До вступления в силу поправок в 214-ФЗ осталось три месяца. Готовы ли застройщики и банкиры к работе по новым правилам? Выстроен ли диалог между ними и проработаны ли правила совместной работы? Нужна ли отрасли отсрочка введения поправок? Что будет с рынком новостроек и с ценами на квартиры после 1 июля? Обо всем этом Новострой-М попросил рассказать экспертов рынка столичной недвижимости.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Стоит полагать, что отсрочка была бы желательна для более тщательной подготовки всех участников рынка к изменениям, в первую очередь застройщиков, так как для них появляются серьезные финансовые барьеры, а также для уточнения законодательной базы.
Ожидается, что на рынок новостроек будет выводиться меньшее количество проектов, так как застройщики и банки в короткие сроки не смогут привести свою деятельность в соответствие с законодательством.
С большей вероятностью можно говорить о том, что после 1 июля мы вряд ли увидим какие-то кардинальные изменения (резкий рост цен или падение) на первичном рынке Московского региона, так как законодательные изменения касаются именно новых проектов, которые застройщики будут выводить на рынок.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
В преддверии новых поправок в 214-ФЗ большинство застройщиков, конечно, стараются выйти с максимальным количеством проектов до 1 июля 2018 года, чтобы строить их при текущей правовой базе. Однако вывести весь запланированный объем невозможно. Да и в конечном счете это может привести к затовариванию в конкретном проекте, что будет сдерживать рост цен. Поэтому сейчас идет подготовка по всем фронтам. Кто-то активно приобретает земельные участки, поскольку с 1 июля купить их на средства дольщиков уже нельзя (это будет считаться нецелевым использованием). Другие расширяют штат проектировщиков на фоне ожидания нововведения «один застройщик-одно разрешение». Ведь по сути для выполнения данного правила придется проектировать в глобальных масштабах, получая разрешительную документацию на весь проект или очередь в целом. Третьи перекраивают структуру расходов с учетом отсутствия уже в ближайшей перспективе возможности расходования более 10% бюджета на рекламу, оплату коммунальных услуг, фонд оплаты труда.
Многие застройщики и до нововведений уже держали счета в одном из 19 банков, список которых был опубликован Минстроем. Напомним, закон обязывает девелоперов открыть банковский счет в уполномоченном учреждении, через которое необходимо осуществлять все взаиморасчеты. Никто из застройщиков не держит средства «под подушкой», поэтому данное нововведение, полагаю, окажется самым безболезненным с точки зрения процедуры перехода.
На мой взгляд, отсрочка вступления в силу поправок в 214-ФЗ даже на полгода ничего кардинально не изменит. Да, возможно кто-то из «новичков» отрасли сможет обеспечить себе «входной билет» на рынок, успев накопить минимальный трехлетний опыт и построить от 10 тысяч квадратных метров. Кто-то из девелоперов соберет обязательные 10% от стоимости строительства в качестве дополнительного обеспечения гарантий перед дольщиками. Однако остальные нововведения, такие как «один застройщик – одно разрешение» или обязательный надзор уполномоченного банка – все это приведет к одним и тем же последствиям – не важно, вступят с силу поправки сегодня или через год. Учитывая, что о нововведениях было известно уже давно, те застройщики, которые планируют и дальше продолжать работу, заранее предприняли необходимые меры. Поэтому какой смысл откладывать «утро перед казнью» для тех, кто заведомо не соответствует вполне объективным требованиям властей?
Если банки по той или иной причине не смогут обеспечить стабильную работу с застройщиками, то, полагаю, рынок недвижимости ждет резкое сокращение темпа вывода новых объектов в продажу. Однако вряд ли заминка может быть существенной. Все же власти пристально следят и всячески инициируют изменения в строительной отрасли. Поэтому есть все основания полагать, что при возникновении проблем при построении диалога между застройщиком и банком, государство может вмешаться, предложив какие-либо решения.
Конечно, никакого внезапного роста цен 1 июля ждать не стоит. Уже сейчас девелоперы, подготавливаясь к новым правилам, заранее «прощупывают» рынок, повышая стоимость минимальными темпами, чтобы прийти к 1 июля с некоторой «подушкой безопасности». По нашим оценкам, средний рост цен с учетом возможных нововведений по итогам года составит порядка 2-3%, что станет следствием дополнительных финансовых и административных издержек.
Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group
Большинство застройщиков готовы к нововведениям. Об этом свидетельствует активный выход новых проектов. С начала 2018 года на столичный рынок первичного жилья бизнес-класса вышло девять новых проектов апартаментов и жилых комплексов. Тем не менее отмечу, что фактически у застройщиков будет время на адаптацию и после 1 июля, потому что новые требования будут распространяться на новые проекты, первый ДДУ в рамках которых будет заключен после 1 июля. Соответственно, для дополнительной подготовки застройщик гипотетически может немного отложить старт нового проекта, чтобы подготовить свой бизнес.
После 1 июля у каждого нового проекта должен быть один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Этим же счетом должны пользоваться другие участники строительства, в частности, генеральные подрядчики. Банковский контроль распространяется на движение средств. Пока это все изменения, по которым уже активно ведутся переговоры с банками. Технических препятствий после 1 июля, я полагаю, не возникнет.
Я полагаю, что у девелоперов было достаточно времени подготовиться к изменениям. Как показывает практика Москомстройинвеста, 70% застройщиков прекрасно справляются с предоставлением отчетности, в том числе и по финансовому состоянию. В общем и целом, они готовы к введению новых требований. Если же девелопер не успел подготовиться, то ему следует спрашивать только себя, почему так вышло. Более того, застройщик может повременить с выводом нового проекта, если он понимает, что не в полной мере соответствует новым нормам закона. Единственная проблема, на мой взгляд, – это ограничение по опыту работы девелопера. По новым правилам, специализированный застройщик должен иметь не меньше трех лет опыта в этом качестве, либо в роли технического заказчика или генерального подрядчика строительства. По сути, многим новым компаниям «вход» на рынок будет закрыт.
В целом я не ожидаю каких-либо потрясений. Объём новых проектов, вышедших на рынок до 1 июля 2018, настолько велик, что его хватит на 1-2 года реализации. Вместе с тем нельзя исключать, что застройщики, которые будут получать исходно-разрешительную документацию (ИРД) на свои проекты после нововведений, возможно, столкнутся с увеличением сроков получения ИРД. Известно, что часть новшеств всегда отрабатывается на практике, и в начальный период возможны накладки, пока девелоперы не «привыкнут» к новым правилам.
В проектах, которые уже будут находиться в активной реализации, особенно на финальных стадиях строительства, существенного роста цен, вызванного новыми правилами, ожидать не следует. В силу рыночных факторов средняя стоимость «квадрата» в них продолжит колебаться в пределах 1-2%. Если же мы говорим о новых проектах, чья реализация будет проходить по новым правилам, то они скорее всего будут более дорогими, чем действующие. Насколько – зависит от конкретного жилого комплекса и отвечающего за него девелопера. В целом, учитывая конкурентную ситуацию, застройщики будут стремиться сдержать возможный рост цен.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
Рынок недвижимости проходит поэтапную стадию реформирования. Большинство изменений коснется тех новостроек, разрешение на строительство которых будет получено после 1 июля 2018 года, при этом полного перехода на эскроу-счета пока еще не произойдет. Застройщики смогут привлекать средства граждан в соответствии с 214-ФЗ с учетом поправок, ужесточающих деятельность компаний.
Также отметим, что застройщики, которые успеют запустить проекты до вступления изменений в силу, останутся в выигрыше. Реализация в таком случае будет проводиться по старой, а не новой схеме, что исключает целый ряд нюансов и затруднений технического плана.
Бизнесу выгодны отсрочки, так как реформирование отрасли действительно можно назвать серьезным и масштабным. Однако нельзя забывать про правило, согласно которому новые условия не распространяются на старые проекты.
После ввода изменений рынок продолжит работать по инерции. По той причине, что основную структуру рынка в данный момент составят объекты, запущенные в работу до нововведений. Влияние будет заметно со временем – когда предложение на рынке существенно обновится.
Конечно, некая «утряска» вполне ожидаема, однако в интересах застройщиков изучить необходимые информационные и правовые вопросы.
Пока еще рынок проходит через поэтапное реформирование отрасли, поэтому резкого скачка мы не ожидаем. Это произойдет позже – по факту обновления предложения и окончательного перехода отрасли на новые рельсы. Сейчас первичный рынок весьма насыщен, что не способствует серьезным изменениям, а с точки зрения законодательства отказ от долевого строительства будет постепенным (до 2020 года). Таким образом, мы ожидаем, что ценовые колебания на рынке будут довольно умеренными.
Олег Быков, PR-директор Urban Group
Основные изменения в законодательстве с 1 июля – переход к использованию эскроу-счетов и норма о том, что одна компания может строить лишь один объект по одному разрешению на строительство.
Банкиры и застройщики к реализации поправок в отношении эскроу-счетов готовы, этот механизм существует давно и полностью отработан. Если же говорить о привлечении капитала, застройщики активно разрабатывают механизмы и финансовые модели, благодаря которым этот переход существенно не отразится на себестоимости строительства.
Поправки, вступающие в силу, опубликованы, но уже сейчас есть понимание, что эта редакция неокончательная, и будет дополняться. Необходим и ряд постановлений и нормативных актов, регламентирующих некоторые нюансы, раскрытые в законодательстве не полностью, например – преференции для застройщиков, перешедших на проектное финансирование досрочно.
Вступление в действие 218-ФЗ приводит к появлению у участников рынка ранее непредвиденных расходов и создает дополнительные запреты и ограничения, поэтому мы считаем, что отсрочка введения поправок рынку необходима.
Одно из требований нового законодательства в том, что для получения новых разрешений на строительство после 1 июля застройщик должен закрыть все свои текущие финансовые обязательства. Так как многие застройщики ведут не один проект, закрытие всех обязательств единоразово может быть для них проблематичным, без этого же новое строительство остановится.
Кроме того, закон регламентирует, что одно юрлицо может строить только по одному разрешению на строительство, при этом у него должен быть существенный финансовый запас и большое количество построенных квадратных метров. Все это отразится на проектах комплексного развития территории: их возведение в таких условиях будет сложной задачей. Это может создать дополнительные временные и финансовые издержки, которые лягут на плечи застройщиков, а значит могут отразиться на стоимости квадратного метра.
На сегодняшний день мы не ожидаем существенного изменения стоимости жилья после 1 июля, если кредитование строительства будет вестись банками по ставкам до 6% годовых. Если же их уровень будет выше, цены на жилье могут вырасти на 5-10%. Однако, оценить эффект влияния на себестоимость строительства нормы «один застройщик – одно разрешение» мы пока не можем.
Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции»
Конечно, застройщики активно готовятся к грядущим изменениям, которые нас ждут на рынке недвижимости с 1 июля 2018 года, но пока сложно говорить о какой-то конкретике, поскольку для работы по новым правилам важно перестроиться не только девелоперам, но и банковской отрасли.
Я думаю, что дело не в отсрочке поправок, а в их грамотной проработке: стоит подумать, действительно ли их стоит вводить в том виде, в котором они существуют сегодня. По сути, на данный момент, дольщики защищены достаточно, новые же поправки лягут бременем на застройщиков, что может привести к обратному эффекту.
Не только девелоперы, но и власть говорит о том, что предполагается некий переходный период, чтобы отладить механизм совместной с банками работы. Думаю, будет некое падение ввода жилья, которое восстановится за 1 -1,5 года. Цены, вырастут, но незначительно.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
План перехода на проектное финансирование рассчитан на три года. Сегодня разрабатывается нормативная база и варианты снижения стоимости кредитных ресурсов. С 1 июля этого года начнется переходный этап, в течение которого застройщики по-прежнему смогут работать по привычной схеме и заключать договора долевого участия. Надо отметить, что механизм эскроу-счетов работает на рынке уже давно, однако девелоперы неохотно им пользуются. Соответственно нет уверенности, что, начиная с 1 июля этого года застройщики массово начнут переходить на новую схему.
Как будут развиваться события дальше, и насколько тяжело придется застройщикам, будет зависеть от размера ставок и политики андеррайтинга банковских структур. Есть надежда, что размер ставки кредитования для застройщиков будет незначительно превышать инфляцию, но я не исключаю индивидуальный подход к определению условий кредитования с учетом ликвидности девелоперских проектов и уровня рисков. При условии адекватной процентной ставки для застройщиков удорожание себестоимости не будет значительным, но в любом случае оно произойдет. Резкого скачка цен в сегменте новостроек не предвидится, так как предложение на рынке уже опережает спрос, да и ограниченная платежеспособность населения сдерживает цены.
Касательно самих банков и их готовности начать массово кредитовать застройщиков, проектное финансирование – не новая процедура для банков, а лишь один из видов обычного кредитования, с которым они давно работают. Однако вызывают вопросы новые функции, которые берет на себя банк, фактически дублируя функцию технадзора в ходе строительства. Не уверен, что сотрудники банка обладают необходимой компетенцией и в кредитных организациях есть достаточное количество таких специалистов.
Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век»
Застройщики и банкиры активно готовятся к работе по новым правилам, понимая неизбежность вступления в силу изменений в законодательстве. Естественно, осуществляется необходимое взаимодействие с банками, хотя однозначных ответов на многие вопросы ещё нет. Доработка и согласование позиций будут проводиться в течение всего переходного периода к проектному финансированию. О целесообразности нововведений уже довольно много всего сказано, однозначно можно сказать, что они скажутся на рентабельности девелоперского бизнеса. В ситуации уверенного экономического роста это повлияло бы на цены в сторону повышения, однако в текущей ситуации вопрос остаётся открытым.
Дата публикации 29 марта 2018
