Будет ли кризис на рынке недвижимости осенью 2012 года?

На этот вопрос порталу Novostroy-M ответили:

• Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»,
• Александр Бирагов, партнер «Столичной финансовой корпорации»,
• Ольга Новикова, зам. генерального директора по стратегическому развитию «НДВ – Недвижимость»,
• Олег Артемьев, президент компании «Высота»,
• Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills,
• Марина Тарасюк, заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости Delta estate,
• Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ»,
• Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood,
• Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»,
• Марина Марутина, исполнительный директор «СКМ Риэлти,
• Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet,
• Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА,
• Анна Мишутина, аналитик ИК «ФИНАМ»,
• Карпова Елена, руководитель департамента маркетинга компании SEZAR GROUP и
• Светлана Киселева, руководитель отдела продаж «ЛСР. Недвижимость – Москва».

Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»

На мой взгляд, кризис в ближайшее время маловероятен, и этой осенью рынок недвижимости ожидает планомерное дальнейшее развитие. Цены на недвижимость сохранят общую динамику. Их прирост, скорее всего, немного превысит уровень текущей инфляции. Наиболее активное развитие ожидается на территории «Новой Москвы». Крупномасштабная жилая застройка продолжит развиваться, причем определившаяся тенденция к децентрализации сохранит свою силу. Сейчас спрос в массовом сегменте уже прочно переместился в города ближайшего Подмосковья с развитой инфраструктурой. Теперь он перемещается еще дальше, что называется - в «чистое поле». Люди уже не боятся переезжать в районы, находящиеся на удалении от города. Конечно, при условии, что эти жилые комплексы будут удобны с точки зрения качества проживания и цены на квартиры. Так что такие объекты за счет конкурентной цены и продуманной инфраструктуры и дальше будут обеспечены стабильным спросом, несмотря на слухи о предстоящем кризисе. Я всегда советую выбирать недвижимость исходя, в первую очередь, из сложившейся семейной и жизненной ситуации. Жилье – это скорее социальное понятие. Выбор и покупка недвижимости должны решать определенные поставленные задачи. Будь то вопрос инвестирования и приумножения накопленных средств или улучшение сложившихся жилищных условий.

Александр Бирагов, партнер «Столичной финансовой корпорации»

Кризис в целом для отрасли не намечается, однако коррекция цен по некоторым объектам, безусловно, будет наблюдаться. Но цены упадут лишь на готовые объекты, с изначально завышенной ценой. В основном это касается элитной недвижимости, также может скорректироваться стоимость некоторых объектов среднего ценового сегмента. На объекты жилья класса эконом этой осенью цены продолжат свой рост. Что касается крупных объектов жилой застройки, то они подвержены риску в случае наличия большого объема заемных средств у застройщика/девелопера, это связано с ужесточением кредитной политики банков. Обычным покупателям я советую внимательно ознакомится с опытом строительства застройщика или девелопера, почитать отзывы о компании в Интернете, и не покупать, полагаясь только на выгодное ценовое предложение.

Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость»

Негативные прогнозы экспертов являются стимулирующим поводом для того, чтобы заняться вопросом сохранности денежных средств. Люди ищут наиболее надежные источники инвестирования, при этом целью становится не получение прибыли, а возможность сохранить имеющиеся сбережения. Вложения в недвижимость являются надежными, так что любые потрясения увеличивают количество инвестиционных сделок. Наибольший спрос в такие моменты наблюдается на вторичное жилье и новостройки, которые отличает продуманная концепция и такие преимущества, как удачное месторасположение, высокие темпы строительства, обеспечение инфраструктурой и конкурентоспособная цена. При этом новостройки в высокой степени готовности пользуются особенной популярностью.

Олег Артемьев, президент компании «Высота» 

Кризис ожидают сегодня те, кто о нем говорит. Но любые прогнозы - это не более чем гадание на кофейной гуще. Если он случится, значит, мы все будем жить в новой экономической реалии. В частности, на рынке недвижимости цены будут демонстрировать тенденцию к падению. Дешевые квартиры будут распродаваться, так как люди будут стремиться перекладывать свои средства в квадратные метры. Дорогие же – будут «уходить» посредствам скидок. На масштабных проектах кризис не скажется: сегодня они строятся крупными финансовыми корпорациями, которые довольно стабильны. Мой совет покупателям: если есть необходимость в жилье, нужно воспользоваться кризисным временем и просить скидки. Если же вы, наоборот, продаете жилье и у вас не получается реализовать его по рыночной цене, нужно помнить, что недвижимость всегда «длиннее», чем кризис. Собственно, она даже «длиннее», чем жизнь человека.

Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills

Кризиса, сопоставимого с 1998 или 2008 годом, в ближайшее время мы не прогнозируем. И вот почему. Достаточно вспомнить первую половину 2008 года, когда в мире уже во всю «бушевал» кризис, в России еще ничего не чувствовалось. В том числе, и на рынке недвижимости, где росли цены и заключались сделки. Сейчас действительно имеет место некоторое замедление рынка и некоторое сокращение количества сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Происходит это под влиянием 2-х факторов, которые напрямую связаны с ценой предложения. Во-первых, несмотря на то, что, судя по реальным сделкам, цена квадратного метра по сравнению с прошлым годом практически не изменилась, продавцы квартир на вторичном рынке и застройщики считают, что текущая цена должна быть выше. Во-вторых, владельцы квартир на вторичном рынке склонны переоценивать свои объекты и из-за этого найти общий язык  с покупателями удается далеко не всегда. С нашей точки зрения, этим и обусловлен спад активности на рынке недвижимости.

Остается лишь добавить, что временной лаг между периодом, когда происходят те или иные негативные события, например, на финансовом рынке и соответствующими изменениями на рынке недвижимости составляет от 3 до 6 месяцев. Рынок недвижимости практически никогда не реагирует быстро. Поэтому предстоящей осенью нам вряд ли предстоит стать свидетелями каких-либо негативных изменений.

Марина Тарасюк, заместитель генерального директора по коммерческой недвижимости Delta estate  

Разговоры о кризисе ведутся постоянно и не первый месяц. Но тот факт, что все его ждут и опасаются, никак не влияет на стоимость квадратного метра жилья, она показывает стабильный рост. Москва и Санкт-Петербург как всегда являются лидерами по стоимости квартир. А если брать в среднем по России, то за год стоимость «квадрата» увеличивается в среднем на 8%. И наибольший рост цен мы наблюдаем именно в сегменте жилья эконом-класса. Однако все должно вести к снижению цен. К тому же, Путин поручил правительству РФ снизить к 2018 году стоимость 1 кв. метра жилья на 20%. Этого хотят добиться путем увеличения объема строительства жилья эконом-класса. Но, как мы видим, на практике цены продолжают расти. Давайте будем реалистами — спрос на жилье продолжает расти, поэтому девелоперам нет смысла снижать стоимость. Крупные проекты будут реализовываться, потому что спрос на них есть. А с дальнейшим развитием ипотечного кредитования (в том числе и за счет государственных программ), жилье станет еще более доступно, а, следовательно, вырастет и спрос на него. Совет покупателям: если есть потребность и возможность покупать жилье, его надо покупать, безусловно, грамотно подходя к анализу ситуации на рынке, выбору девелопера, местоположения и концепции проекта в целом.

Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития группы компаний «КОНТИ»

Я бы поостерегся делать прогнозы о кризисе в столь краткосрочном периоде. Нужно отметить, что рынок недвижимости в принципе является достаточно инертным. По всем индикаторам рынка, наблюдаемым в течение этого года, рынок был достаточно стабильным. Это выражалось как в ценовых показателях, так и в показателях спроса. С начала года цены на рынке недвижимости выросли на 6%: с 175 000 рублей до 185 000 рублей в столице. Спрос оставался на высоком уровне. На рынке жилья Москвы по итогам 8 месяцев текущего года, количество сделок составило более 60 тысяч, что выше показателей всех кризисных и посткризисных лет. Кроме того, накладывается фактор сезонности, до новогодних каникул активность на рынке недвижимости повышается. Так, на мой взгляд, до конца года критического падения спроса и цен на недвижимость ждать не приходится.

В долгосрочной перспективе, на мой взгляд, покупателям имеет смысл сконцентрировать свои усилия на том, чтобы снизить долговую нагрузку, а также не брать сейчас дорогие кредиты, не рассматривать дорогостоящие ипотечные схемы. Лучше дождаться весны. Если рассматривать краткосрочный период – до конца года -  то я бы советовал, не менять модель поведения. Если планировалась сделка с недвижимостью без привлечения долгосрочных заемных средств, то она вполне может быть совершена до конца этого года.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

Кризиса, а точнее второй его волны, ждут уже достаточно давно, сначала традиционно, памятуя о прошлых катаклизмах, все говорили про август, потом про сентябрь и так далее. Объективно никто достоверно оценить ни дату, ни глубину, ни даже вероятность кризиса не может. Просто, пока сохраняется нестабильность в экономике и финансах целого ряда стран, все понимают, что кризис возможен.

Очевидно, что по отношению к рынку недвижимости это будет внешний кризис – внутри самого рынка пока предпосылок для развития кризиса нет. Соответственно кризис на рынке недвижимости начнется не раньше общего кризиса в стране. А, скорее всего, позже. Во-первых, потому что рынок недвижимости более инертный. Во-вторых – от первой волны кризиса только оправились, и не успели накопить большого объема ни проектов, ни кредитов, и запас прочности у девелоперов на этот раз достаточный. А вот банки отреагируют на кризис оперативно, еще более ужесточив условия по ипотеке. Так что те, кто собирается покупать квартиру в кредит, должны поторопиться. Вообще, это сделать лучше было уже несколько месяцев назад – и цены были чуть ниже, и ставки.

Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»

Мы не наблюдаем спада продаж. Во второй половине августа был отмечен даже небольшой рост, что связано с наступлением осени и активизацией рынка недвижимости. Соответственно, и не ожидаем резких колебаний цен на квартиры, за исключением, наверное, самых ликвидных объектов, которые могут дорожать темпами, выше средних.  

Наиболее востребовано жилье эконом- и комфорт-классов по адекватным ценам. Оно отличается удачным местоположением, оптимальными размерами квартир и современными планировочными решениями. На рынке новостроек Москвы в условиях ограничения объема предложения и дефицита свободных участков под строительство покупателям интересно все выводимое в продажу новое жилье. В Московской области сохранится повышенный спрос на объекты комплексного строительства эконом- и комфорт-классов с выгодным месторасположением.

Цены на квартиры в Подмосковье будут увеличиваться темпами, сопоставимыми с инфляцией. На первичном рынке они будут расти быстрее по мере повышения стадии готовности объекта. Поэтому новостройки сохранят свою инвестиционную привлекательность. Покупателям, если они нуждаются в улучшении жилищных условий, рекомендуем не откладывать решение квартирного вопроса. Наиболее широкий выбор предложения представлен на начальной стадии реализации проектов.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet

Чем больше рынок готовится к кризису – тем меньше вероятность, что он наступит. Пока предпосылок (как и полгода назад) для немедленного наступления кризиса нет. В ноябре обычно бывает пик спроса на недвижимость. В то же время сейчас летом из-за разговоров о кризисе спрос на рынке недвижимости увеличился примерно на 10%, в основном за счет инвестиционных покупателей, которые традиционно рассматривают недвижимость как выгодное вложение и сохранение средств на период сложной финансовой ситуации. Сегодня процент таких сделок в общем объеме покупок составляет 20-25%.

Цены, по нашим прогнозам, не упадут, а вырастут до конца года на 10% в среднем. Мы ожидаем осенью выхода новых проектов на рынок как в Москве, так и в Новой Москве, и в Подмосковье, выхода новых очередей существующих проектов. Осень будет достаточно активным сезоном.

Юрий Гольдберг, управляющий партнер НСКА

Рынок реагирует на кризисную ситуацию с лагом 4-6 месяцев, поэтому осень и зима пройдут спокойно, без резких колебаний. Цены на жилье могут упасть в отдельных городах Подмосковья, например, в Балашихе, т.к. там на сегодняшний наблюдается переизбыток предложения. Что касается ввода жилья в масштабных проектах, то он осуществляется очередями, т.ч. даже если спрос будет падать, застройщики просто не будут начинать строительство новых очередей, но цена на «квадрат» не изменится.

Совет покупателям: выбирать недооцененные объекты, особенно если планируете инвестиционную покупку. Для себя можно приобретать любую понравившуюся квартиру, потому что в ближайший год на рынке ничего существенно не поменяется.

Светлана Киселева, руководитель отдела продаж «ЛСР. Недвижимость – Москва»

Рынок недвижимости сегодня не демонстрирует кризисных явлений – платежеспособный спрос продолжает уверенно расти, а девелоперы выводят в продажу все новые объемы жилья. Наиболее активно развивается рынок ближайшего Подмосковья: несмотря на беспрецедентно большие объемы предложения, активность покупателей не снижается. Наша компания, например, за первое полугодие 2012 года реализовала почти в пять раз больше квартир, чем за аналогичный период прошлого года.

Осенью цены на недвижимость традиционно будут только расти – начало нового сезона деловой активности сулит рост числа сделок, а значит, продавцы ответят повышением цен, пусть и незначительным. Наряду с этим, стоимость квадратного метра в некоторых предложениях может быть ниже среднерыночной. Сегодня ситуация на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья благоприятна для приобретения жилья – девелоперы предлагают большой выбор качественного жилья разнообразного формата с широким разбросом цен, начиная от 2 млн. руб., значительное число банков кредитуют покупателей недвижимости на самых ранних этапах строительства. Кроме того, многие застройщики предлагают специальные условия для различных категорий граждан, дисконтные программы, что не было так широко представлено на рынке еще недавно.

Марина Марутина, исполнительный директор «СКМ Риэлти»

Объективных предпосылок к кризису нет. В этом году продажи в июле-августе были наравне с сентябрем 2011 года, несмотря на ежегодный спад спроса на недвижимость в летний период. У населения есть накопления, которые они готовы тратить, в том числе и на покупку жилья, поэтому цены на недвижимость продолжают повышаться.

На рынок выводятся много объектов премиум сегмента, что говорит о наличии спроса на рынке. Всегда нужно инвестировать в жилье - будь то покупка за наличные деньги или кредитные. Если это кредитные деньги, то нужно просто грамотно и рационально подходить к выбору аннуитетного платежа. Не стараться выплатить все за пару лет и жить впроголодь, а адекватно оценивать свои возможности и случаи перемены места работы, временной утраты трудоспособности.

Карпова Елена, руководитель департамента маркетинга компании SEZAR GROUP

На мой взгляд, сегодня рано говорить о кризисе. В настоящий момент объем вводимого жилья растет большими темпами. И логично, что это должно повлечь перенасыщение рынка. Однако покупательская активность и спрос на недвижимость также сейчас высоки. Например, в августе мы отметили рост интереса к нашему комплексу - ЖК «Николин Парк», и он не снизился в сентябре. По моим данным, подобная ситуация наблюдалась у многих застройщиков.

Для того чтобы упали цены, нужно, чтобы застройщики вывели на рынок большой объем «дешевого» жилья и чтобы упал спрос. Ни того, ни другого фактора сейчас не наблюдается. Мы советуем покупать квартиру, если есть такая возможность. Главное - тщательно выбирать компанию, обращая пристальное внимание на юридическую чистоту и качество самого проекта. Ждать обвала цен в ноябре не стоит, напротив, потребитель рискует столкнуться с ростом стоимости квадратного метра в выбранных жилых комплексах. Делать же более долгосрочные прогнозы в нашей российской действительности крайне сложно.

Анна Мишутина, аналитик ИК «ФИНАМ»  

На наш взгляд, ситуация на рынке жилой недвижимости в среднесрочной перспективе будет оставаться достаточно стабильной. Основную поддержку спросу продолжает оказывать расширение ипотечного кредитования, объем которого продолжает расти высокими темпами. 

Преодолены негативные тенденции в новом строительстве - ввод жилья продолжает расти умеренными темпами, что позитивно влияет на объем предложения и ценовую ситуацию. Безусловно, сохраняющаяся напряженность на финансовых рынках оказывает давление на сектор недвижимости, тем не менее, мы не склонны ожидать какого-либо существенного ухудшения в индустрии.