Покупателей квартир в новостройках пугают неминуемым подорожанием жилья из-за перехода на проектное финансирование, однако цены на квартиры и так не стоят на месте. Аналитический центр Новострой-М провел исследование и составил рейтинг новостроек Москвы, Новой Москвы и Подмосковья, которые в 1 квартале 2019 года прибавили в цене больше всего.

Расчет базируется на ежемесячном мониторинге средней стоимости лотов в текущей экспозиции (в разрезе их комнатности). Изменение этих ценовых показателей может быть обусловлено как стратегическим повышением на этапе активного строительства объекта, так и формальными изменениями в структуре предложения. В расчетах учитывается именно цена предложения, реальная цена контрактов на покупку недвижимости может отличаться.

В обзоре участвуют новостройки, которые находятся в стадии строительства или недавно введены в эксплуатацию (не более 1 года назад), еще имеющие в наличии квартиры от застройщика.

В Москве выбраны первые 10 ЖК с самыми быстрыми темпами роста средней стоимости в течение 1 кв. 2019 года.

В целом в число 10-ти лидирующих проектов вошли комплексы, в которых цена возросла более чем на 15%, при этом еще порядка 30 ЖК по Москве в границах МКАД имеют темпы прироста средней стоимости от 5,5 до 10%.

Также стоит специально выделить один проект столичного рынка, средняя стоимость недвижимости в котором за 1 кв. 2019 поднялась на рекордные 25,5% – МФК «Пресня Сити». Он исключен из общего рейтинга строящихся проектов, т. к. уже сдан в эксплуатацию и заселяется, однако он имеет ряд причин для столь активного роста цен даже после завершения строительства.

В первую очередь, в проекте уже отсутствуют инвестиционные риски, что привлекает многих инвесторов и позволяет девелоперу агрессивнее увеличивать стоимость недвижимости на этапе постпродаж. Во-вторых, данный проект пользуется высоким спросом из-за выгодного соотношения оптимальной цены и качества – по сути, в ЦАО на первичном рынке сейчас находится порядка 6-7 крупных и качественных проектов бизнес-класса, средняя цена метра в которых еще не превышает 300 000 руб./кв. м.

Так, за 1 кв. 2019 года средняя цена квартир и апартаментов в этом комплексе выросла в среднем на 25,5%, при этом максимальную по рынку новостроек динамику прироста стоимости показали все типы лотов – 1к.: +35,07%; 2к.: +27%; 3к.: +14,4%.

Также есть и чисто статистический момент данного заметного роста – учитывая, что в экспозиции сейчас находится еще более 150 лотов, и цена на некоторые типы лотов одинаковой площади может отличаться на 4-5 млн руб. (в первую очередь, из-за высокой этажности проекта), то выбытие более дешевых лотов приводит к значимому изменению средней цены оставшегося предложения.

Москва в старых границах

По данным Новострой-М

Новая Москва

По данным Новострой-М

Московская область

По данным Новострой-М

Выводы

Наиболее высокие темпы роста по абсолютному значению показывают новостройки Новой Москвы. Кроме того, общее число новостроек, которые выросли за 1 кв. 2019, показали положительную динамику роста цены 1 кв. метра более чем на 2%, также является максимальным по сравнению с Москвой в границах МКАД и Московской области (в этих локациях есть существенная доля объектов, которые показывают нулевой или даже отрицательный прирост стоимости).

Фундаментальных причин несколько: активное развитие метрополитена в районе Коммунарки, которое сотрет транспортную диспропорцию между локациями; ограничение властей Москвы на новое жилищное строительство в ближайшие 5 лет (искусственное ограничение предложения, которое по законам рынка логично приводит к повышению цен).

Вопреки ранее проводившимся исследованиям рынка новостроек, наибольшую ценовую волатильность средней цены показали проекты Новой Москвы и Московской области, тогда как проекты в пределах МКАД росли сдержанными темпами (12-53% и 18-39% против 6-10% соответственно).

В Москве в пределах МКАД волатильностью средней цены кв. метра в процессе строительства обладают проекты из различных классов – от комфорта до бизнес-класса, что также свидетельствует о важных изменениях на рынке – ранее в подобных топ-рейтингах новостроек присутствовали проекты из более высоких сегментов недвижимости (премиум и люкс), что свидетельствует о торможении роста цен на высококлассную недвижимость даже на стадии строительства.

Можно утверждать, что самый активный рост стоимости кв. метра происходит на стадии от монтажа нижних этажей до внутренней отделки и окончания монтажа фасада. На данных стадиях строительства прирост к стоимости может достигать 16-20% либо по 4-5% в квартал, при этом темпы прироста на других стадиях строительства обычно составляют не более 2-3%.

Имеющиеся данные по стадиям строительства большинства представленных в обзоре проектов этот вывод в целом подтверждают. На момент составления отчета в большинстве проектов стадия строительства составляет монтаж средних и верхних этажей либо внутреннюю отделку и монтаж фасада, т. е. в течение 1 квартала 2019 г. по этим комплексам шли активные строительные работы.

Читайте также

Инвесторы на грани исчезновения: заработать на новостройке можно будет еще 2-3 года

«Покупателю надо готовиться к одной простой ситуации – цены будут расти»