира — 5,1 млн руб., отдельно машиноместо — от 1,1 млн руб.
В ЖК «Николин парк» покупателям машиноместа в паркинге предлагается ипотека и беспроцентная рассрочка на 3 месяца.
Понятно, что если в жилом комплексе предусмотрен «двор без машин», то у потребителя не остается выбора, как приобрести машиноместо в паркинге. В иных случаях автовладельцы не спешат покупать место в паркинге.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group, считает, что невысокая популярность паркингов объясняется во многом отсутствием «культуры обладания» как социальным навыком - то есть понимание того, что собственность подразумевает, прежде всего, ответственность. «К сожалению, часто в жилых комплексах можно видеть дорогостоящие автомобили, стоящие поперек тротуара. Понятно, что в эконом-классе приобретение машиноместа сопряжено с дополнительными расходами, поэтому для решения данного вопроса девелоперы используют различные скидки и акции».
Тем не менее, с каждым годом для московских новостроек приобретение парковочного места становится насущной необходимостью. К такому же положению дел приходит и подмосковный рынок.
«Спрос на машиноместа во многом зависит от стадии готовности проекта. Как правило, наиболее активно паркинг раскупается после сдачи дома и паркинга, но приобретение машиноместа на ранней стадии делают такую покупку наиболее выгодной»
Леонард Блинов, Urban Group
Дата публикации 23 октября 2014
