Девелоперы на высоких скоростях достраивают объекты и получают разрешения, чтобы не переходить на эскроу-счета. Покупатели сметают квартиры – они тоже не знают, чем обернется реформа долевого строительства – сегодня спокойнее купить по старым правилам и ценам. Но так ли страшен переход на проектное финансирование? Об этом специально для Новострой-М рассказал коммерческий директор ГК «МИЦ» Дмитрий Усманов.
Расскажите, что же сейчас происходит на рынке новостроек Московского региона, сильно ли изменились тренды за последнее время?
Сейчас тренд очень простой – стабильность, не путать со стагнацией. Однако никакого роста нет: нет роста цен, объемов продаж, нет какого-то другого роста. Но и падения тоже. Словом, сейчас ситуация стабильная.
Мы говорим про Московский регион в целом или про Москву?
Про Московский регион, то есть про область, Новую Москву и «старую». Ситуация нормальная, стабильная – есть базовые сезонные колебания: в мае продажи обычно всегда хуже, но в общем и целом мы не видим каких-то кардинальных изменений.
Все перемены, которые происходили в связи с поправками в законодательство, «перебродили» в прошлом и еще «перебродят» в будущем, а сейчас состояние рынка стабильное.
Может быть, это – затишье перед бурей?
Нет, бури не будет. Буря или сильные изменения могут быть связаны только со спросом, поведением клиента или с факторами, влияющими на спрос, например, ипотечной ставкой. Остальное не является фундаментальным изменением рынка.
После 1 июля, когда официально возникнет запрет на работу по старым правилам и придут другие изменения, бури все равно не будет. Мы увидим постепенное повышение цен, потому что на рынок будет выходить всё больше объектов, которые будут строиться по новым правилам.
Основные тенденции рынка будут связаны с ростом цены, потому что себестоимость строительства растет. Это происходит постепенно: объекты, которые возводятся по старым правилам, т.е. с себестоимостью пониже, будут «вымываться» с рынка, а придут объекты по новым правилам с себестоимостью выше.
Еще мы ждем небольшого снижения процентных ставок по ипотеке. Тут причина очень простая: президент несколько раз сказал банкам это сделать.
Они прислушиваются?
Когда президент говорит – они делают, поэтому мы ждем, что небольшое снижение ставок произойдет.
Но 8%, наверное, не будет, как он говорил? Это слишком низкая ставка?
Ведущим фактором, который определяет ипотечную ставку от банка клиенту, является ключевая ставка Центробанка. Чтобы произошло снижение ставки по ипотеке, Центробанк должен снижать ключевую ставку – это основное. А банки могут «поиграть» своей маржой – снизить полпроцента, больше им невыгодно. Поэтому 8% за счет текущих рыночных механизмов не будет, должен появиться новый.
Некоторые эксперты говорят сейчас, что в конце года будет рецессия, что с экономикой в стране все плохо. Что вы об этом думаете?
Есть различные экономические модели и дискуссии на этот счет. Всё зависит от того, что мы вкладываем в понятие «рецессия». Некоторые эксперты говорят, что новые санкции США обрушат нашу экономику. Этот вопрос я бы оставил без комментариев, могу только сказать, что никто точно не знает, что случится в будущем.
Если рассмотреть математическую статистику по тем предсказаниям, которые делали экономисты, и последующую фактическую реализацию – мы увидим, что корреляция между предсказаниями и фактами абсолютно идентична корреляции случайных предсказаний и фактов.
Вывод простой: у нас нет ощущений, что в стране произойдет что-то очень плохое или очень хорошее. Мы искренне считаем, ситуация будет достаточно стабильная но, к сожалению, не очень радужная. Однако это не называется словом «рецессия». Это называется «слишком слабый рост».
По результатам года инфляция, скорее всего, будет относительно невысокой, ВВП немного вырастет, но счет будет на проценты – не на десятки процентов.
Мы всё равно остаемся не самой экономически развитой страной. А вообще есть только один секрет успеха: всем нужно работать.
Возвращаясь к росту цен: вы сказали, что себестоимость новых проектов будет выше, они будут дороже. На сколько вы прогнозируете рост цен, хотя бы до конца года?
Думаю, в среднем цены вырастут процентов на 10. Хотя в каждом регионе будет по-разному. Что касается Москвы и Новой Москвы – в среднем 10%.
«Старая» Москва традиционно всех обгонит по росту цен?
Нет, мы думаем, что наиболее активный рост цен покажет Новая Москва. Сейчас основной тренд – это развитие присоединенных территорий, и это приводит к росту цен.
Там строится метро, качественные дороги, там хорошая экология. Со временем Новая Москва должна сравняться со «старой». И пока это будет происходить, присоединенные территории будут опережать «старую» Москву по темпам роста.
А потенциал роста Новой Москвы – год, два? Как вы оцениваете?
Тут нужно смотреть на планы по развитию Новой Москвы. Года два-три она еще точно будет расти.
Пока проведут метро до Троицка, пока хордовые магистрали построят, пустят скоростной трамвай. И потом люди привыкнут: уже сейчас клиент постепенно начинает воспринимать Новую Москву как полноценную, как неотъемлемую часть «старой».
Когда-то должна стереться эта граница – Новая Москва - «старая» Москва. Когда она сотрется, тогда и будет единая цена. По качеству жизни Новая Москва уже сегодня ничуть не уступает «старой», а где-то даже превосходит. Там есть свои клиенты, которые, например, ценят хорошую экологию.
Есть москвичи или клиенты из регионов, которые приходят и говорят: я хотел бы купить квартиру в Новой Москве?
Прежде всего это те, у кого ограниченный бюджет. В Новой Москве квартиру такого же качества, как в «старой», можно купить намного дешевле.
Во-вторых, это те, кто ценит экологию и в пределах «старой» Москвы. Этим людям нравятся такие места, как Сокольники, Измайлово или Ботанический сад, Останкино – там они любят проводить время, а Новая Москва, благодаря своей экологии, им нравится как место жительства.
Я бы не сказал, что там какой-то специфический клиент. Он более прагматичен: это современный человек, который тяготеет к здоровому образу жизни и любит хорошую экологию. При немного ограниченном бюджете, он хочет купить достойное жилье в комфортном месте.
В целом, я не могу сказать, что покупатель Новой Москвы отличается от покупателя «старой» Москвы.
Какой средний бюджет покупки в Новой Москве по вашим проектам?
Около 4,5 млн. Это если говорить именно о среднем бюджете. Мы предлагаем нашим клиентам широкий выбор квартир: студии, однушки, двушки, 3-,4-комнатные квартиры, эксклюзивный формат.
Что такое эксклюзивный формат?
Это жилье с изюминкой, у нас их сейчас 14 типов. По сути это уникальные планировочные решения бизнес-класса по цене комфорт-класса. Эксклюзивные форматы – часть нашей продуктовой концепции «Все по-твоему». Мы строим разные квартиры: лофты с потолками 3,2 м, с панорамным остеклением, есть двухуровневые, например, в ЖК «Цветочные Поляны» и «Южное Бунино», с террасами на кровле, в тех же «Цветочных Полянах» и «Кленовых Аллеях», квартиры с отдельным входом на первом этаже – то есть человек сразу попадает к себе домой, минуя подъезд. Квартиры с патио, имеется в виду с собственным небольшим двориком. Мы предлагаем их сейчас во всех вышеназванных комплексах.
Уже нет этого предубеждения против квартир на первом этаже?
Предубеждение еще существует, но во всех современных домах квартиры на первом этаже ничуть не хуже второго, третьего и четвертого. Это зависит от предпочтений клиента.
На каждую квартиру есть свой покупатель. Просто нужно качественно строить. К тому же на первом этаже можно сделать свой отдельный вход. Можно сделать патио. Получается уютная квартира, но намного дешевле таунхауса.
Земля идет в собственность вместе с квартирой?
Нет, земля в собственность не идет, потому что это многоквартирный дом, но она огораживается. Точно так же в собственность не идет терраса – это общедомовое имущество. Но физически она огорожена. Так же, кстати, как и балкон: балкон не является собственностью, это общедомовое имущество.
Лоджия – это собственность?
Лоджия – да, она внутри фасада, такой закон.
Еще какие-то эксклюзивные предложения?
Наше любимое – окно в ванной: это свет, свежий воздух, вид. Мы предлагаем такие квартиры в жилых комплексах Новой Москвы, а также в «Новограде Павлино» в Балашихе. Также квартиры с камином – они выйдут в продажу в новых проектах.
Это на верхних этажах?
Да, настоящий полноценный камин. Но, кроме того, мы думаем о биокаминах – их можно устанавливать на любом этаже, потому что в них используется биотопливо.
Вообще, всё очень просто: надо уметь отличаться от конкурентов. У конкурентов стандартные квартиры, а у нас – нестандартные, интересные. А цена не превышает разумных значений. Например, квартиру с террасой можно купить миллионов за 6. Хотя их обычно делают в бизнес-классе – цены там стартуют от 20 млн руб.
А какие квартиры разбирают в первую очередь – обычные всё же или вот такие?
Весь секрет в том, чтобы создать правильный продуктовый микс. Мы очень много сил вкладываем именно в это, поэтому все наши квартиры пользуются спросом и продаются равномерно.
Если же говорить в абсолютных значениях, то наиболее популярными остаются 1-комнатные квартиры и студии, потому что мы строим в масс-маркете. Учитывая, что экономика наша не прогрессирует и доходы населения не растут, определяющим фактором для клиента является бюджет покупки.
«Однушки» и студии – самые продаваемые. Причем в большинстве сегментов рынка – по-другому только в элитной недвижимости.
Их покупают для перепродажи или всё-таки для себя?
По-разному. Очень часто – это стартовое жилье для молодых людей, которые ограничены в средствах, но, тем не менее, они берут ипотеку и покупают. Зачастую инвесторы покупают для перепродажи, иногда приобретают для последующей сдачи в аренду. Я бы не сказал, чтобы это как-то превалировало.
Инвесторы покупают и 2-, и 3-комнатные квартиры. Но эксклюзивный формат не покупают. То есть тут я бы не делил, что «однушки» и студии отличаются от «двушек», «трешек» – скорее, эксклюзивное жилье отличается от стандартного.
Их покупают для жизни всё-таки, да?
Да. Инвесторы не покупают эксклюзивные форматы для сдачи в аренду. Эксклюзивное жилье – на любителя. Его покупают, чтобы жить самому.
Девелоперы надеялись, что если они получат разрешение на строительство, то смогут строить по старым правилам даже после 1 июля. Многие наполучали разрешений «впрок». Поэтому эксперты прогнозировали, что будет большое количество новых проектов на рынке. Но их нет, выводят как-то осторожно. Как вы думаете, почему?
На рынок всё уже вышло, просто это не бросается в глаза, потому что предложение коррелирует с потребительским спросом, они друг друга как бы сбалансировали.
Значительное количество жилья будут достраивать по старым правилам. В конце прошлого года и в начале этого объем выведенных на рынок квартир возрос. И если сравнивать год к году, объем продаж возрос процентов на 25-30. Например, апрель этого года, несмотря на то, что он стабилен, на 20-30% лучше апреля прошлого года.
Это один из тех моментов, когда мы не видим, чтобы были какие-то сигналы рецессии. Почему их нет?
Потому что, несмотря на отсутствие роста доходов, люди активнее берут кредиты. И мы еще далеки от того, чтобы наше население было закредитовано, как, например, в Америке. Еще лет 10 можно всем брать жилье в ипотеку, и всё будет нормально.
Некоторая тенденция к затовариванию у небольших застройщиков, конечно, есть. Они получили разрешения на строительство, но не выводят жилье в продажу, потому что просто понимают, что уходят с рынка.
Некоторые эксперты говорят, что вполне можно ожидать, что треть застройщиков обанкротятся, треть не получат проектное финансирование, потому что не могут соответствовать критериям, а у трети всё будет хорошо. Как вы считаете – это верно?
Насчет того, уйдет ли именно треть, мне сложно сказать, но тенденция именно такая. Какое-то количество игроков уйдет с рынка, мало того – часть их активов, земель будет поглощена крупными застройщиками, будет происходить укрупнение. В конечном итоге всё это укрупнение уйдет в банки, потому что одними из инициаторов нового законодательства были банки.
Понятно, что не единственными, потому что во главе всего этого стоит правительство и забота о населении, но инструментом являются банки. И когда банкам сказали: сможете? Они сказали: конечно, да. Такая ситуация их устраивает – у банков появляется возможность постоянных инвестиций, обеспеченных достаточно надежным активом. И тут, кстати, тоже ничего нового. Во всем мире недвижимость строится на банковские кредиты. У девелоперов просто нет столько денег.
Теперь банковские структуры будут анализировать, кому они дают кредит, и те, кто не соответствует – их уберут с рынка. Вот давайте вспомним 90-е годы, уже после того как всякие околореволюционные действия произошли. Началась жизнь. Где мы покупали мелкие товары?
На рынке.
И в киосках. Их было огромное количество. Что сейчас? У нас есть гипермаркеты. Мы даже не знали в то время, что существует такой формат, как гипермаркет. А сейчас мы говорим: магазин у дома уже не то – другое дело гипермаркет. Провел там день и купил все, что нужно. Наступила другая жизнь, хотя прошло каких-то 20 лет.
Все поменялось, и причина очень простая – постепенно всё приходит к более развитым системам. Уходят мелкие игроки. С точки зрения экономики не может небольшой девелопер быть профессиональным.
Точно так же, как не может киоск держать такие цены, какие держат крупные продуктовые сети. Потому что это целая система: логистика, обучение персонала, условия хранения и так далее.
Кто-то плакал, когда ушли киоски? Никто не плакал – исчезли и все. И мы сейчас говорим не о каких-то пострадавших, а о бизнесменах. Бизнес – это всегда риск. Если не можешь обеспечить качество, наверное, лучше заняться чем-то другим.
Мы идем к такому рынку девелопмента 2.0?
Нет, на рынке с точки зрения работы девелоперов практически ничего не изменится, с рынка уйдут непрофессиональные игроки. Апгрейда системы нет, просто остаются только профессионалы.
Я не вижу, чтобы произошло какое-то обновление системы. Индустрия не меняется, она осталась прежней. Меняется регуляторная среда и источник финансирования.
Вследствие этого просто вымываются непрофессиональные игроки. Что изменится? Будет меньше обманутых дольщиков и подрастут цены, потому что за кредиты и стопроцентную надежность нужно платить.
А почему девелоперы не спешат переходить на эскроу-счета?
Потому что не все соответствуют новым требованиям. Это нормально. Во-вторых, старые проекты еще можно продавать по низким ценам. А учитывая всё сказанное в начале, цена является определяющим фактором.
Если ты переходишь на новые правила, ты просто должен повысить цены. А проекты, которые ты достраиваешь по старым правилам, можно продавать по старым ценам. Но потом всё равно все перейдут на новые правила, деваться некуда.
Если 60% в Московском регионе остается по старым правилам продаж жилья, на сколько это примерно еще растянется, года на 2, на 3?
Где-то на год. Через год будет уже незаметно. Какие-то объекты останутся, но в небольшом количестве и уже не будут влиять на рынок. Он перейдет на новые правила, и даже те, кто продавали по старым правилам, они всё равно повысят цены, у них просто маржинальность подрастет.
В этом году вы планируете выводить новые проекты по эскроу?
Конечно. У нас выходит три проекта в «старой» Москве. Магистральная, Павелецкая и проект на Хорошевском шоссе. Ну и потом мы постоянно выводим новые дома на текущих проектах.
Новые корпуса в текущих проектах будут по эскроу уже?
У нас и старые корпуса будут по эскроу. Мы абсолютно всё жилье переводим на эскроу.
Какой банк ваш партнер, если не секрет?
По проектному финансированию мы находимся в завершающей стадии доверенностей со Сбербанком, ПСБ, Совкомбанк и МКБ.
Сбербанк – наш основной партнер. Мы с ними в постоянном контакте: проектов много и мы довольны.
Сбербанку уже понятно, как работать по эскроу-счетам – он кредитует многих застройщиков, а остальные банки еще пока нащупывают?
Нащупывают, но это тоже просто процесс обучения, потому что в целом все уже понятно. Сбербанк уже работает по полной программе. ВТБ тоже работает.
А ставка проектного финансирования – это секрет?
Нет, не секрет – 11%. Но она будет снижаться, если эскроу-счет наполняется деньгами. А еще мы будем снижать ставку по ипотечному кредитованию. Это тот самый новый механизм, который позволит выполнить поручение президента – за счет девелопера. Ничего другого нет.
Чем больше люди по этой ставке покупают у вас квартиры, тем быстрее наполняется эскроу-счет и тем ниже для вас ставка финансирования, так?
Логика очень простая – мы берем у банка деньги и берем определенные обязательства перед банком по наполнению эскроу-счета, то есть по скоростям продаж.
Они прописываются?
Конечно, это же банк. Вот именно это и не нравится тем, кто уходит с рынка. Мы говорим, что нам нужно финансирование. Банк отвечает: хорошо, тогда наполняйте эскроу-счет с определенными скоростями. Это фиксируется, и после этого мы сами выбираем, что мы снижаем.
Либо мы снижаем ставку по проектному финансированию с 11%, например, до 6%, либо мы снижаем ставку по ипотечному кредитованию с 11 процентов до 8, можно даже до 7.
Когда мы делаем свой выбор, мы объявляем его клиенту. А он уже принимает решение о покупке.
А в какой момент вы понимаете, какой выбор вы сделаете?
Мы договорились с банком, что нам дают выбор – мы будем каждый месяц определять, что мы будем делать. Это наша опция, мы вели с банкирами долгие переговоры, и они нам позволили это сделать.
Для девелопера, наверное, выгоднее снизить ставку по проектному финансированию в два раза, нет?
Нет, конечно. Весь заработок всегда лежит в цене: на любом рынке, в любой экономике, потому что снижение себестоимости ограничено, а сколько ты можешь заработать дополнительно за счет снижения ставки по проектному финансированию, ну 5%, а цены на сколько ты повысишь?
Вот если посмотреть цены, которые были в прошлом году и которые будут в конце текущего года, это совсем разные цены. Поэтому мы будем принимать решения в моменте, потому что на каких-то объектах нам выгодно работать с ценой, а для этого нужна низкая ипотечная ставка, а на каких-то проектах чувствительность к цене уже отсутствует.
Бывает ситуация, что ты не можешь повысить цену, какую бы ставку ты ни дал. Есть понятие «заградительная цена», цена «отсечки».
Мы сами не можем сейчас сказать, на каких проектах, как мы будем действовать, потому что мы уже пережили много рыночных катаклизмов и понимаем, что будущее непредсказуемо. Нужно просто иметь инструменты в руках и в моменте этими инструментами грамотно управлять.
Ипотека является драйвером продаж на рынке новостроек. И в ближайшие несколько лет в этом плане ничего не изменится. То есть несмотря на то, что доходы населения не растут, у ипотеки еще есть потенциал?
Конечно! И мы не знаем, может, как-то удастся снизить ставку Центробанка. Если ключевая ставка Центробанка будет снижаться – это прекрасно.
Но даже если этого не произойдет, ставка по ипотеке всё равно будет снижаться за счет того механизма, о котором я рассказал, т.е. за счет девелоперов. То есть клиент всё равно получит низкую ставку, и указание президента будет выполнено.
Когда сегодня приходят покупатели, они интересуются, что такое эскроу-счет или им уже всё понятно?
Нет, как раз непонятно. Мы им объясняем и, как мне кажется, достаточно успешно. Это наша работа, мы ее делаем.
Можно сказать, что покупатели ждут новых проектов по эскроу?
Дело в том, что клиент, покупающий недвижимость в масс-маркете, всегда чего-то ждет. Для него – это покупка жизни, она очень важна. Но это никак не влияет на рынок.
А долго покупатель сегодня принимает решение в среднем?
За последние полгода ничего не изменилось, но это сильно изменилось около 2 лет назад – срок принятия решений резко увеличился. Раньше это были 3-6 месяцев. А теперь намного дольше, но это произошло не из-за изменения законодательства, это связано с тем, что у людей, к сожалению, мало денег на покупку. Когда их мало – очень долго думаешь и взвешиваешь.
Хочешь вложить максимально грамотно, удачно?
Максимально грамотно, удачно – рассчитываешь, анализируешь свой бюджет – это совершенно нормально. Вообще, финансовая грамотность населения постепенно растет, поэтому люди начинают более вдумчиво относиться к деньгам, поэтому времени на принятие решения о покупке нужно больше. Но мы к этому относимся спокойно и позитивно.
Вы не собираетесь идти в регионы?
Таких планов нет. Мы наоборот всё глубже заходим в «старую» Москву, потому что сейчас там появляется всё больше площадок. Мы экономически не видим смысла идти в регионы. Мы – капиталисты, рынок позволяет нам приобретать объекты в «старой» Москве. А Москва является центром страны.
Что 20 лет назад, что 50 лет назад – все хотят переехать в Москву. Мы просто идем в ногу с экономической ситуацией.
У вас есть проекты и в Подмосковье. Вы будете достраивать их и сокращать там свое присутствие?
Я бы сформулировал по-другому. В одном только «Новограде Павлино» нам продавать около 500 тыс. кв. метров. На это уйдет еще лет пять.
Во-вторых, мы все время смотрим, смотрели и будем смотреть площадки в Подмосковье, так как мы прагматики. Если мы видим, что нам удастся эффективно приобрести там земельные участки и рынок дает нам сигнал, что экономически все сложится – никаких ограничений, мы мгновенно войдем в Подмосковье с новыми проектами.
В области, по нашим ощущениям, конкуренция за хорошие площадки сейчас жёстче, чем в Москве. Там есть крупные сильные девелоперы. При этом в Москве становится немного легче, т.к. ряд небольших застройщиков уходят с рынка.
Получить земельный участок на хороших рыночных условиях – это тяжелая работа. Если рынок будет меняться, и мы будем понимать, что мы действительно зарабатываем там деньги, мы усилим свое присутствие в Подмосковье.
Однако прямо сейчас у нас там нет приобретенных земельных участков. Причина – мы не видим роста. Рост в «старой» Москве выше, в Новой Москве – еще выше.
Второе полугодие для рынка будет спокойным или можно ждать каких-то потрясения, крупных банкротств?
Я не думаю, что будут крупные банкротства. Все серьезные игроки рынка – профессиональны, некоторые даже являются системообразующими предприятиями, они давно подготовились.
Мы считаем, что ничего выдающегося с точки зрения предпринимательства на рынке недвижимости не произойдет. Крупных банкротств не случится, потому что все крупные – умные. Те девелоперы, которые прошли через предыдущие кризисы – сильные, с ними придется конкурировать.
Насчет всех остальных – да, будет происходить процесс ухода предпринимателей с рынка, переходы в другие виды бизнеса. Может быть, какие-то потери будут происходить в виде банкротства.
Покупателю надо к чему-то готовиться? Или если он хочет, то может покупать прямо сейчас, а если нет – ждать эскроу?
Покупателю надо готовиться к одной простой ситуации – цены будут расти. Незначительное снижение процентных ставок возможно, но совсем небольшое, поэтому ожидание – не совсем правильное поведение в данной ситуации.
Покупать надо сейчас, при этом нужно следить за надежностью застройщика – желательно приобретать жилье на тех объектах, которые сейчас переходят на эскроу-счета.
Но если вы собираетесь все-таки купить квартиру по низкой цене – нужно внимательно смотреть, кто застройщик, потому что это – покупка жизни. А банкротства застройщиков могут быть: и сейчас, и в будущем.
Читайте также
«К переходу на проектное финансирование нужно готовить и банки, и застройщиков»
Более 80% новостроек не перейдут на эскроу
Строительную готовность жилого комплекса смогут определять по специальной методике
Дата публикации 11 июня 2019
