В январе 2015 года объем просроченных ипотечных кредитов вырос на 19% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Эксперты связывают это с падением рубля и ухудшением экономической ситуации в целом. Портал Novostroy-M.ru выяснил, что нужно делать, если не можешь больше выплачивать заем.
Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP, считает необходимым разделять два принципиально разных случая: одно дело, когда заемщик выплаты приостанавливает временно в силу каких-либо причин, совсем другое – когда человек готов к дефолту. «Эксперты отметили, что за прошедший 2014 год объемы просрочки по ипотеке выросли на 19%, но какова здесь доля тех, кто платить больше не будет в принципе, - об этом статистика умалчивает», - поясняет Роман.
Безусловно, львиная доля просроченных кредитов приходятся на валютную ипотеку. В конце 2014 года курс доллара и евро резко вырос, в итоге ежемесячный платеж в рублях увеличился в 1,5-2 раза. Многие из валютных «ипотечников» оказались в заложниках ситуации – каждый месяц они были вынуждены отдавать банку всю свою зарплату, а то и больше. И хотя Центробанк разработал рекомендации рефинансировать валютную ипотеку по курсу 39,4 руб. за 1 доллар, банки к этим рекомендациям прислушиваться не спешат.
«В среднем ежемесячный платеж составляет 1500 долларов. Если кредит был оформлен в 2008 году по курсу 24 руб./доллар, то сегодня курс составляет 60-62 рубля. У многих заемщиков это привело к тому, что платеж по ипотеке стал равен ежемесячному доходу или даже превысил его»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
Другая причина увеличения объема просроченных кредитов – массовые сокращения и снижение заработной платы сотрудников. Связано это с непростыми экономическими условиями в стране, которые оказывают влияние на бизнес – компании оптимизируют расходы, в том числе таким весьма жестким методом.
По словам Константина Шибецкого, директора ипотечного отделения ГК «МИЦ», причин, по которым заемщик попадает в сложную финансовую ситуацию, может быть множество: потеря работы, серьезное заболевание, изменение семейного положения (прибавление в семье, развод, смерть близких родственников и т.д.), дополнительные кредитные обязательства и т.д. Иногда это может произойти из-за того, что заемщик не сумел трезво оценить свое финансовое положение и изначально выплачивал кредит на пределах своих возможностей. Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина тоже считает, что причины шаткого материального положения бывают разными, но чаще всего такая ситуация связана с потерей работы.
Что же делать заемщику с финансовыми затруднениями, когда он не может вносить ежемесячные платежи по ипотеке? Эксперты в голос твердят о том, что не нужно сидеть сложа руки, а предпринимать конкретные действия, идти на контакт с банком, договариваться.
«Заемщику, который не выплачивает кредит, грозят пени и штрафы. Размер долга будет увеличиваться, не говоря уже об испорченной кредитной истории»
Кристина Шульгина, «НДВ-Недвижимость»
Отношения банка и заемщика регулируются Гражданским кодексом РФ, законом «Об ипотеке», процессуальным законодательством РФ, а также законом об исполнительном производстве. В случае задержек с выплатой кредита банк вправе обратиться в суд с иском к заемщику об обращении взыскания на предмет залога. Проще говоря, заемщик может потерять жилье, которое приставы продадут с торгов, а за счет вырученных средств будет погашен долг перед банком.
«До суда кредитор и заемщик могут договориться о реструктурировании долга. Это означает, что срок кредита может быть продлен, а сумма ежемесячных платежей снижена, либо заемщик и банк могут договориться о моратории на оплату кредита, ограничиваясь только выплатой процентов по нему и т.д. Такие договоренности регулируются исключительно кредитным договором»
Василий Шарапов, «Сити-XXI век»
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что как правило, банки-кредиторы в данных ситуациях предлагают реструктуризацию долга, рефинансирование валютного кредита в рублевый по действующей в банке процентной ставке на дату принятия решения банком о рефинансировании, продажу объекта из-под залога с одновременным погашением остатка долга по кредиту при условии, если стоимость объекта недвижимости не превышает остаток долга по кредиту.
Кстати, рассчитывать на «кредитные каникулы» стоит лишь тем, у кого есть созаемщики по ипотеке, то есть платежное бремя ляжет на их плечи, пока заемщик будете искать новую работу, ведь банку невыгодно ежемесячно терять проценты. «Банк имеет право отказать в предоставлении «ипотечных каникул», - говорит Константин Шибецкий. – Поводом для отказа может стать отсутствие необходимых документов либо плохая кредитная история. Кроме того, банки неохотно предоставляют «ипотечные каникулы» в первые годы кредитования. Ситуация упрощается, когда уже выплачена половина или хотя бы треть долга».
Стоит иметь ввиду, что банк вправе начать судебный процесс по выставлению квартиры на торги только когда заемщик не выплачивает кредит длительное время (3-4 месяца) и сам не предлагает каких-либо вариантов по разрешению данной ситуации. Если же заемщик идет навстречу и сам обозначает проблему, то в индивидуальном порядке банк и клиент могут прийти к компромиссу. «Самое главное – не утаивать свои проблемы от кредитной организации, выдавшей заем. В первую очередь необходимо прийти в банк и объяснить ситуацию, ну а дальше, как правило, в индивидуальном порядке принимается совместное решение о дальнейшем взаимодействии», - говорит руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
Роман Строилов советует заемщику вести с банком переписку, то есть все свои предложения, а также ответы из банка иметь «на бумаге». По его мнению, отечественные банки в подобных случаях зачастую ведут себя, как рейдеры, и добровольно ничего не предлагают клиенту, а только требуют деньги.
Чтобы заемщикам предотвратить просрочки по ипотеке, необходимо в первую очередь брать кредит в той валюте, в которой они получают заработную плату. Не стоит оформлять кредит, если ежемесячные платежи по нему превышают 40-45% от общего дохода, так как при таком раскладе практически неминуемы задержки во взносе обязательных платежей.
Также банк обычно требует оформления страховки на случае потери работы заемщиком и утраты доходов. За счет страховки покрываются платежи на период, пока заемщик не найдет новую работу.
«Страховой случай наступает при потере работы по вине работодателя - из-за ликвидации или сокращения страховая компания готова будет вносить ежемесячный платеж по кредиту. Но зачастую бывает, что человек уволился по собственному желанию по просьбе руководства, то есть сокращение оформлено некорректно, а значит не является страховым случаем»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
Однако даже если сокращение прошло официально, как правило, страховка покрывает платежи на некоторый период времени, пока заемщик вновь не найдет работу. Например, в «Банке Москвы» страховка покрывает до 4 платежей по кредиту, в «Альфа-Банке» – до 3, максимальный срок страхового покрытия - 6 месяцев.
Есть некоторые надежды на принятие закона «О банкротстве физических лиц» (вступает в силу 1 июля 2015 г.). Но, по словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», едва ли он решит проблемы ипотечных заемщиков. Ведь все из них имеют постоянный источник дохода – а значит, согласно закону, им будет предложен план реструктуризации долга. Если план не будет одобрен кредитором или должником, имущество должника будут продавать с торгов. Значит, придется распрощаться с ипотечной квартирой. Вряд ли этот вариант можно назвать спасительным.
Читайте также:
Андрей Комиссаров: «Заемщику ни в коем случае нельзя уклоняться от уплаты кредита по графику, приложенному к договору с банком-банкротом»
Дата публикации 17 марта 2015
