Покупателей квартир в новостройках пугают неминуемым подорожанием жилья из-за перехода на проектное финансирование, однако цены на квартиры и так не стоят на месте. Аналитический центр Новострой-М провел исследование и составил рейтинг новостроек Москвы, Новой Москвы и Подмосковья, которые в 1 квартале 2019 года прибавили в цене больше всего.
Расчет базируется на ежемесячном мониторинге средней стоимости лотов в текущей экспозиции (в разрезе их комнатности). Изменение этих ценовых показателей может быть обусловлено как стратегическим повышением на этапе активного строительства объекта, так и формальными изменениями в структуре предложения. В расчетах учитывается именно цена предложения, реальная цена контрактов на покупку недвижимости может отличаться.
В обзоре участвуют новостройки, которые находятся в стадии строительства или недавно введены в эксплуатацию (не более 1 года назад), еще имеющие в наличии квартиры от застройщика.
В Москве выбраны первые 10 ЖК с самыми быстрыми темпами роста средней стоимости в течение 1 кв. 2019 года.
Победителем по темпу прироста стоимости стал проект «Любовь и голуби» от девелопера «СМУ-6».
В тройку лидеров также вошел ЖК «Метрополия», который строится в районе Волгоградского проспекта и сдается в эксплуатацию в 3 кв. 2021 г. (на старте продаж в данном комплексе были одни из самых демократичных по цене предложений лотов среди жилых комплексов класса сегмента бизнес в Москве).
А также жилой квартал «Некрасовка» – крупный проект застройщика «Самолет», который пользуется спросом и находится в непосредственной близости от одноименной станции метро, которая введена в эксплуатацию в конце мая 2019 г.).
В целом в число 10-ти лидирующих проектов вошли комплексы, в которых цена возросла более чем на 15%, при этом еще порядка 30 ЖК по Москве в границах МКАД имеют темпы прироста средней стоимости от 5,5 до 10%.
Также стоит специально выделить один проект столичного рынка, средняя стоимость недвижимости в котором за 1 кв. 2019 поднялась на рекордные 25,5% – МФК «Пресня Сити». Он исключен из общего рейтинга строящихся проектов, т. к. уже сдан в эксплуатацию и заселяется, однако он имеет ряд причин для столь активного роста цен даже после завершения строительства.
В первую очередь, в проекте уже отсутствуют инвестиционные риски, что привлекает многих инвесторов и позволяет девелоперу агрессивнее увеличивать стоимость недвижимости на этапе постпродаж. Во-вторых, данный проект пользуется высоким спросом из-за выгодного соотношения оптимальной цены и качества – по сути, в ЦАО на первичном рынке сейчас находится порядка 6-7 крупных и качественных проектов бизнес-класса, средняя цена метра в которых еще не превышает 300 000 руб./кв. м.
Так, за 1 кв. 2019 года средняя цена квартир и апартаментов в этом комплексе выросла в среднем на 25,5%, при этом максимальную по рынку новостроек динамику прироста стоимости показали все типы лотов – 1к.: +35,07%; 2к.: +27%; 3к.: +14,4%.
Также есть и чисто статистический момент данного заметного роста – учитывая, что в экспозиции сейчас находится еще более 150 лотов, и цена на некоторые типы лотов одинаковой площади может отличаться на 4-5 млн руб. (в первую очередь, из-за высокой этажности проекта), то выбытие более дешевых лотов приводит к значимому изменению средней цены оставшегося предложения.
Москва в старых границах
|
№ п/п
|
Название ЖК
|
Класс |
Стадия строительства |
Девелопер
|
Срок ГК
|
Суммарный прирост |
|
1
|
ЖК «Любовь и голуби»
|
комфорт+ |
монжтаж фасада |
СМУ-6 Инвестиции
|
1 кв. 2020
|
10,1% |
|
2
|
ЖК «Метрополия»
|
бизнес |
монтаж верхних этажей |
MR-Group
|
3 кв. 2021
|
9,26% |
|
3
|
Жилой квартал «Некрасовка»
|
эконом |
Монтаж нижних и средних этажей |
Самолет-Девелопмент
|
4 кв. 2020 - 3 кв. 2023
|
7,1% |
|
4
|
ЖК Aquatoria
|
бизнес |
Монтаж нижних этажей |
Wainbridge
|
3 кв. 2022
|
6,6% |
|
5
|
Клубный дом Vivaldi
|
бизнес |
Внутренняя отделка |
Glincom
|
2 кв. 2019
|
6,43% |
|
6
|
ЖК «Преображение»
|
комфорт+ |
Монтаж нижних этажей / Фундамент |
Ingrad
|
3-4 кв. 2020
|
6% |
|
7
|
ЖК Discovery Park
|
комфорт+ |
Монтаж средних этажей |
MR-Group
|
2 кв. 2020
|
5,85% |
|
8
|
ЖК «Талисман на Водном»
|
комфорт+ |
Котлован |
3S Group
|
1 кв. 2021
|
5,81% |
|
9
|
ЖК FRESH
|
бизнес |
Монтаж нижних этажей / Фундамент |
Донстрой
|
2 кв. 2021 - 1 кв. 2022
|
5,56% |
|
10
|
ЖК «LIFE-Варшавская»
|
комфорт+ |
Фундамент / монтаж средних этажей |
Pioneer
|
2 кв. 2021
|
5,54% |
|
-
|
МФК «Пресня Сити»
|
бизнес |
Сдан ГК |
MR-Group
|
-
|
25,52% |
По данным Новострой-М
Новая Москва
|
№ п/п
|
Название ЖК
|
Класс |
Стадия строительства |
Девелопер
|
Срок ГК
|
Суммарный прирост
|
|
1
|
ЖК «Москва А101»
|
комфорт+ |
Различные стадии строительства |
ГК А101
|
до 2 кв. 2020
|
52,7%
|
|
2
|
ЖК «Скандинавия»
|
комфорт+ |
Различные стадии строительства |
ГК А101
|
до 3 кв. 2021
|
41,93%
|
|
3
|
ЖК «Испанские кварталы»
|
комфорт+ |
Различные стадии строительства |
ГК А101
|
1 - 3 кв. 2020
|
30,28%
|
|
4
|
ЖК «Новое Бутово»
|
комфорт+ |
Монтаж нижних этажей |
MD-Group
|
2 кв. 2020
|
26,7%
|
|
5
|
ЖК «Южное Бунино»
|
комфорт+ |
Разные стадии строительства |
ГК МИЦ
|
до 4 кв. 2020
|
23,8%
|
|
6
|
ЖК «Румянцево-Парк»
|
бизнес |
Монтаж средних этажей / Монтаж фасада |
Lexion Development
|
до 2 кв. 2023
|
15,4%
|
|
7
|
ЖК «Первый Московский»
|
комфорт+ |
Монтаж средних этажей / Монтаж фасада |
Абсолют-Недвижимость
|
2 кв. 2021
|
14,6%
|
|
8
|
ЖК «Саларьево парк»
|
комфорт+ |
Внутренняя отделка |
ГК ПИК
|
до 4 кв. 2021
|
14,43%
|
|
9
|
ЖК «Остафьево»
|
комфорт+ |
Монтаж верхних этажей |
ГК Самолет Девелопмент
|
1 кв. 2020
|
11,73%
|
|
10
|
Район «Новые Ватутинки»
|
комфорт+ |
Разные стадии строительства |
Инвесттраст
|
до 2 кв. 2020
|
8,16%
|
По данным Новострой-М
Московская область
|
№ п/п
|
Название ЖК
|
Класс |
Стадия строительства |
Девелопер
|
Срок ГК
|
Суммарный прирост
|
|
1
|
UP-квартал «Римский»
|
комфорт+ |
Монтаж средних этажей, есть сданные |
ФСК Лидер
|
2 кв. 2020
|
38,6%
|
|
2
|
ЖК «Одинград»
|
комфорт+ |
Котлован |
Ingrad
|
3 кв. 2020 - 1 кв. 2021
|
36,2%
|
|
3
|
ЖК «Театральный парк»
|
комфорт |
Разные стадии строительства |
ГК Гранель
|
2 - 4 кв. 2019 - 2 кв. 2021
|
26,6%
|
|
4
|
ЖК «Зеленый Остров» (Котельники)
|
эконом |
Внутренняя отделка |
Стройсоюз
|
4 кв. 2019
|
25%
|
|
5
|
Квартал «Спутник»
|
комфорт+ |
Монтаж фасада / внутренняя отделка (1 оч.), монтаж нижних этажей (2 оч.) |
ГК Самолет Девелопмент
|
до 4 кв. 2020
|
21,9%
|
|
6
|
ЖК «Новые Котельники»
|
комфорт |
Монтаж фасада / Внутренняя отделка |
ГК Русич
|
до 3 кв. 2020
|
20,6%
|
|
7
|
ЖК «Ильинские луга»
|
комфорт |
Разные стадии строительства |
ГК ПИК
|
до 1 кв. 2021 г, есть сданные
|
19,2%
|
|
8
|
ЖК «Альфа Центавра»
|
комфорт |
Монтаж фасада |
Galaxy Group
|
3 кв. 2019
|
18,7%
|
|
9
|
ЖК «Центр+» (ЖК «Центр Плюс»)
|
эконом |
Внутренняя отделка |
КомСтрин
|
3 кв. 2019
|
18,2%
|
|
10
|
ЖК «Столичный-2»
|
эконом |
Разные стадии строительства |
Главстрой Девелопмент
|
1 - 4 кв. 2020
|
17,9%
|
По данным Новострой-М
Выводы
Наиболее высокие темпы роста по абсолютному значению показывают новостройки Новой Москвы. Кроме того, общее число новостроек, которые выросли за 1 кв. 2019, показали положительную динамику роста цены 1 кв. метра более чем на 2%, также является максимальным по сравнению с Москвой в границах МКАД и Московской области (в этих локациях есть существенная доля объектов, которые показывают нулевой или даже отрицательный прирост стоимости).
Это свидетельствует, о том, что несмотря на более тяжелые экономические условия реализации (меньшая маржинальность строительства и т. д.), девелоперы Новой Москвы могут теперь более активно увеличивать цену реализации жилья в процессе строительства.
Фундаментальных причин несколько: активное развитие метрополитена в районе Коммунарки, которое сотрет транспортную диспропорцию между локациями; ограничение властей Москвы на новое жилищное строительство в ближайшие 5 лет (искусственное ограничение предложения, которое по законам рынка логично приводит к повышению цен).
Вопреки ранее проводившимся исследованиям рынка новостроек, наибольшую ценовую волатильность средней цены показали проекты Новой Москвы и Московской области, тогда как проекты в пределах МКАД росли сдержанными темпами (12-53% и 18-39% против 6-10% соответственно).
В Москве в пределах МКАД волатильностью средней цены кв. метра в процессе строительства обладают проекты из различных классов – от комфорта до бизнес-класса, что также свидетельствует о важных изменениях на рынке – ранее в подобных топ-рейтингах новостроек присутствовали проекты из более высоких сегментов недвижимости (премиум и люкс), что свидетельствует о торможении роста цен на высококлассную недвижимость даже на стадии строительства.
Можно утверждать, что самый активный рост стоимости кв. метра происходит на стадии от монтажа нижних этажей до внутренней отделки и окончания монтажа фасада. На данных стадиях строительства прирост к стоимости может достигать 16-20% либо по 4-5% в квартал, при этом темпы прироста на других стадиях строительства обычно составляют не более 2-3%.
Имеющиеся данные по стадиям строительства большинства представленных в обзоре проектов этот вывод в целом подтверждают. На момент составления отчета в большинстве проектов стадия строительства составляет монтаж средних и верхних этажей либо внутреннюю отделку и монтаж фасада, т. е. в течение 1 квартала 2019 г. по этим комплексам шли активные строительные работы.
Читайте также
Инвесторы на грани исчезновения: заработать на новостройке можно будет еще 2-3 года
«Покупателю надо готовиться к одной простой ситуации – цены будут расти»
Дата публикации 25 июня 2019
