В начале декабря ведущие специалисты рынка недвижимости Москвы и Подмосковья собрались на ежегодной аналитической бизнес-конференции «Рынок недвижимости: итоги года, влияние кризиса, прогнозы. Кто и как поделит рынок в 2013?», организованной Московским Бизнес Клубом, и подвели итоги уходящего года, а также поделились прогнозами на грядущий, 2013 год.
Среди экспертов на конференции были замечены: Александр Хрусталев, глава компании «НДВ-Недвижимость», Денис Бобков,
руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet, Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консталтинга компании «БЕСТ-Новострой», Наталья Картавцева, заместитель генерального директора по продажам ОАО «ОПИН», Евгения Коростелёва, генеральный директор bon ton realty, Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер» и другие.
Мало кто мог предсказать события, которые произошли в 2012 году в сфере недвижимости. Москва расширилась в два с половиной раза – постановление об этом вступило в силу в середине июля 2012 года. Сменился губернатор Московской области: Сергей Шойгу пробыл на посту меньше полугода и ушел на повышение, а очередные выборы нового главы состоятся только в сентябре 2013-го. Власти, наконец, начали рассматривать Москву, Новую Москву и Московскую область как единый субъект - Московскую агломерацию.
В глобальном плане 2012 год прошел под знаком ожидания кризиса – такого ощущения не было ни в 2011-м, ни в 2010-м. Тем не менее, острая ситуация, возникшая в мае-июне, не переросла в кризисную. Произошедшая серьезная коррекция на финансовых рынках (в результате произошел достаточно резкий скачок курса доллара) всколыхнула экономически активную часть общества: кто-то решил приобрести недвижимость, а кто-то, наоборот, отложил покупку до лучших времен. К счастью, после двух месяцев курсы валют и ситуация в целом стабилизировались.
Все эксперты сходятся во мнении, что, анализируя рынок недвижимости новой Московской агломерации в 2012 году, необходимо разграничивать Москву (а именно территорию, которая находится внутри МКАД) и Подмосковье, к которому удобнее отнести и Новую Москву.
В самой Москве довольно ограниченное предложение нового жилья: в городе строится до 2 млн, а в Подмосковье – 8 млн квадратных метров в год (около трети приходится на загородное жилье). Помимо нехватки земли под застройку в Москве сыграла роль ограничительная политика мэра, однако новые проекты все же продолжают появляться. В 2012 году на московский рынок вышли 15 проектов, причем примерно половина из них представляют собой новый формат жилья – апартаменты (квартиры, в которых собственники не могут оформить постоянную регистрацию). В следующем году, считает руководитель отдела аналитики и проектного консалтинга компании Est-a-Tet Денис Бобков, эта доля может вырасти – при условии, если на такое жилье не возникнет никаких ограничений, касающихся в том числе и социальной инфраструктуры.
Экономкласс мигрирует в Новую Москву и Подмосковье, и эта тенденция продолжится и в 2013-м. В Москве экономкласс сейчас представлен одной новостройкой, все остальное можно отнести к бизнес- и новому классу, образовавшемуся между «экономом» и «бизнесом», – это класс «стандарт». Если в Москве покупателей привлекают «концептуальные» и эксклюзивные проекты, то в Подмосковье, где сейчас и находятся все новостройки экономкласса, главную роль играет цена и транспортная доступность.
Здесь наблюдается тенденция к массовой застройке: появляются все новые крупные комплексы от 100 тысяч квадратных метров и более. Это будет продолжаться и в обозримом будущем, так как таких проектов уже заявлено достаточно много. При этом Генплан есть только в подмосковных городах, а для Новой Москвы он будет принят не ранее чем через два года. Тем не менее, после масштабной рекламной кампании, которую провело правительство Москвы, цены на этой территории выросли на 20-25%.
Стремясь преодолеть все различия между Москвой и областью, власти намереваются рассматривать их как единый субъект и еще в первой половине года объявили конкурс на концепцию развития Московской агломерации, включающей в себя как Москву, так и Подмосковье. В сентябре 2012 года были подведены итоги конкурса, и, несмотря на то, что победитель был определен, власти планируют не следовать одной концепции, а разработать обобщенный вариант, который должен включить лучшие черты всех вариантов.
Одна из перспективных идей – сделать точками роста аэропорты, а при наличии скоростного соединения между аэропортами - это может стать новым направлением развития Московской агломерации. Транспорт – главный ключ к развитию жилищного строительства в Москве и области. Причем имеются в виду не только дороги и метро, которое в ближайшем будущем должно значительно расшириться, но и новые виды транспорта, в частности, скоростной трамвай. Один из маршрутов свяжет Балашиху с шоссе Энтузиастов, а другой - аэропорты Домодедово, Внуково и Сколково. Эксперты полагают, что это послужит толчком строительству жилья именно в этих направлениях.
Прогнозы игроков рынка относительно роста цен на недвижимость разнятся – от 2-4% и 7-10% в среднем по Москве и области до 10-12% только по Москве. Резкого скачка цен специалисты не предсказывают, самый реалистичный прогноз – стоимость жилья будет расти на уровне инфляции. Главным сдерживающим фактором станет умеренный спрос, так как доходы населения практически не растут, а ипотека, несмотря на заявления правительства, продолжает дорожать примерно на 1% в год, и в следующем году средняя ставка, по прогнозам АИЖК, достигнет 13,5%.
Дата публикации 06 декабря 2012
