Будет ли жизнь на рынке новостроек после 1 июля 2018 года, когда вступят в силу очередные поправки в законодательство о долевом строительстве? Вот уже долгое время этот вопрос волнует и девелоперов, и участников долевого строительства, и отчасти представителей банковского сообщества. Своим мнением делится с порталом Новострой-М управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Застройщики полагают, что в заданных рамках работать невозможно, а регулятор предлагает вовсе отказаться от средств дольщиков и полностью перейти на проектное финансирование. До вступления в силу новых правил осталось совсем немого времени, однако обсуждение реформы продолжается - некоторые положения даже представители власти признают ошибочными и противоречивыми. Речь идет об ограничении «один застройщик – одно разрешение на строительство». Если закон направлен на определенную централизацию в строительной отрасли, зачем законодатели предлагают дробить компании на десятки юридических лиц?
Девелоперов же волнует гораздо больший круг вопросов. Остановлюсь на некоторых из них.
- Согласно новым требованиям размер собственных средств застройщика для реализации проекта должен составлять не менее 10% от его стоимости. Однако, в законе не уточняется, обязан ли застройщик один раз продемонстрировать эту сумму, или она будет задепонирована на весь период строительства.
- На оплату услуг банка, выплату зарплаты, налогов, взносов в пенсионных фонд, рекламу, аренду офиса и пр. застройщик может потратить не более 10% от проектной стоимости строительства. Практика показывает, что на эти затраты приходится от 10 до 30% от проектной стоимости строительства. Скорее всего, девелоперам придется брать кредиты для оплаты этих расходов.
- Застройщик не может иметь налоговые недоимки даже в размере 1 рубля. Если они возникают, застройщик должен прекратить заключать ДДУ. Возобновить продажи можно только после погашения долга. При таких условиях в ходе строительства могут неоднократно возникать ситуации, когда будут прекращаться продажи.
- Любые затраты застройщика из средств дольщиков могут производиться только в границах земельного участка, на котором ведется строительство. Таким образом подключение дома к инженерным сетям придется финансировать за счет кредитных средств.
- Банки будут следить за целевым расходованием долевых средств. То есть на банк возлагаются несвойственные ему функции технадзора, в итоге для этого придется обзавестись штатом сотрудников, а застройщику придется оплачивать их работу. Открытие расчетных счетов для застройщика, заказчика и генподрядчика в уполномоченном банке, у одного застройщика может быть только один счет. Перечень банков будет утверждаться отдельно и, скорее всего, их число будет ограниченным. Не исключено, что у них могут возникать проблемы с обслуживанием застройщиков.
- В законе отсутствует статья расходов на исполнение гарантийных обязательств перед дольщиками в ранее построенных домах. Непонятно, за счет каких средств застройщик будет устранять замечания дольщиков в течение гарантийного срока.
Последствия этой реформы будут фатальными. Начнутся массовые банкротства малых и средних компаний, в стране сократятся объемы строительства жилья, а цена квадратного метра увеличится. Сегодня многие застройщики, особенно региональные, уже пересматривают стратегии ведения бизнеса, вплоть до его закрытия.
Решительно настроенные чиновники, перед которыми стоит задача остановить появление новых проблемных объектов и обманутых дольщиков, не дождавшись вступления в силу второй части поправок в законодательство о долевом строительстве, теперь предлагают вовсе отказаться от привычной схемы и перейти на проектное финансирование.
Сегодня инвестиции дольщиков в жилищное строительство составляют более 3,5 трлн руб. Прежде чем внедрять проектное финансирование, необходимо удостовериться, что банки в состоянии заместить такой объем денежных средств. Застройщиков также волнуют условия, на которых банки будут выдавать им кредиты, а именно размер процентной ставки. Не уверен, что Минстрой в силах оказать влияние на банковский сектор в этом вопросе. Скорее всего, кредитные организации будут проявлять индивидуальный подход к определению размера ставки, учитывая ликвидность проектов, компетенцию застройщиков и прочие риски. Это значит, что средние и мелкие компании вряд ли смогут пройти процедуру андеррайтинга.
В заключении отмечу, что без эффективных финансовых схем строительная отрасль неизбежно сократится, а жилье подорожает. Успокаивает одно – резкого скачка цен не предвидится, так как на рынке сохраняется большое число старых проектов, реализуемых по привычной схеме долевого строительства, и продолжают выходить новые, продажи в которых также будут вестись по ДДУ. Это достаточно большой объем предложения, на реализацию которого при существующих темпах продаж понадобится много лет.
Читайте также другие материалы Андрея Колочинского на нашем сайте:
«Термин «эконом-класс» не означает низкое качество, а доступность жилья не ассоциируется с дешевизной»
«Сегодня благоприятное время для покупки недвижимости – цены на рекордно низком уровне»
Дата публикации 05 марта 2018
