Рост до 166% за пять лет: как изменился минимальный бюджет покупки в проектах ЦАО

Пять лет назад студию в новостройке ЦАО можно было купить за 8,5 млн рублей. Сейчас инвесторам необходимо обладать гораздо большими сбережениями, чтобы преодолеть порог входа в наиболее ликвидные проекты центра Москвы. 

Порог входа на рынок инвестиционных квартир ЦАО за 5 лет существенно вырос. По подсчетам аналитиков компаний «Метриум» и MR, наибольший прирост минимального порога входа зафиксирован в высокобюджетном сегменте для студий (+166%). Наименьший – в бизнес-классе для однокомнатных квартир (+24%).

Аналитики «Метриум» и MR проследили, как менялся инвестиционный порог для рынка новостроек ЦАО в бизнес‑ и премиум‑классе, а также в высокобюджетном сегменте с I квартала 2021 года по I квартал 2026 года. Для инвестора главным параметром ликвидности часто становится минимальная цена входа – чем она ниже, тем быстрее можно войти в проект и тем выше потенциальная доходность при перепродаже или сдаче в аренду. Поэтому эксперты рассматривали небольшие форматы жилья – студии и однокомнатные квартиры.

Бизнес-класс

В бизнес-классе минимальная стоимость студии в ЦАО за пять лет выросла с 8,5 млн руб. (I квартал 2021) до 14 млн руб. (I квартал 2026). Прирост составил 65%. Средняя цена студии за тот же период увеличилась с 13,2 млн руб. до 19,1 млн руб. – рост 44%. Таким образом, минимальная цена росла быстрее средней. Эксперты отмечают, что это может свидетельствовать о сужении разрыва между самым доступным и среднестатистическим предложением. Рынок становится более однородным, а доступные лоты дорожают опережающими темпами.

Для однокомнатных квартир в бизнес-классе минимальный порог входа повысился с 13,6 млн руб. до 16,8 млн руб. (рост 24%). Это самый низкий показатель среди всех изученных сегментов и форматов жилья, который означает, что в долгосрочной перспективе «входной билет» на рынок новостроек бизнес-класса в ЦАО сохраняется относительно доступным. Динамика средней цены в этом подсегменте демонстрирует более выраженный рост (на 47% с 20,4 до 29,8 млн руб.).

Премиум-класс

В премиум-классе минимальная цена студии в ЦАО увеличилась с 9,9 млн руб. до 22,1 млн руб. – рост 123%. Средняя цена студии выросла незначительно меньше: с 19,8 млн руб. до 43,7 млн руб. – прирост 120%.

Для однокомнатных квартир в премиум-классе минимальная цена выросла с 16,1 млн руб. до 27,9 млн руб. – 73%. Однако средняя стоимость однокомнатной квартиры повысилась на 53% (с 45,8 до 69,9 млн руб.).

«Как видно из динамики стоимости, студии — более привлекательный вариант для инвестирования, так как минимальный и средний показатель цены растут практически синхронно, – обращают внимание аналитики компании MR. – При этом минимальная стоимость однокомнатных квартир повышалась быстрее, чем средняя. Это обусловлено несколькими факторами, включая более высокий спрос на такие варианты недвижимости и общим удорожанием себестоимости строительства. Что касается особенности локации, центр Москвы подойдет тем, кто ищет точку входа в премиум-класс с наименьшим бюджетом и максимальной доходностью. В этом плане хорошим ориентиром остается Москва-Сити».

Высокобюджетный сегмент

В высокобюджетном сегменте объектов с минимальной стоимостью в ЦАО за последние пять лет наблюдалась наиболее волатильная динамика. Минимальная стоимость студии резко увеличилась с 27,4 млн руб. до 72,9 млн руб. – рост на 166%. Это сопоставимо и с динамикой средней цены (рост 207% с 37,9 до 116,3 млн руб.).

Для однокомнатных квартир в высокобюджетном классе минимальная цена выросла с 24,1 млн руб. до 44,1 млн руб. – на 83%, что сопоставимо с премиум-классом. Однако прирост средней стоимости оказался более внушительным – 177% (с 64,2 млн до 178,1 млн руб.).

В высокобюджетном сегменте минимальный порог инвестирования отмечен в проектах «Долгоруковская 25» (44,1 млн руб.), «Монблан» (48 млн руб.), «Веспер Тверская» (72,9 млн руб.), «Коллекция Лужники» (73,7 млн руб.), «Энигмия» (79,8 млн руб.). 

«В текущих условиях выбор ликвидной квартиры для инвестиций в ЦАО требует более взвешенного подхода. Стоит обращать внимание на транспортную доступность и близость к сформировавшейся социальной инфраструктуре: в бизнес-классе переоценка района происходит быстрее, если рядом есть метро, качественные школы и парки. В премиум-классе стратегия иная. Здесь ликвидность в большей степени зависит от уникальности объекта и статуса локации. Наиболее устойчивы к коррекции рынка проекты в границах старых престижных районов. В условиях высокой ключевой ставки и охлаждения ипотечного спроса ликвидность концентрируется в локациях с подтверждённым временем статусом и в проектах с понятным портретом соседей»

Юлия Иванова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум»

Читайте также:

Самые подорожавшие новостройки I квартала: топ-10 московских ЖК с ростом цены до 15,2%

Инвесторы утратили интерес к офисам: жилье снова лидирует по объему вложений

Автор: эксперты компаний «Метриум» и MR