Удастся ли столичным властям создать Генплан «Новой Москвы», учитывающий интересы всех муниципальных образований?

На этот вопрос порталу Novostroy-M свое мнение высказали участники рынка недвижимости: Александр Хрусталев, глава компании «НДВ-Недвижимость», Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», Владимир Моребис, директор департамента проектов компании Est-a-Tet, Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», Алексей Балыкин, директор департамента управления проектами TEKTA GROUP, Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, вице-президент РСИ, Борис Шаронов, директор департамента рисков компании НСКА, Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век» и Дмитрий Отяковский, директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер».

Александр Хрусталев, глава «НДВ-Недвижимость»

На мой взгляд, проект «Новая Москва» имеет все признаки утопии. Сама по себе идея расширения границ Москвы мне видится правильной. Это необходимый шаг, к тому же грань между столицей и областью стирается. Однако «Новая Москва» в представленном виде вызывает много вопросов, и первый из них звучит так: почему Москва разрастается глубоко на юг и сразу в два с половиной раза. Расширение столицы в пределах первого кластера - на 10-15 км равномерно вокруг города – мне кажется более логичным. Это позволило бы диверсифицировать транспортные потоки. А с такой застройкой не избежать перегруза транспорта в сопряженных местах.

Также речь идет о том, чтобы строить на присоединяемой территории малоэтажное жилье. Однако и в данном случае возникают проблемы с логикой – почему именно этот формат недвижимости, который у населения Московского региона менее востребован? Хорошо, если облик «Новой Москвы» будет тщательно продуман, а социальная и дорожная инфраструктура  – грамотно выстроена.

Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель»

Изначально задумка «Новой Москвы» была разработана с целью оптимизации транспортной загруженности cтолицы и была поддержана Президентом РФ Дмитрием Медведевым. Но, во-первых, нынешний Президент РФ Владимир Путин и Губернатор Московской области не так оптимистично смотрят на идею создания «Новой Москвы», во-вторых, по нынешним одобренным проектам концепция новой территории уже выходит за рамки изначальной задумки.

А именно, совсем недавно были обнаружены инвестиционные проекты на общее количество возведений на территории Новой Москвы в размере 7 млн кв. м, это означает, что согласно этим данным ситуация загрузки не улучшится. То есть, если все эти инвестиционные проекты реализуются, то, транспортные проблемы Москвы безусловно не решатся, а произойдет их территориальное расширение.

Владимир Моребис, директор департамента проектов компании Est-a-Tet

Мы наблюдаем активное развитие «Новой Москвы» и вообще Подмосковья в последние годы. Строят метро, строят дороги, появляется малоэтажное жилье, поэтому очевидно, что эти планы сбываются уже сейчас. Не только «Новая Москва», но и все Подмосковье сейчас активно застраивается малоэтажным жильем, потому что спрос на него действительно большой, и застройщики понимают - этот рынок будет развиваться, он перспективный и достаточно выгодный.

Что же касается инфраструктурных объектов в широком смысле этого слова – это дороги, розничные сети, социальные объекты, то они, как правило, запаздывают за рынком жилья. Самая главная проблема сегодня – это дороги и социальные учреждения. Коммерческие предприятия, такие как магазины, сфера услуг, обычно приходят в жилые объекты вслед за застройщиком, а вот такие масштабные вещи как транспорт, социальное обслуживание могут развиваться только при поддержке государства. Для этого нужен комплексный подход, который сейчас и запланирован властями. Мы надеемся, что он удастся, поскольку «Новая Москва» уже стала частью столицы и достаточно большая часть москвичей, скорее всего, в ближайшие годы купит там жилье.

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»

Теоретически сделать «Новую Москву» малоэтажной с широкими дорогами и метро вполне реально. С одной стороны новая территория расположена во многом на незастроенных площадях, с другой – уже есть Калужское и Киевское шоссе, Бетонное кольцо. Таким образом, есть свободные пространства для строительства современной инфраструктуры с учетом перспектив развития жилой застройки.

Другое дело, что практически вряд ли удастся учесть интересы абсолютно всех, кого затронет столь масштабный процесс. Нельзя исключить, например, что при прокладке новой автотрассы или строительстве метрополитена придется снести отдельные частные дома. Еще один возможный повод для конфликта интересов – строительство объектов в непосредственной близости от тех или иных дачных поселков.

Впрочем, подобные ситуации возникают во многих странах. Да и в нашей стране уже есть опыт разрешения подобных конфликтов при комплексном развитии территорий. Думаю, власти сделают все возможное, чтобы учесть интересы всех муниципальных образований и всех частных собственников земель и домов, в том числе – и с помощью выкупа соответствующих объектов или компенсаций.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, вице-президент РСИ (Российского союза инженеров) 

Проект освоения новых территорий находится в начальной стадии своей разработки, поэтому трудно делать какие-либо предположения. При этом уже сегодня понятно, что задача по развитию этого региона – очень сложная, капиталоемкая и долгосрочная. И, что еще усугубляет ситуацию – развитие будет происходить не с чистого листа.

Реалии таковы, что «Новая Москва» уже активно застраивается жильем. Причем в большинстве из этих проектов преобладает многоэтажная застройка. По данным компании Blackwood, на территориях, вошедших в состав Москвы с 1-го июля, на текущий момент в продаже находится 140 новостроек (корпусов) совокупной жилой площадью порядка 1,7 млн кв. м. Малоэтажная квартирная застройка составляет лишь 27% от общего числа новостроек «Новой Москвы», против 67% у «многоэтажки», остальные объекты – среднеэтажные. 

Более того, только с момента объявления о присоединении к Москве территорий на Юго-западном направлении на рынок вышли такие крупные проекты как: ЖК «Первый Московский», ЖК «Переделкино Ближнее», ЖК «Москва А101»; ЖК «Новые Ватутинки», ЖК «Марьино Град», ЖК «Гарден парк Эдальго» общей совокупной площадью порядка 3,5 млн кв. м. Все эти проекты представляют собой многоквартирное жилье переменной этажности от 4 до 25 этажей. Как с учетом этого всего будет происходить синергия уже реализуемых проектов массового жилищного строительства, существующих зон индивидуальной застройки (как старых, так и современных), и новых перспективных проектов (как жилых, так и коммерческих) – пока не очень понятно. 

Борис Шаронов, директор департамента рисков компании НСКА

Единое администрирование, с одной стороны, должно привести к сокращению дублирующих функций чиновничьего аппарата, но, с другой стороны, это вряд ли приведет в восторг местных руководителей, радеющих за интересы своего района и добившихся хороших результатов.

Что касается малоэтажности, широких дорог и метро в «Новой Москве», то, конечно, нет ничего невозможного. Запланировать можно все. Но, как известно, результат будет зависеть от финансирования. Пока я не представляю инвестиционного интереса строить в «Новой Москве» малоэтажки (разве что вернуться к дешевым «хрущевкам»).

Застройщикам гораздо выгоднее строить полноценные жилые комплексы. Значит необходимо обеспечить их мотивацию, т.е. снижение нагрузки на проекты, обременений, расходов на инженерные сети, а это требует финансирования из бюджета города. По поводу дорог в «Новой Москве», то, как говорил Станиславский, «не верю». В прежней Москве до сих пор с этой проблемой не справились, а если вспомнить рекордные московские цены на строительство одного километра ТТК, то, думаю, реализуются такие обещания ой как не скоро.

Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»

Перспективы застройки «Новой Москвы» малоэтажным жильем вполне привлекательные. С нашими приоритетами они во многом совпадают. Нам нравится подход, когда город уходит от точечной застройки – мы разделяем эту идею. Проектирование «Новой Москвы» осуществляется на высоком уровне с привлечением действительно достойных специалистов в этой области. Мы следим за конкурсом, и за участниками, и за идеями, которые они выдвигают, и за вариантами, которые признаются неподходящими. Надеемся, что ряд процедур по оформлению земельных участков, реализации контрактов и подготовке коммуникаций будет упрощен.

С точки зрения строительства, малоэтажная застройка - оптимальный формат возведения жилья. В этом случае исключаются затраты на лифты, серьезно уменьшаются расходы на инженерные мощности, снижаются и другие издержки. Без учета стоимости земли строительная себестоимость проектов малоэтажного жилья выходит привлекательной как для девелоперов, так и для покупателей. Учитывая, какое внимание уделяется сейчас в столице дорогам, шансы на качественное увеличение транспортной сети на присоединяемых территориях весьма высоки. Только произойдет это не за 2 или 3 года.

Дмитрий Отяковский, директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер»

На прошлой неделе заместитель мэра по вопросам экономической политики Андрей Шаронов сообщил, что первые варианты концепций Московской агломерации появятся к сентябрю, а новый генплан Москвы будет утвержден в 2014 году. Конечно, архитектурные студии, представляющие свои концепции развития «Новой Москвы», должны ориентироваться на поставленные перед ними задачи, то есть использовать возможности малоэтажной застройки и уделить особое внимание транспортному сообщению.

Требования муниципальных образований учитываться, безусловно, будут, но детально и качественно проработать такие огромные территории с учетом всех пожеланий действительно сложно. Именно поэтому Генплан будет подвергаться критике и со временем претерпевать изменения. Неслучайно параллельно разработке Генплана обсуждается стратегия развития столицы до 2025 года - эти процессы тесно взаимосвязаны: стратегия учитывает видение города, его приоритеты и миссию, а Генплан — пространственную модель, зонирование территорий.

Алексей Балыкин, директор департамента управления проектами TEKTA GROUP

Идеального Генплана, который бы устраивал и чиновников, и горожан и бизнесменов в природе не существует. Это утопия. Каждый хочет получить что-то свое. При этом после появления Генплана обязательно будут и победители, и проигравшие.

Поэтому мы не тешим себя иллюзиями на этот счет и готовы работать в рамках утвержденного Генплана, который, в большей или меньшей мере, отразит желания всех заинтересованных сторон. Главное, чтобы Генплан наконец-то появился. Потому как игра без правил на новых территориях ни к чему хорошему привести не может.

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»  

На данном этапе одной из ключевых задач остается эффективное планирование и разработка подробной программы комплексного освоения новых территорий, учитывающей последние достижения архитектуры. Естественно, повышенное значение должно уделяться разработке наиболее современных планировочных решений, а также формированию качественной инфраструктуры – и транспортной, и инженерной, и что принципиально важно, конечно, социально-бытовой.

Мы надеемся, что все основополагающие моменты формирования нового, удобного, современного и актуального городского пространства найдут свое отражение в Генеральном плане развития новых территорий.