Похоже, пенсионная реформа внесла свои коррективы в портрет современного инвестора. В покупку жилья сегодня все чаще вкладываются мужчины и женщины в возрасте 40 + с целью обеспечить себе пассивный доход в старости. О том, что покупают «новые» инвесторы и как в целом чувствует себя рынок инвестиций в недвижимость сегодня, специально для Новострой-М рассказал Виталий Разуваев, коммерческий директор «Сити-XXI век».
Выражение «недвижимость – тихая гавань для капитала» в сегодняшних экономических условиях снова становится актуальным. Основная часть покупок в последние годы совершалась с целью собственного проживания. В Подмосковье это актуально и сегодня. Однако в последние полгода мы стали отмечать растущий запрос на покупку недвижимости с целью заработать. Инвесторы больше не ждут высокой маржи, но при этом стараются надежно «упаковать» свои капиталы.
Консервативный подход сегодня снова в цене: главное сохранить и немного преумножить. Характер вложений и задачи инвестора (по сравнению с нулевыми годами) очень сильно изменились на фоне новшеств в законодательстве, налогообложении и общей экономической ситуации.
Так, пенсионная реформа привела к тому, что люди серьезно задумались о пассивном доходе в старости. И недвижимость в этом смысле снова стала привлекательной, поскольку позволяет не только зарабатывать, но и оставить объект в наследство.
Многие стараются создать свой собственный пенсионный фонд из объектов недвижимости уже сейчас, пока есть материальные ресурсы и душевные силы этим заниматься. Яркий пример – недавнее приобретение в премиальном апарт-комплексе HILL8 апартамента для последующей сдачи в аренду женщиной в годах.
Эта дама неоднократно покупала квартиры в строящихся домах «Сити-XXI век» в Строгино, по мере завершения строительства продавала. Полученные средства инвестировала дальше. Но по мере приближения старости, решила приобрести объект с целью сдачи в аренду.
Однокомнатный апартамент площадью 36,5 кв. м обошелся ей в 7,5 млн руб. С учетом локации – в двух шагах от метро Алексеевская, а также премиального класса проекта – апартамент будет пользоваться высоким спросом в аренду как посуточную, так и долгосрочную.
Стоимость аренды 1-комнатной квартиры такого класса в Алексеевском районе начинается от 50 тыс. руб. в месяц. Таким образом, окупаемость данной инвестиции, с учетом роста стоимости объекта по мере завершения строительства, не превысит 10 лет.
Еще один наш постоянный покупатель приобрел в миниполисе «Самоцветы» две двухкомнатные квартиры, которые сдает в аренду по цене 40 тыс. руб. в месяц за каждую. Сам при этом проживает в Сочи, а на высокий сезон курортное жилье сдает, переезжая с мая по сентябрь в Подмосковье, где у него есть дача.
За сезон в Сочи на сдаче жилья отдыхающим можно заработать до 300 тыс. руб. в зависимости от типа жилья. Человек тоже в возрасте, есть внуки, которые уже сейчас имеют возможность этим «пенсионным фондом» пользоваться.
Таким образом, основная масса «новых» инвесторов среди частных лиц – это мужчины и женщины в возрасте 40+. Как правило, они продают менее качественное вторичное жилье в Москве, либо квартиры в Подмосковье. С этой же целью продаются подмосковные дачи, содержание которых на фоне выросших налогов, стало обременительным.
Наиболее ликвидные лоты – это 1-2-комнатные квартиры в проектах с хорошей транспортной доступностью, расположенные в районах с развитой инфраструктурой.
Среди профессиональных игроков небольшого масштаба в ближайшее время мы ожидаем появления запросов на пулы лотов от бывших хостельеров, которым придется сегодня реструктурировать свой бизнес в связи с запретом хостелов в жилых домах.
Часть из них выйдет на новый уровень бизнеса, который подразумевает приобретение пула апартаментов или квартир на стадии строительства с хорошим дисконтом за счет объема. В дальнейшем этой недвижимостью они будут управлять так же, как и хостелами, сдавая объекты в краткосрочную аренду.
Для этих целей больше подходят апартаменты, чем квартиры. Сам объект должен отличаться хорошей транспортной доступностью и иметь развитую собственную инфраструктуру, чтобы будущие арендаторы имели возможность работать, пользоваться необходимыми услугами.
В целом, количество профессиональных игроков на рынке снизилось. Часть из них ушла в зарубежную недвижимость, в страны, которые предлагают интересные инвестиционные программы для иностранцев. Это Греция, Кипр, Мальта, Черногория. Так, по данным статистической службы Кипра, за последние 10 лет цены на недвижимость выросли на 38%. Драйвером спроса выступили россияне.
Причем каждая вторая сделка у них – инвестиционная. Спрос со стороны россиян на недвижимость Кипра в 2018 году увеличился на 6% по сравнению с прошлым годом, говорится в апрельском исследовании Земельной и строительной ассоциации девелоперов Кипра (Cyprus Land and Building Developers Association — LBDA).
Это связано с государственной программой Кипра по привлечению инвестиций в страну: вложив 2 млн евро, инвестор и его семья получают гражданство Кипра, а значит, и Евросоюза.
Тенденция возвращения частных инвесторов в недвижимость только начала набирать обороты, на ее усиление отчасти повлияло снижение ставок по банковским вкладам. Но будет ли она укрепляться дальше, сейчас неясно, надо смотреть на то, какую ситуацию на рынке создадут эскроу-счета.
С одной стороны, для инвестора – это хороший сигнал идти в недвижимость, потому что его средства теперь гарантированно сохранны. С другой стороны – вероятное банкротство большинства застройщиков сильно подорвет надежность отрасли в целом.
Читайте также
«Покупатели уже изучили все плюсы и минусы апартаментов и выбирают их вполне осознанно»
Назван способ получения максимальной прибыли при инвестировании в новостройки
Куплю оптом: какую недвижимость выбирают инвесторы, чтобы получить прибыль?
Дата публикации 31 мая 2019
