Эволюция Новой Москвы: что изменилось за 7 лет и в какую сторону

Новой Москве исполняется 7 лет. И хотя у этой локации по-прежнему есть недоброжелатели, количество тех, кто покупает здесь жилье, уверенно растет. Новострой-М выяснил, какие изменения произошли на присоединенных территориях с 2012 года, как они повлияли на спрос и по каким причинам покупатели все чаще предпочитают Новую Москву «старой».

ЖК «Новое Бутово»

Новые москвичи

За семь лет общая площадь Новой Москвы увеличилась с 20 млн кв. метров до 30. Численность населения выросла почти вполовину – на 40%. По мнению некоторых экспертов, все идет к тому, что скоро условная граница между «старой» Москвой и присоединенными территориями в сознании покупателей исчезнет. Доходы россиян не растут, многие понимают: для того, чтобы улучшить жилищные условия, гораздо разумнее выбрать Новую Москву. Тем более, в свете изменений, которые происходят здесь ежегодно – взять хотя бы открытие новых станций метро – такой шаг не кажется необдуманным.

По словам Дмитрия Цветова, директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101», большинство покупателей квартир в проектах компании на территории Новой Москвы сегодня – москвичи. Доля покупателей, которые хотят переехать в Новомосковский административный округ Москвы из других районов столицы, составляет 65%.

«Покупатели квартир в Новой Москве – люди, которые активно занимаются саморазвитием и открыты для всего нового. При этом они рационально подходят к досугу и деньгам, грамотно распределяют временные и финансовые затраты на отдых, обучение, быт. Они хорошо понимают, что в своем районе они не могут позволить себе купить жилье схожего качества за схожий бюджет. При этом у них есть возможность переехать из «старого фонда» в современное жилье – большей площади и с лучшей планировкой»

Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»

Как правило, покупатели квартир в Новой Москве фокусируются на 3 основных моментах: транспортная доступность, инфраструктура района и, конечно, цена, считает Константин Тюленев, директор по продажам ГК «Инград».

Очевидно, возросший спрос со стороны покупателей объясняется тем, что за 7 лет Новой Москве действительно удалось существенно улучшить показатели по всем перечисленным позициям.

Все чаще смотрят в сторону ТиНАО и застройщики, в том числе региональные – присоединенные территории считаются перспективным рынком со стабильно высоким спросом.

Например, строительно-инвестиционный холдинг «Аквилон Инвест», который возводит объекты в Архангельске и Петербурге, решил пополнить портфель проектов жилым комлексом комфорт-класса в Новой Москве – ЖК «Аквилон Парк» будет построен возле метро «Коммунарка» во II квартале 2022 года.

Что изменилось: транспортная доступность

Транспортная доступность, которая часто выступает определяющим фактором при выборе квартиры, стала выше. Открылись 4 новые станции метро: «Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка» – теперь в распоряжении жителей ТиНАО – 9 станций. Время в пути до центра сократилось почти на час. В перспективе – строительство линии «Коммунарская».

Кроме того, жителям, которые пользуются наземным транспортом и личным автомобилем, доступны магистрали – Киевское шоссе-Южное Бутово, реконструированное Калужское шоссе, ЦКАД, трасса Киевское-Калужское шоссе, трасса Солнцево-Бутово-Варшавское шоссе.

Новую Москву в данный момент обслуживают 159 маршрутов городского пассажирского транспорта.

Суммарно к 2019 году на присоединенных территориях построено и реконструировано 192,4 км дорожной инфраструктуры, 126,7 км находятся в стадии строительства, а 156,9 – в стадии проектирования.

Социальная инфраструктура

С 2012 года по июнь 2019 на территории Новой Москвы введено в эксплуатацию 67 объектов социальной инфраструктуры. Количество дошкольных учреждений увеличилось более чем в 2 раза. Количество мест в школах увеличилось на 69%.

Например, как рассказывает Дмитрий Цветов, ГК «А101» создает образовательный кластер, который, как планируется, к 2035 году будет состоять из 11 школ, 40 детских садов и 9 образовательных центров (школа и детсад под одной крышей). Все они будут строиться на основе Концепции образовательной среды ГК «А101», которая рассматривает школьное здание как набор многофункциональных, разнообразных по дизайну и соразмерных ребенку пространств.

По словам Марии Литинецкой, управляющего партнера компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE), сегодня школы и детские сады предусмотрены в большинстве жилых комплексов Новой Москвы.

И хотя не всегда объекты «детской» инфраструктуры сдаются одновременно с ЖК, на время ожидания можно определить ребенка в другую школу, неподалеку от места жительства (школ на присоединенных территориях сейчас действительно хватает), а позже перевести в собственную.

*Жилые комплексы, на территории которых школы построены/примут учеников 1 сентября 2019 года

Источник: «Метриум»

Коммерческая инфраструктура, рабочие места и бизнес

По данным Департамента развития новых территорий города Москвы, с 2012 по 2019 год объем нежилой недвижимости в Новой Москве увеличился в полтора раза: за 7 лет в эксплуатацию введено более 3 млн кв. метров.

Проекты офисных, многофункциональных, производственных и логистических комплексов, в том числе таких, как Бизнес-парк «К-2» в п. Сосенское, деловой квартал Neopolis в пешей доступности от метро «Саларьево», оптово-розничный центр Foodcity на Калужском шоссе, офисный парк «Комсити» возле метро «Румянцево» и др., позволили создать свыше 100 тысяч рабочих мест, около 70% из которых, по оценкам экспертов, на данный момент уже заняты.

Таким образом, у жителей Новой Москвы появилась возможность не выезжать на работу в «старую» Москву, а работать неподалеку от места жительства.

До конца этого года в ТиНАО планируется сдать в эксплуатацию около 600 тысяч квадратных метров нежилой недвижимости, что поможет создать еще около 10 тыс. рабочих мест.

Кроме того, по словам Дмитрия Цветова, благодаря повышению транспортной доступности, привлекательность жилья в Новой Москве сильно возросла, что привело сюда молодых и экономически активных людей, готовых тратить деньги. А это, в свою очередь, сделало территорию привлекательной для бизнеса.

В случае с проектами ГК «А101» это не только позволило создать тысячи рабочих мест, но и способствовало развитию малого бизнеса и самозанятости. «До 70% коммерческих помещений в наших проектах покупаются физическими лицами, в том числе местными жителями, для открытия здесь точек общепита, пекарен, детских центров и т. д. Уже сейчас, приехав, например, в Коммунарку – центральную локацию НАО на сегодня, можно увидеть, как это работает, какие объекты открыты на первых этажах домов и главное – насколько востребованы здесь коммерческие помещения. Уровень вакантности крайне низок», – отмечает эксперт.

Что строят, что покупают, по какой цене?

К 2019 году на территории Новой Москвы построено 11,7 млн кв. м жилья.

Застройка по-прежнему остается неравномерной: 97% новостроек находится в Новомосковском административном округе (НАО) и всего 3% – в Троицком (ТАО).

Эксперты говорят, что все логично: с 2012 года и по настоящее время идёт освоение территорий «первого пояса развития» ТиНАО – в пределах 10 км от МКАД. Ведь вновь создаваемая инженерная и траспортная инфраструктура должна «брать свое начало» от старых границ Москвы. Кроме того, строить выгодно там, куда покупатель сможет добраться в первую очередь.

Но, если взять в расчет скорость освоения присоединенных территорий, вероятность того, что застройка в ТАО начнет активно развиваться в ближайшие 5 лет, довольно высока.

Жилые комплексы в Новой Москве в большинстве своем относятся к комфорт-классу. Точечная застройка полностью отсутствует. «Подход девелоперов к строительству жилых проектов здесь комплексный, дома строятся и сдаются вместе с инфраструктурой, архитектурный облик нестандартный, особенно если речь идет о так называемой «ближней» части Новой Москвы (НАО)», – отмечает Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development. К 2022 году планируется ввести в эксплуатацию еще 5,2 миллиона кв. м жилья.

В I квартале 2019 года в Новой Москве было зарегистрировано около 6,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 14% больше, чем год назад.

ТОП-10 самых популярных новостроек Новой Москвы в мае 2019 года

Источник: Новострой-М по данным Росреестра

Средняя стоимость квадратного метра в жилых проектах на территории ТиНАО увеличивается по мере роста спроса, а он обеспечивается довольно активным развитием транспортной инфраструктуры, социально-бытовых и торговых объектов.

Кроме того, по мнению Дмитрия Цветова, на уровень спроса также влияют общерыночные тенденции: развитие рынка ипотечного кредитования (сейчас в ипотеку покупается порядка 57% квартир в ТиНАО), колебания валютных курсов и т. п. «Если говорить об актуальном уровне спроса, то за первые 5 месяцев 2019 года объем продаж жилья только в проектах ГК «А101» вырос на 20% относительно аналогичного периода прошлого года», – рассказывает эксперт.

Высокий спрос обуславливает планомерный рост средней стоимости квадратного метра в локации. Если не рассматривать зависимость цен от степени готовности жилья, по словам Константина Тюленева, можно смело констатировать – привлекательность жилой недвижимости в ТиНАО значительно выросла за несколько лет. И вместе с ней увеличилась ее стоимость – на 25-30% от цен, которые были 3-4 года назад.

Как поменялись цены на самые продаваемые новостройки в Новой Москве за год

*Старт продаж – II/III кв. 2018. Источник: «Метриум»

Кроме того, в 1 квартале 2019 года цены на новостройки Новой Москвы показали более стремительный рост, чем жилье в Москве и Подмосковье. Причин здесь несколько: во-первых, это открытие новых станций метро в районе Коммунарки, а также ограничение московских властей на новое жилищное строительство в ближайшие 5 лет – искусственное ограничение предложения, которое по законам рынка приводит к повышению цен.

Источник: Новострой-М

Не хуже «старой» Москвы

Эксперты говорят, что спрос со стороны покупателей на новостройки Новой Москвы продолжит укрепляться. По сути, здесь есть почти все, что нужно для комфортной жизни: развитая инфраструктура, хорошее и разнообразное жилье, транспортная доступность и даже возможность трудоустройства.

Если рассматривать развитие ТиНАО в динамике, то прогресс, безусловно, есть – конечно, Новая Москва не стала новым центром столицы, но смогла превратиться в комфортное место проживания с качественной городской средой.

«Комфорт жизни формируется как внутренней средой жилого комплекса, так и внешней – доступностью инфраструктурных объектов, экологией и транспортной доступностью. На примере нашего ЖК «Филатов Луг» уже сегодня можно смело говорить о том, что среда в Новой Москве является комфортной для жизни», – отмечает Константин Тюленев.

По мнению Алексея Лухтана, в соответствии с планом развития новых территорий до 2035 года, в Новой Москве будет сделано еще в десятки раз больше, и локация в будущем станет еще более привлекательной и востребованной среди покупателей. 

Читайте также

Купить квартиру выгодно: июньские старты продаж в новостройках Москвы и Подмосковья

Эксперты говорят о «вымывании» новостроек в Новой Москве