Пресня стала территорией тотального удорожания «первички»: за год цены здесь повысились в 93% проектов. Тогда как, например, в Хамовниках ценники переписали лишь в 60% реализуемых жилых комплексов.
Аналитики компании «Метриум» и девелоперской компании MR изучили динамику цен в новостройках Центрального административного округа Москвы, чтобы выяснить, в каком из районов ЦАО за предыдущие 12 месяцев подорожало больше всего объектов. Лидером рейтинга стал Пресненский район – здесь цены выросли в 93% проектов, представленных на локальном рынке. Далее следуют Басманный, Мещанский и Тверской районы.
Предложение на рынке новостроек Москвы постоянно меняется, поэтому сравнение средней стоимости квадратного метра по району сейчас и 12 месяцев назад может не отражать реальную картину роста цен. Структура предложения в рамках одного района способна заметно различаться: например, в продаже может появиться один очень дорогой проект, а более старые и доступные по цене – исчезнуть. Это влияет на резкий рост среднего показателя, не связанный с удорожанием конкретных объектов.
Чтобы избежать искажений, эксперты компании «Метриум» и девелоперской компании MR изучили органический рост цен в проектах каждого из районов Центрального административного округа. Такой подход позволяет оценить реальную динамику и исключить влияние структурных изменений районного рынка.
Для этого эксперты соотнесли изменение средней стоимости квадратного метра в каждом из представленных проектов во всех районах ЦАО с показателями в тех же проектах годичной давности. Учитывались и новые объекты, появившиеся в продаже за последние 12 месяцев: их текущую среднюю цену сравнивали со средней стоимостью метра в аналогичных по классу комплексах этого же района год назад. Если таких проектов в районе не находилось, сравнение проводилось со средней ценой по всему ЦАО в соответствующем классе.
Затем аналитики суммировали два показателя. Во‑первых, все проекты, в которых средняя стоимость квадратного метра за год выросла. Во‑вторых, новые проекты, чья цена оказалась выше средней по сегменту в районе 12 месяцев назад. Полученная сумма легла в основу итогового рейтинга. Он демонстрирует органический рост цен – то есть показывает, какая доля представленных на рынке проектов и новинок сейчас действительно дороже, чем год назад.
В Пресненском районе Москвы застройщики предлагают больше всего подорожавших за последние 12 месяцев проектов. Из 14 новостроек на локальном рынке рост цен произошел в 13 – это 93% от текущего числа объектов. При этом снижение стоимости квадрата зафиксировано лишь в одном комплексе, и всего на 1%.
Примечательно, что новые проекты, вышедшие на рынок в течение года, оказались заметно дороже, чем в среднем стоили аналогичные комплексы в том же сегменте 12 месяцев назад. Так, один из недавно вышедших на рынок проектов – небоскреб премиум-класса – сейчас имеет среднюю стоимость квадратного метра 1,4 млн рублей, что на 29% выше средней цены по премиальным новостройкам Пресненского района год назад. В остальных проектах рост варьируется от 2% до 40%.
На сегодня средняя стоимость квадратного метра в новостройках Пресненского района составляет 1,4 млн рублей.
«Для московского рынка новостроек всё чаще новые проекты стартуют без дисконта относительно уже существующих объектов в том же сегменте. Как правило, это свидетельствует о высокой ликвидности проекта и его явных преимуществах перед аналогами. Кроме того, такая динамика говорит о высоком потенциале роста стоимости за счет уникальных архитектурных или технических характеристик. Именно такие проекты имеют все шансы впоследствии стать “коллекционными”»
Денис Хазов, директор по продукту компании MR
Второе место в рейтинге занял Басманный район, где за прошедшие 12 месяцев цены выросли в 8 из 9 проектов – это 89% от общего числа новостроек на локальном рынке. Такой результат обусловлен тем, что один из новых проектов в районе стартовал со значительным дисконтом – 24% – по сравнению со средней стоимостью объектов такого же класса год назад. Впрочем, другой проект, напротив, вышел на рынок с заметным ростом цены: на 36% выше аналогичных показателей. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках всех сегментов Басманного района сейчас составляет 1,18 млн рублей.
Третью позицию в рейтинге делят Мещанский и Тверской районы – здесь за прошедшие 12 месяцев рост цен зафиксирован в 75% проектов. В Мещанском районе, где всего реализуется четыре проекта, один из новых стартовал с дисконтом в 2%. В Тверском районе снижение цен отмечено в одном старом проекте, а также зафиксирован значительный дисконт в новом. Средняя стоимость квадратного метра в Тверском районе составляет 3,12 млн рублей, в Мещанском – 2,05 млн рублей.
Далее в рейтинге расположилось Замоскворечье – здесь органический прирост цен зафиксирован в 73% проектов. Следом идут сразу два района: Арбат и Якиманка, где подорожали по 71% объектов в каждой локации. Затем следуют Таганский район с показателем 67%, Хамовники – 60% и Красносельский район – 50%.
«Заметный прирост цен на новостройки в Центральном административном округе свидетельствует о высоком спросе и ликвидности жилья в центре Москвы – прежде всего в высокобюджетном и премиум-классе, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Во многих проектах ЦАО, которые мы изучили, рост цен за 12 месяцев очень значительный и колеблется в диапазоне от 20% до 35%. Это говорит о том, что аудитория покупателей с наибольшими бюджетами по-прежнему остается на рынке и ищет подходящее жилье именно в центре. Полагаю, это может быть связано с высокими ставками по депозитам: их владельцы, как правило, весьма состоятельные люди, постепенно конвертируют процентные доходы в инвестиции в недвижимость. При этом мы видим на рынке и большое количество покупателей, которые приобретают новостройки для себя».
Читайте также:
Точки роста: топ-10 районов Москвы, в которых новостройки подорожали более чем вдвое за пять лет
К переезду готовы: москвичи меняют просторные квартиры на более тесные, выбирая лучшие районы
Автор: эксперты компаний «Метриум» и MR
Дата публикации 16 марта
Оставить отзыв