Строительство – сложный процесс, в котором задействовано множество участников. Разобраться, кто есть кто, не так-то просто. Тем не менее, покупателю жилья следует знать, чем застройщик отличается от девелопера, кто из них несет реальную ответственность перед дольщиком и какую роль в возведении дома играют другие фигуранты строительства. Рассказываем об этом простыми словами.

Кто такие застройщик, девелопер, генподрядчик

Подрядчик, генподрядчик, fee-developer, технический заказчик

Структура строительной цепочки: роль заказчика и инвестора

Основные риски покупки новостройки: что может пойти не так

Реальные кейсы, когда срывались сроки ввода объектов или банкротились крупнейшие компании

Уровень грамотности современных покупателей новостроек

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Кто такие застройщик, девелопер, генподрядчик

В строительной цепочке есть две ключевые фигуры – девелопер и застройщик. И разницу между ними понимать принципиально.

Понятие «застройщик» прописано в Градостроительном кодексе РФ и Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Там ему даны четкие определения. Соответственно, требования к нему тоже закреплены законодательно.

В любых официальных документах всегда указана компания-застройщик, будь то бумаги правообладателя земельного участка, разрешительная документация, расчетный счет или договор долевого участия (ДДУ). Именно компания-застройщик несет ответственность перед дольщиками и государственными надзорными органами за ход строительства, качество и сроки исполнения, а не девелопер или группа компаний, упоминающиеся в рекламе.

Согласно законодательству РФ, застройщик – это физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает возведение объектов капитального строительства на принадлежащем ему земельном участке, а также выполняет инженерные изыскания и подготовку проектной документации.

У застройщика (или его дочерней компании) должен быть как минимум трехлетний опыт участия в создании многоквартирных домов. Он имеет право передать свои функции техническому заказчику, а также заключить договор генподряда. То есть поручить фактическое выполнение работ по строительству другой организации, обязательно имеющей профильную лицензию и штат сертифицированных специалистов.

Что касается девелопмента, то это особый вид предпринимательской деятельности, связанный с созданием или изменением объектов недвижимости. Главная задача здесь – повысить стоимость этих объектов и получить прибыль.

«Соответственно, девелопер – это некий общеизвестный бренд, структура, которая может объединять в себе сразу несколько застройщиков и организаций различного профиля. В сфере компетенций девелопера находится также рекламная и маркетинговая деятельность»

Андрей Смирнов, независимый эксперт рынка недвижимости

В современных условиях в задачи девелоперов входит управление реализацией большого количества проектов в сфере гражданского строительства. Они контролируют каждый этап инвестиционно-девелоперского проекта (ИДП), начиная от «идеи» и заканчивая «администрированием» объектов даже после их ввода в эксплуатацию.

Девелоперская компания – это масштабный игрок на рынке недвижимости. Он занимается развитием территорий, ведет свои проекты, инвестирует в жилищное строительство. Застройщик же осуществляет непосредственно строительные работы. Главная разница между ними в том, что девелопер заинтересован в получении прибыли с целого проекта, а основная цель застройщика – возвести дом.

Существенную роль также играет компания-подрядчик по строительству – она влияет на то, насколько хорошо будет реализован сам объект недвижимости. И последний штрих: перед покупкой квартиры стоит проверить самого застройщика (юридическое лицо) на наличие возможных судебных исков, крупных задолженностей и т. п., ведь именно он несет все обязательства перед дольщиком.

Примеры конкретных новостроек: девелопер, застройщик, генподрядчик:

*Источник: ЕИСЖС наш.дом.рф

Подрядчик, генподрядчик, fee-developer, технический заказчик

Помимо девелопера и застройщика на слуху такие термины, как «подрядчик», «генподрядчик», «техзаказчик», fee-developer. Все эти фигуры тоже играют немаловажную роль в сфере строительства.

На такие услуги есть спрос, так как довольно часто собственники недвижимости не готовы самостоятельно развивать проект. У них, например, может не быть доступа к человеческим, производственным, финансовым ресурсам, необходимым для его успешной реализации. Fee-девелоперы организуют разработку концепции проекта, проектирование и строительство объекта недвижимости, а также при необходимости его последующее эффективное управление в интересах заказчика.

Fee-девелопмент – это путь для профессионалов строительного рынка, не имеющих своих строительных площадок либо имеющих их в недостаточном количестве, но при этом способных оказывать квалифицированные услуги по управлению инвестиционно-строительными проектами для собственников таких площадок.

Преимущества fee-development:

• компанию с профильной специализацией в управлении девелоперскими проектами;
• экономию на содержании непрофильных структурных подразделений;
• сокращение сроков реализации проекта.

Недостатки fee-development::

• низкая ответственность за конечный результат с установленными параметрами (fee-developer’ы не делят с заказчиком финансовые риски);
• противоречия при реализации проекта.

Fee-developer как полноправный субъект строительной индустрии не значится в нормативно-правовых документах. Наиболее близок к нему по выполняемым функциям «технический заказчик» – это понятие закреплено в Градостроительном кодексе Российской Федерации (пункт 22, статья 1). Таким образом, в отечественной юрисдикции под fee-development подразумевают деятельность привлеченного технического заказчика.

Генеральный подрядчик – это компания, которая отвечает за полный комплекс строительно-монтажных работ на стройке. Строго говоря, генподрядчик строит и передает застройщику/девелоперу здание, коммуникации и т. п. На отдельные направления – внутреннюю отделку помещений, монтаж инженерии, фасада, установку лифтового оборудования – он может нанимать другие компании, которые выступают в качестве подрядчиков или субподрядчиков.

Генподрядчик – это единая головная организация, с которой заказчик заключает не только договор о выполнении всех работ по проекту под ключ, но иногда еще и по подготовке проектной документации. Генподрядчик на отдельном строящемся объекте может быть только один, а подрядчиков и субподрядчиков – множество, исходя из специфики разделения объемов работ.

Генподрядчик формирует состав исполнителей более низкого уровня – субподрядчиков, ведет с ними денежные расчеты, принимает у них законченные работы и в целом несет ответственность за деятельность третьих лиц. На коммерческих стройках субподрядчиков может быть сколько угодно. А вот при выполнении госконтрактов их количество строго регулируется. Кроме того, определен перечень работ, который подрядчик обязан выполнять самостоятельно.

Структура строительной цепочки: роль заказчика и инвестора

Строительная цепочка зависит от специфики конкретного кейса. В ней принимают участие различные структуры. Например, инвестором может выступать собственник земельного участка, привлекающий для реализации проекта профессионального участника рынка, который возьмет на себя функции технического заказчика.

Каждому из участников определяется фронт работ: инвестор отвечает за стратегические вопросы, тогда как технический заказчик занимается поиском исполнителей, получением необходимой разрешительной документации и согласованиями. Координация действий происходит на уровне уполномоченных руководством и ответственных за конкретный проект лиц.

Конфигураций взаимодействия инвесторов, заказчиков, подрядчиков может быть масса. Все зависит от целей, компетенций, технических и финансовых ресурсов каждого. К примеру, инвестор может давать деньги на стройку, но при этом одновременно хочет участвовать в управлении и контроле, поэтому входит в совет директоров компании застройщика.

Иногда заказчик одновременно является инвестором (когда строительство ведется за счет собственных средств), а иногда – подрядчиком, то есть организатором проекта строительства.

Что надежнее: нанимать подрядчиков со стороны или строить самому

На этот вопрос нет однозначного ответа. Есть множество примеров деятельности компаний, которые сами полностью реализуют весь цикл девелоперского проекта: от создания концепции до строительства и реализации недвижимости. Это, например, ПИК, ГК ФСК, Группа ЛСР. Но и это не всегда гарантирует успех проекта.

Выстроить эффективную систему строительства вполне реально и при привлечении сторонних компаний. Но для этого требуется тщательно подойти к выбору подрядчиков и организации их взаимодействия.

Девелоперу надежней все-таки нанимать «своих», проверенных подрядчиков, так как они более «управляемы». Хотя с точки зрения эффективности для девелопера/инвестора правильней привлекать профессионалов, которые имеют компетенции и большой опыт работ в каждом конкретном направлении. Да, «призывать к ответу» проще «своих», но это имеет и обратную сторону – из-за соображений, что они «свои», не всегда возможно в случае возникновения проблем требовать их решения в достаточно жесткой форме.

Основные риски покупки новостройки: что может пойти не так

В отличие от покупки «вторички», покупателям квартиры в новостройке нужно ждать ввода в эксплуатацию, получения ключей и заселения.

На этапе строительства возможны переносы сроков ввода по разным причинам, наиболее частые из них:

1. Дефицит рабочих рук (ужесточение миграционной политики); перебои с поставками стройматериалов (санкции или рост цен); смена генподрядчика.
2. Проблемы с подключением к коммуникациям. Чаще всего это временные трудности, т. к. если разрешение на строительство имеется, то необходимые мощности были выделены, значит, проблема не в застройщике.
3. Проект решили изменить уже после начала работ. Например, будет изменена этажность, квартирография.
4. Комиссия не принимает объект – застройщику требуется время на устранение различных недостатков.
5. Финансовые трудности. Сегодня, когда стройку в основном финансируют банки, это нечастая причина, но она может возникнуть, если экономика проекта изначально была просчитана неверно.
6. Заморозка объекта. Это самый нежелательный вариант развития событий, и он не выгоден ни одному участнику стройки. Запускать стройку после заморозки намного сложнее, чем начинать с нуля. Поэтому серьезные компании стараются не доводить проекты до такого состояния. Но даже если это случилось, то объект могут передать на достройку другой компании.

Реальные кейсы, когда срывались сроки ввода объектов или банкротились крупнейшие компании

1. ГК «СУ-155». Одна из крупнейших строительных компаний, вела свою историю с 1954 года, была признана банкротом в 2015 году. При этом еще в 2013 году возглавляла топ-5 компаний России по выручке. До 2014 года реализовывала недвижимость в основном по договорам ЖСК. По состоянию на 2016 год, у компании было 145 проблемных домов.

2. Urban Group. Компания была основана в 2007 году и постепенно стала одним из крупнейших девелоперов Московской области. Публично о проблемах в компании стало известно в мае 2017 года, когда Сбербанк приостановил аккредитацию и выдачу ипотеки на объекты Urban Group. Уже в июле 2018 года компании группы были признаны банкротами. Обманутыми дольщиками стали 15,6 тыс. покупателей квартир в шести ЖК (суммарно 65 корпусов). Все они были введены в эксплуатацию лишь к маю 2023 года. Интересно, что в свое время Urban Group принимала участие в достройке домов и других объектов, брошенных «СУ-155». 

3. Mirax Group. Один из первых девелоперов, застраивавших «Москва-Сити» (башня «Федерация»). В 2010 году стала срывать сроки ввода ЖК «Кутузовская миля» (впоследствии передан на достройку Департаменту строительства Москвы). Ранее, в 2009 году, был заморожен проект Mirax – ЖК «Well House на Дубровке». Компания начала испытывать финансовые трудности в кризис 2008 года и как бренд была ликвидирована в 2011 году.

Уровень грамотности современных покупателей новостроек

Основная тенденция последних лет – повышение уровня грамотности покупателей новостроек. Если прежде на низкоконкурентном рынке свои правила диктовали застройщики, то сейчас это делают покупатели жилья. В процессе выбора будущей квартиры они очень придирчивы и их интересуют буквально все нюансы строительства, в том числе репутационные.

Как правило, покупатели интересуются застройщиком, поскольку именно с ним они подписывают договор. Но чаще всего застройщиком выступает юридическое лицо, которое создается под реализацию конкретного объекта. Поэтому в данном случае немаловажна и фигура девелопера – как главного организатора и управляющего процессом. Также достаточно часто покупатели любопытствуют, кто является подрядчиком по строительству объекта, изучают его портфолио. Положительная репутация строительного подрядчика и его успешный опыт в реализации прошлых объектов является несомненным плюсом проекта.

«В большинстве случаев покупателю не стоит волноваться. Ведь сегодня выбор исполнителя работ для каждого добросовестного девелопера – важный и ответственный этап. При выборе генподрядчика проводится основательная всесторонняя оценка с самых разных сторон: финансовая устойчивость в текущий период времени, наличие опыта реализации объектов – качество и сложность выполненных работ, уровень организации строительного производства (технологии управления), с точки зрения квалификации инженерного состава и т. д.»

Андрей Смирнов, независимый эксперт рынка недвижимости 

Кроме того, практически всю информацию о девелопере, застройщике и исполнителях можно найти в интернете. Застройщик указывает генерального подрядчика в проектной декларации, которую размещает в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) в публичном доступе. Каждый покупатель может с ней ознакомиться. Проектные декларации по каждому корпусу сегодня публикуются как на сайтах самих ЖК, так и в Единой информационной системе жилищного строительства наш.дом.рф.

Чек-лист: как самостоятельно проверить надежность застройщика

1. Зайдите на сайт наш.дом.рф и выполните поиск по названию ЖК, девелопера или застройщика (СЗ). Изучите портфель реализованных проектов, информацию о переносах сроков ввода.

2. Зайдите на сайт ЖК, скачайте проектную декларацию (в нее могут вноситься изменения, их публикуют отдельно), разрешение на строительство, документы на земельный участок. Если вы испытываете сложности с анализом документации, проконсультируйтесь с юристами.  

3. Найдите информацию о генподрядчике и застройщике в интернете. Также можно поискать судебные дела на сайте арбитражного суда (картотека). Само по себе наличие разбирательств может ни о чем не говорить, тяжбы бывают и незначительными, но можно обратить внимание на то, кто ответчик и какими были решения суда, если компания фигурирует в делах.

4. Изучите отзывы и чаты жилых комплексов, уже реализованных компанией или находящихся в процессе строительства/заселения.

5. Узнайте, заключены ли уже ДДУ на объекте, идут ли продажи и какими темпами.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Что такое застройщик? Простыми словами, это юридическое лицо, которое занимается непосредственно строительством определенного жилого комплекса и заключает договоры долевого участия (ДДУ).
• Чем отличается девелопер от застройщика? Девелопер – это «головная» организация или группа компаний, которая может создавать застройщиков (отдельные юрлица) для реализации конкретного проекта. Девелопер чаще всего намного известнее, чем застройщик. Однако ответственность за сроки ввода и передачу квартир дольщикам несет именно застройщик.
• Кто такой подрядчик и генподрядчик? Генподрядчик – компания, которая непосредственно занимается организацией строительных работ на площадке. Она может нанимать исполнителей для разных видов работ – подрядчиков и субподрядчиков.
• Как выбрать надежного подрядчика? Покупатель квартиры в новостройке не может влиять на выбор подрядчика. Этим занимается застройщик, чаще всего под контролем девелопера (инвестора) и банка, выделившего проектное финансирование.

Читайте также:

Надежность застройщика: как проверить строительную компанию и не нарваться на долгострой

Договор долевого участия: главные особенности ДДУ и какие права он гарантирует покупателю квартиры в новостройке

Автор: Татьяна Ефремова