Тема инвестирования в жилую недвижимость еще долго не потеряет своей актуальности. Если вы хотите не только сохранить, но и преумножить рублевые накопления, покупка квартиры в новостройке сегодня – это один из самых безопасных и эффективных инструментов. Специально для читателей Новострой-М, которые задумываются об инвестициях в строящиеся ЖК, Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», составил рейтинг проектов «старой» Москвы, больше всего подорожавших за прошлый год.

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.01.2020 и на 01.01.2021 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. Для оценки динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже, разделённая на суммарную площадь всех квартир.

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения: например, если в начале 2020 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в декабре те квартиры были уже распроданы, и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот, снизиться.

При подготовке данного рейтинга за 2020 год, как и в прошлом рейтинге за 3 квартала 2020 года, подтвердилось, что часть проектов, сильнее всего подорожавших за 3 квартала на «бумаге» (или «экране», как Вам угодно) относятся к элитному или премиум-классу. Однако, как известно, на этом рынке ценообразование крайне закрытое, практикуется индивидуальный подход к клиенту.

Подорожание в этом сегменте в основном было обусловлено ростом курса доллара США к рублю – с 61 в январе до 80 рублей в марте 2020 года, с последующим удешевлением до 70 рублей в июне и ростом обратно до 79 рублей в сентябре. В любом случае рассматривать проекты на этом рынке в качестве объекта инвестиций для широкого круга лиц не стоит.

Поэтому в данный рейтинг включены проекты классов от «эконом» до «бизнес», не столь зависимые от иностранных валют, и с более демократичным порогом входа для инвестирования или покупки. Хотя этот порог в последнее время становится всё выше и выше.

Так, средняя цена новостроек в пределах «старой» Москвы за 2020 год выросла на 20% и составляет совершенно фантастические 338 тыс. руб./кв.м, причём этот рост в основном пришёлся на вторую половину года. Новостройки комфорт-класса догнали «бизнес» уже не только по качеству, но, увы, и по цене.

Шесть проектов было представлено в прошлом рейтинге за 9 месяцев, таким образом в ТОП-10 по итогам года вошли 4 новичка.

На 10 месте – проект комфорт-класса Stellar City от ГК «Ташир» (средняя цена на 01.01.2021 180 тыс. руб./кв.м, рост за 2020 год – 41,5%), занимавший в прошлые разы 1-е место. Основное повышение цены пришлось на март 2020 года, что негативно сказалось на темпах продаж.

Видимо, застройщик выбрал стратегию максимизации своей прибыли, когда высокие темпы продаж не требуются. Говорить об инвестиционной составляющей здесь уже, наверное, поздно, тем более, что при продаже своей квартиры после сдачи проекта в эксплуатацию придётся конкурировать с большим объёмом предложения застройщика.

9 и 8 места заняли проекты ГК «Интеко» West Garden (387 тыс. руб./кв.м, +44%) и «Вестердам» (271 тыс. руб./кв.м, +44,9%) соответственно. Проекты остаются завсегдатаями рейтинга ТОП-10 наиболее подорожавших новостроек благодаря стабильному росту цены (входили в ТОП-10 за полгода и 3 квартала 2020 года).

Рост цен в 4 квартале был не таким стремительным, как в предыдущих (что привело к выпадению из первой пятёрки), однако это позволило сохранить высокие темпы продаж, а стало быть, цена оптимальна для сегодняшнего рынка. С учётом сроков сдачи в 2022-2023 годах, проекты продолжают оставаться инвестиционно привлекательными.

На 7 месте серебряный призёр прошлого рейтинга – проект «Донской квартал» от ГК «Страна Девелопмент» (331 тыс. руб./кв.м, +48,6%). Как я уже отмечал, прекрасный дебют тюменского девелопера на столичном рынке. Практически полная готовность проекта (хотя сдача по плану в 3 квартале этого года) и отличная архитектура стали весомым обоснованием высокого темпа роста цен за 2 половину 2020 года, и покупателей это (судя по продажам) устраивает.

Пример грамотного подхода к строительству и продукту наверняка найдёт отражение и в будущих проектах девелопера (и сделает их инвестиционно привлекательными), так что следите за новостями.

Проект Aquatoria от Wainbridge, входивший в ТОП-10 наиболее подорожавших новостроек в 2019 году, снова в десятке (387 тыс. руб./кв.м, +48,6%). Занятое 6 место говорит о востребованности интересной концепции на берегу Москвы-реки. Интересно, что в 2020 году сильное подорожание пришлось на 4 квартал, до этого цены росли достаточно плавно. Может быть, первая очередь комплекса уже инвестиционно представляет небольшой интерес, но ведь будет и вторая.

5 место занял ЖК «Рихард» от ГК ФСК (331 тыс. руб./кв.м, +49,1%). Основной рост цен пришёлся на вторую половину года, при этом стабильные темпы продаж говорят о том, что девелопер верно нащупал соотношение цена/спрос и будет следовать этой стратегии и дальше. До сдачи по плану ещё год, предложение квартир есть, так что можно попробовать заскочить на подножку уходящего поезда.

На 4 месте впервые включённый в рейтинг проект «Светлый мир «Сказочный лес» (173 тыс. руб./кв.м, +49,6%) от Seven Suns Development. Вокруг проекта кипели (и сейчас не до конца остыли) совсем несказочные судебные страсти, однако с официальной точки зрения судов с документацией всё в порядке, а темпы строительства в совокупности с продажами по «эскроу» позволяют убедиться, что питерский застройщик намерен довести проект до конца. Однако успеет ли девелопер достроить до конца второго квартала 2021 года первую очередь? А для инвестиций важно не только вовремя войти, но и выйти.

Бронза в этом рейтинге достаётся проекту D1 от MR Group (335 тыс. руб./кв.м, +50,6%). Достойный проект в неплохом месте. Правда, нужно учитывать, что это подорожание происходит не только за счёт повышения цен, но и за счёт «вымывания» предложения – сейчас в продаже остались преимущественно «дорогие» высокие этажи (всего в проекте 59 этажей, на минуточку). Проект вышел уже на завершающий этап строительства (ввод в эксплуатацию по плану в 1 квартале этого года).

Серебро по праву взял проект бизнес-апартаментов Mitte (Hutton Development). Комплекс апартаментов уже на завершающей стадии продаж и строительства (планируемый срок сдачи – 1 кв. 2021), а цена только за 4 квартал выросла на 24% (всего же по итогам года +52,5%, текущая цена – 499 тыс. руб./кв.м). Отличный пример того, какими могут быть инвестиции в апартаменты в неплохом месте с интересной архитектурой.

Первое же место неожиданно занимает «темная лошадка», на которую мало кто мог бы поставить. Проект «Зорге 9» от девелопера St Michael (273 тыс. руб./кв.м, +53,4%), как и многие другие участники ТОП-10, стал активно расти в цене во второй половине 2020 года, причём, как ни парадоксально – синхронно с ростом продаж.

Если вам вдруг не досталась квартира в соседнем «Рихарде», не расстраивайтесь – есть отличные апартаменты рядом. А тот факт, что проект тоже (как его визави) будет строиться ещё примерно год, только подчёркивает инвестиционные перспективы.

Подводя итоги года, отметим его рекордные показатели. Тот факт, что цены в ТОП-10 выросли за 2020 на 41-53% (по сравнению с ТОП-10 за 2019, когда цены выросли на 27-44%), говорит о том, что такой же динамики в 2021 году ждать не стоит.

Не будем забывать, что программа льготной ипотеки может окончиться для жителей столичного региона уже по прошествии первой половины года, а ведь именно она была одним из двух ключевых драйверов роста цен (вторым драйвером стало ослабление рубля). Тем не менее, новостройки в Москве по-прежнему остаются одним из средств не только сохранения, но и преумножения средств. По крайней мере, в рублях.

10 проектов «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены за 2020 год

При подготовке рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные.

Читайте также

Новостроек бизнес-класса стало больше на 80%: почему московские девелоперы взялись именно за этот сегмент

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в январе

Автор: Денис Бобков специально для Новострой-М