Совет Федерации предложил перенести срок вступления в силу новых требований к застройщикам, однако возможные изменения в 214-ФЗ волнуют участников рынка недвижимости. В «Инком-Недвижимость» считают, что законодательные новеллы приведут к консолидации игроков рынка, в бизнесе останутся 50% застройщиков жилья, а число сделок по «серым» схемам финансирования строительства может удвоиться.

Свое видение проблематики представил руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

Сколько застройщиков останется на рынке и как они будут «выживать»?

«Думаю, не какие-то конкретные меры более всего страшат застройщиков, а тот факт, что они принимаются в комплексе и единовременно. С начала существования 214-ФЗ (с 2004 года) было внесено не менее 16 поправок, но поступательно, и не все они касались квартирного строительства. В настоящее время осуществляются совокупные ужесточительные меры реформирования, которые «бьют в одну мишень».

Однако можно предположить, что непосредственно после вступления в силу новых поправок действующие на рынке девелоперы в течение определенного периода останутся. Большинство из них пытается успеть получить разрешения на строительство проектов до введения поправок, чтобы «обезопасить себя» на какое-то время и возводить дома в соответствии с сегодняшней нормативной базой. Считаю, чем больше разрешений на строительство по прежним схемам получат застройщики, тем более плавным будет переход к работе по принятым правилам – это избавит рынок от шока.

Новые девелоперы, вероятнее всего, не появятся – те, кто планировал впервые выйти на первичный рынок жилья в этом качестве, откажутся от своей идеи. Спустя какое-то время после отмены долевого строительства, на мой взгляд, значительная часть игроков рынка покинет его (по моим оценкам, не менее 50% застройщиков), однако пока трудно говорить об этом с определенной уверенностью – покажет адаптационный период до окончания 2020 года. Например, сейчас крупных девелоперских компаний насчитывается на рынке порядка 20%, остальные – мелкие и средние застройщики. В этой связи можно прогнозировать интеграцию организаций с малыми мощностями в более крупные».

Станет ли обманутых дольщиков меньше?

«Проблема обманутых дольщиков остро стояла в период кризисов 1998 и 2008 годов, тогда она была вызвана действиями криминальных структур – использовались двойные продажи, проводились аферы с вексельными схемами и т. д. Но в принципе в 2000-х криминал в значительной мере ушел с первичного рынка жилья, а начиная с 2010-х вопрос не имеет особой актуальности. Сейчас термин «обманутые дольщики» – довольно образный, в основном он применяется к людям, пострадавшим вследствие форс-мажорных обстоятельств, например, банкротства застройщика и долгостроя. Но в таких ситуациях многих девелоперов также можно назвать пострадавшими. И есть потенциальный риск того, что после отказа от договоров долевого участия (ДДУ) количество обманутых дольщиков может не уменьшиться, а возрасти – вместе с числом обанкротившихся компаний-застройщиков.

Конечно, по-прежнему существуют недобросовестные девелоперы, но их мало, и стоит ли из-за этих «паршивых овец» ломать хорошо зарекомендовавший себя инструмент, который понятен, устраивает и дольщиков, и застройщиков? Напомню, что сегодня 80% сделок на рынке новостроек Московского региона проводится по ДДУ. Тогда как принятые новеллы усложнят жизнь всем застройщикам – и недобросовестным, и добросовестным, по сути, их инициаторы стреляют из пушки по воробьям».

Число продаж с «серыми» схемами финансирования строительства может вырасти
в разы?

«Опасность может представлять так называемый серый сегмент финансирования строительства, когда не используются договоры долевого участия или договоры купли-продажи, – это схемы привлечения средств граждан в форме ЖСК и ЖНК, предварительных договоров купли-продажи. В таких случаях права покупателей, вкладывающих деньги в возведение дома, не защищены ничем, для них создается потенциально опасная ситуация. И при планировании изменений на первичном рынке жилья этот «серый» сегмент пока остается без особого внимания.

Проекты, которые возводятся по таким схемам, немногочисленны – примерно 5% от общего объема предложения. Однако с большой долей вероятности можно предположить, что при ужесточении ограничений для застройщиков число «серых» сделок вырастет, возможно, даже в 2 раза».

Что будет с ценами после реформации?

«В домах, разрешение на строительство которых получено до 1 июля и которые после введения новых правил будут возводиться по прежним нормативам, стоимость квартир не изменится, и таких проектов много. Реформы для застройщиков по ДДУ напрямую отражаться на ценах тоже не должны.

Рынок сегодня не готов к резкому удорожанию. Тем не менее, при полном отказе от ДДУ очевидна перспектива роста стоимости жилья на первичном рынке – минимум на 10%, ведь квартиры в этом случае будут продаваться готовыми в построенных домах, по договорам купли-продажи. Однако пока точный ценовой прогноз дать невозможно.

В целом, любые выводы относительно законодательных изменений в 214-ФЗ можно считать преждевременными. Короткий срок для проведения глобальных реформ, неочевидность потребности в этих нововведениях, отсутствие отлаженного эффективного механизма, призванного стать альтернативой ДДУ, – эти факты заставляют усомниться в реальности планомерного осуществления столь масштабной инициативы властей».

Читайте также:

Блиц-опрос: будут ли готовы банки и застройщики к работе по новым правилам 214-ФЗ​

«Есть несколько причин не откладывать покупку недвижимости»

Спасение обманутых дольщиков – дело рук самих обманутых дольщиков