На недавней встрече с чиновниками и застройщиками президент России Владимир Путин потребовал как можно раньше отказаться от долевого строительства — не с 1 июля 2019 года, а уже в текущем году. Застройщики смогут получить деньги за проданное жилье только после того, как квартира будет передана покупателю. Таким образом, финансировать строительство девелоперам придется за счет собственных средств или брать кредиты в банке. Новострой-М разбирался, чем грозит рынку новостроек ускоренное изменение правил игры.  

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Если предположить, что такое решение и будет принято, вряд ли оно будет скоропостижным. Сегодня мы видим, что законодатели готовы глубже погружаться в ситуацию и даже идти навстречу застройщикам, пересматривая отдельные положения поправок в 214-ФЗ, я имею в виду отмену требования «один застройщик — одно разрешение на строительство». Кроме того, в правительстве давно объявили о грядущем переходе на проектное финансирование, которое не исключает продажи жилья на этапе строительства. Надеюсь, этот курс не изменится.

Если все же такие кардинальные меры будут приняты, они, конечно, избавят государство от недостроев и так называемых обманутых дольщиков, но не решат другой социально значимой проблемы по обеспечению наших граждан доступным жильём. Безусловно, инвестирование в жилищное строительство предполагает наличие определённых рисков, но каждый человек должен решать самостоятельно, готов ли он участвовать в нем или нет, ведь всегда есть альтернатива — покупка жилья на вторичном рынке.

После предполагаемой отмены долевого строительства можно прогнозировать рост стоимости входного билета на рынок недвижимости на 30-40%. Эта цифра складывается из разницы в стоимости объекта недвижимости на начальном и завершающем этапе строительства, также добавляются расходы на обслуживание дорогостоящих кредитов на весь период строительства. Доступная ипотека и дальнейшее снижение процентных ставок могут отчасти нивелировать удорожание, но потребители должны будут закладывать дополнительные расходы на первоначальный взнос. Сложно сказать, что будет с текущими проектами, так как нам не известны детали, пока что все обсуждения происходят на уровне слухов, на законодательном уровне никаких документов не принималось.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE 

Даже если будет политическая воля, в кратчайшие сроки полностью отказаться от реализации строящегося жилья невозможно, потому что проведение и разработка законопроекта займет не менее полугода. Я считаю, что единовременный и полный отказ от долевого строительства невозможен. Во-первых, пока что заменить средства дольщиков совершенно нечем, для этого объем выдачи кредитов девелоперам должен вырасти в девять раз. Даже самые крупные банки вместе взятые едва ли справятся с такой задачей. В итоге строительство нового коммерческого жилья в основном прекратится. Государство, конечно, не сможет заменить частный сектор в кратчайшие сроки, и объем ввода новостроек резко упадет.

Во-вторых, компании, которые уже ведут строительство с привлечением средств покупателей, столкнутся с кризисом неплатежей: у них не будет средств на завершение строительства и обслуживание кредитов, поэтому число долгостроев не сократится, а увеличится. В-третьих, возможность приобрести новое и современное жилье по разумным ценам для россиян вовсе исчезнет. То есть процесс улучшения качества жилой среды также остановится, ведь большинство наших соотечественников переориентируется на вторичный рынок. Я полагаю, что быстрый и бескомпромиссный отказ от долевого строительства невозможен.

На сегодняшний день есть только дорожная карта по переходу к проектному финансированию и отказу от ДДУ. Это документ, принятый правительством, который определяет план реформ и состоит из перечня необходимых законопроектов, которые еще даже не разработаны. Разумеется, каждый из этих законопроектов также будет рассматриваться определенное время властями, обсуждаться с участием представителей отрасли.

Более того, в дорожной карте четко прописано, какие новостройки подпадают под переход на проектное финансирование. На третьем этапе (с 1 июля 2019 года) только через эскроу-счета будут продавать лишь те дома, где первый ДДУ заключен после этой даты. Проще говоря, «отказ от долевого строительства» распространится только на новые проекты, которые застройщики запустят через год, то есть почти весь существующий (и вышедший на рынок до этой даты) объем предложения и дальше будет продаваться по закону о долевом строительстве. Кроме того, дорожная карта не исключает, что часть договоров даже в новых проектах (стартовавших после 1 июля 2019 года), может реализовываться по старой схеме (не более 5% к началу 2021 года). Таким образом, нет никаких оснований говорить о полном отказе от долевого строительства уже в этом году, не считая некоторых непроверенных слухов.

Все новостройки, которые начнут продаваться, как минимум, до 1 июля 2019 года, будут реализовываться по 214-ФЗ. Замещение дореформенных проектов на рынке послереформенными произойдет далеко не сразу. К концу второго полугодия 2019 года доля новостроек, которые будут продаваться только через эскроу-счета в рамках проектного финансирования, не превысит 3-5% от общего объема предложения нового жилья в стране. Поэтому резких изменений ожидать не стоит, так как новостройки с новыми правилами продаж будут медленно и плавно входить в практику рынка.

Конечно, президенту не хочется начинать новую шестилетку с очередного крупного скандала с дольщиками, поэтому эмоции требуют радикальных решений. При этом новые механизмы защиты дольщиков в виде обновленного 214-ФЗ, учреждения Фонда защиты прав участников долевого строительства и другие схемы еще не начали работать в полную силу, поэтому они не могут дать немедленного результата и полностью предотвратить появление новых долгостроев. Безусловно, рынку нужно время для самосовершенствования.

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group

Запрет реализации строящегося жилья, безусловно, изменит положение всей строительной отрасли. Ежегодно в России заключается порядка 700 тысяч договоров долевого участия на общую сумму около 2 трлн рублей (около 2% ВВП страны). Это значит, что подавляющее число застройщиков будут вынуждены искать альтернативные источники финансирования проектов (собственные средства или проектное финансирование), чтобы завершить строительство. А поскольку 74% всех объектов реализуются путем привлечения средств дольщиков (колоссальный источник финансирования), заменят ли их банки — неизвестно. Поэтому очевидно, что переход все же должен быть продуманным и плавным.

Конечно, на настроения властей повлияли новые проблемы с некоторыми крупными подмосковными и столичными застройщиками. Однако в любом случае, я полагаю, что какие-либо радикальные и быстрые меры все-таки не будут приняты в силу масштабов и социальной значимости отрасли. Кроме того, в целом в последние годы наметилась положительная динамика, число проблемных объектов в стране сокращается, разработаны новые механизмы гарантий по 214-ФЗ. Заработал компенсационный фонд дольщиков, куда перечисляются средства от застройщиков. Поэтому я думаю, что в любом случае решение будет взвешенным и никаких «шоковых» сценариев к строительству не применят.

Если новостройки перейдут в статус готового жилья, они сформируют новый огромный сегмент вторичного рынка. Сейчас на новостройки приходится порядка 35% всех сделок, поэтому и новый сегмент вторичного рынка составит не менее 25-30%. Покупатели будут покупать не картинки, а квартиры. Вопрос в стоимости: да, новое готовое жилье станет дороже на 20-30% по сравнению с тем, что можно было купить на стадии «котлована», но это безрисковое приобретение, поэтому свой клиент у таких предложений найдется.

Бизнес будет встраиваться в планы властей, иного пути нет. Однако адаптация к новым правилам регулирования в большей степени зависит от того, насколько проработаны технологии перехода на новые схемы, прежде всего, со стороны банковского сообщества, профильных министерств и ведомств. Готовы ли они выстроить всю цепочку взаимодействия как по отношению к дольщикам, так и по отношению к застройщикам. Прописаны ли необходимые подзаконные акты, инструкции, приказы и регламенты. Насколько готовы сами чиновники к изменениям. Проведена ли разъяснительная работа среди участников рынка. Пока что все это — открытые вопросы.

Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции»

Схема с проектным финансированием не новая история: наша компания, например, строит с привлечением проектного финансирования с самого первого проекта. Переход на подобный вариант работы всех застройщиков позволит снизить риски для граждан при покупке жилья. Это правильно, недопустимо оставлять людей без квартир. Конечно, многое будет зависеть от условий, которые банки предложат девелоперам. Пока окончательного понимания, как это будет выглядеть, нет, так что сложно судить о том, как это отразится на рынке и ценах. Относительно запрета на продажу строящихся квартир уже в этом году: думаю, что, если такое случится, речь будет идти о новых проектах, а не о тех, что сегодня уже строятся и продаются. Все-таки перестроить финансовую модель уже существующего проекта — нелегко, к тому же, это может привести к нежелательным результатам. Наша компания пока не видит никаких проблем в связи с планами властей, главное — четко продумать механизм работы по новым правилам.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки»

Можно положительно оценить меры, которые принимают власти, чтобы защитить права дольщиков, вложивших деньги в строительство, которые направлены на то, чтобы на рынке работали застройщики, готовые полностью выполнить свои обязательства. Чтобы избежать подобных ситуаций в будущем, в настоящее время и принимаются определенные изменения в законодательстве.

Однако оценить однозначно всю ситуацию в случае принятия моратория продажи квартир в новостройках очень сложно. Несомненно, это усложнит работу девелоперов, так как существенный объем квадратных метров продается до момента ввода дома в эксплуатацию, а полученные по ДДУ деньги застройщик направляет на строительство. Если такой запрет будет принят, то девелоперам придется искать новые пути финансирования.

Читайте также:

«Не менее 50% застройщиков могут уйти с рынка из-за изменений в 214-ФЗ»

Блиц-опрос: будут ли готовы банки и застройщики к работе по новым правилам 214-ФЗ

«Последствия реформы будут фатальными: начнутся массовые банкротства компаний, цены вырастут»

«Власть целенаправленно выдавливает большую часть застройщиков с рынка»