Комфорт сотрудников и максимум функциональности: как меняется подход к проектированию офисов

Жужжащий офисный «улей» с рабочими ячейками — устаревший формат: 80% владельцев бизнеса теперь отказываются от деловых пространств открытого типа. Эксперты рассказали, какие офисы сегодня наиболее востребованы среди инвесторов и конечных арендаторов.

Большинство компаний отказываются от офисов открытого типа. По данным исследования аналитиков PIONEER и Manufaqtury, 63% участников опроса предпочитают смешанный формат планировок, сочетающий открытую, кабинетную рассадку и переговорные. Открытое офисное пространство как единственный формат выбирают 21% опрошенных, 16% респондентов предпочитают кабинетную рассадку даже с учетом более высокой стоимости реализации, особенно при использовании стеклянных перегородок.

Практически 80% не готовы работать в офисах открытого типа, рассказала Ольга Володина, генеральный директор и сооснователь Manufaqtury. Основная задача для девелопера сегодня — предусматривать гибкость планировок, закладывать инженерные возможности под различные сценарии и минимизировать будущие затраты покупателя на перепланировку.

«Выбор планировочных решений продиктован спецификой бизнеса: например, для юридических и административных функций больше подходит кабинетная система, для ИТ и креативных команд — сочетание открытой планировки и общих зон. Тем не менее, даже с учетом более низкой стоимости и более плотной рассадки открытые пространства как моноформат стал использоваться гораздо реже, и превалирует смешанный тип планировок. Единственная категория клиентов, которая остается “верна” открытым планировкам, — инвесторы, делающие ставку на быстрый демонтаж и адаптацию под следующего арендатора»

Ольга Великая, директор по продукту PIONEER

Как показали результаты опроса, с точки зрения назначения в структуре спроса доминирует мультифункциональный формат офиса — его выбрали 53% компаний. Такой концепт объединяет представительскую функцию для клиента (ресепшен, зона ожидания, демо-зоны), пространство для сотрудников (внутренние службы, переговорные) и поддерживающие опции (например, склады маркетинговых материалов). Еще 37% респондентов ориентированы на классический офис для сотрудников с зонами для работы (открытые рабочие места, кабинеты, переговорные), местами для отдыха (кофе-станции, зоны неформального общения) и гардеробными, санузлами, техзонами. Только 10% компаний требуется офис с шоурумом, выставочным залом и стендами с образцами продукции.

Значимые различия эксперты отмечают в выборе диапазона площадей под офис у разных типов клиентов: «Конечные пользователи при покупке офиса ориентируются на численность сотрудников, исходя из которой диапазон площадей может широко варьироваться: закладывается 8–10 кв. м на человека и запас на рост штата. Профессиональные инвесторы, как правило, предпочитают делить площади на блоки 150–300 кв. м и ориентируются на ликвидность и скорость сдачи объекта. Как отдельная категория — институциональные инвесторы, которые ищут долгосрочных арендаторов, — чаще выбирают большие блоки от 3000 кв. м. Непрофессиональные инвесторы, которые, как правило, приходят из жилой недвижимости, в силу меньшего бюджета покупки рассматривают небольшие лоты 50–100 кв. м», — отметила Ольга Володина, генеральный директор и сооснователь Manufaqtury.

Как добавляет эксперт, минимальная площадь лотов в бизнес-центрах — около 50 кв. м. Такая нарезка позволяет девелоперу расширить воронку покупателей за счет доступного бюджета входа. Если же целью девелопера является инвестиционная модель и аренда, то предпочтительны лоты от 100 кв. м, так как ими проще управлять. При этом площади менее 100–120 кв. м считаются сложными с точки зрения дальнейшей эксплуатации, так как возникают ограничения по мокрым точкам, снижается гибкость перепродажи.

При этом для многих респондентов существуют критически важные характеристики офисных лотов, без которых покупка недвижимости невозможна. Так, для 57% компаний обязательно наличие кухни, а для 39% — собственного санузла.

В рыночной практике данные опции напрямую коррелируют с площадью офиса и структурой пользования: для небольших помещений (около 50 кв. м) наличие мокрой точки внутри блока чаще всего не оправдано, поскольку требует индивидуальной разводки инженерных коммуникаций в каждый офис и ограничивает возможность последующего объединения нескольких лотов для продажи одному собственнику. Наличие кухни или зоны приема пищи становится критичным при площади офиса от 150–200 кв. м, тогда как отдельный санузел объективно необходим только в крупных блоках от 2000 кв. м, занимаемых одной компанией.

К характеристикам, которые не являются критичными, но повышают привлекательность объекта и становятся конкурентным преимуществом, относятся: для 25% респондентов – наличие собственной террасы в офисе, для 20,8% — отдельного входа. При этом для 48% опрошенных необходимы отдельные входы (парадный и служебный), для 41% — входная группа для клиентов, 6% — вход для курьеров. Отдельные входы позволяют перераспределить потоки посетителей, сотрудников, курьеров и технических специалистов и разгрузить центральную входную группу, что в конечном счете повышает комфорт для пользователей.

Методология исследования:

Исследование включало два этапа: онлайн-опрос (203 респондента) и экспертные интервью с представителями рынка коммерческой недвижимости. В опросе приняли участие представители различных профессиональных групп, связанных с покупкой, арендой, эксплуатацией и развитием офисной недвижимости.

Читайте также:

Подешевле и с отделкой: арендаторы офисов чаще всего выбирают готовые помещения в бизнес-центрах класса В

Сделка с выгодой: бизнесменам рассказали, как вернуть НДС после покупки строящегося офисного здания

Автор: эксперты компаний PIONEER и Manufaqtury