Все мы знаем, что «первичка» в Москве дорожает, но вот какие проекты продолжили расти в цене даже после «отмены» льготной ипотеки? В некоторых ЖК стоимость лотов взлетела почти на 20% за 3 месяца. Генеральный директор компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков специально для Новострой-М подготовил рейтинг новостроек, которые заметнее остальных подорожали в III квартале текущего года. И, похоже, на некоторых из них еще можно успеть заработать и сегодня.

Как считали

Для рейтинга были отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.07.2021 и на 01.10.2021 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. Для оценки динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь всех квартир. При подготовке рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные.

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале июля 2021 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в сентябре эти квартиры были уже распроданы и заместились в октябре новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот – снизиться.

При подготовке данного рейтинга за III квартал 2021 года, как и в прошлом рейтинге за II квартал, в ТОП-10 включены только проекты классов «эконом», «комфорт» и «бизнес», которые, благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир), можно отнести к объектам инвестиций для широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса).

Средняя цена новостроек в пределах «старой» Москвы за III квартал 2021 года, в зависимости от классов, выросла на 9-11%. Средняя цена бизнес-класса составляет 302 тыс. руб./кв. м, а комфорт уже давно предлагается по цене бизнес-класса (средняя цена на конец III квартала – 205 тыс. руб./кв. м). Зато «комфорт» уже и по качеству приблизился к бизнес-классу.

В отличие от рейтинга II квартала (когда большинство проектов, попавших в перечень, выросли в цене от 20 до 35%), в III квартале «участники» ТОП-10 выросли в цене от 6 до 18%, и это подчёркивает тренд: после фактического завершения программы льготного кредитования в Москве в июле 2021 года спрос, а за ним и ценовая динамика, притормозили. Поэтому таких результатов, как во втором квартале 2021 года, ожидать в ближайшем будущем уже не придётся.

Что получилось

10 место занял жилой комплекс бизнес-класса от MR Group (забегая вперёд – в рейтинг попали ещё два ЖК этого девелопера) Symphony 34. Относительная близость к центру, отличная доступность общественным транспортом (станция МЦД «Дмитровская» и метро в пешей доступности), типичный для этого застройщика комплекс небоскрёбов, стартовавший с продажами в июле 2021. Средняя цена за III квартал выросла на 6,4% и составляет 364 тыс. руб./кв. м. Проект, в силу начальной стадии строительства, явно обладает потенциалом для дальнейшего роста.

Практически в каждом «ТОП-10 самых подорожавших новостроек» имеются проекты ГК «ПИК», и этот рейтинг не исключение – в него вошли два проекта застройщика. На 9 месте – Holland Park: проект комфорт-класса, возводимый в новом, «с иголочки», суперрайоне Москвы на месте бывшего Тушинского аэродрома. Набережная Москвы-реки, отличная транспортная доступность, развитая социальная и спортивная инфраструктура и известный бренд девелопера позволили обеспечить рост средней цены на 9% (до 267 тыс. руб./кв. м), а за 9 месяцев этого года цена уже выросла на 18,1%.

На 8 месте проект комфорт-класса от «РГ-Девелопмент» – ЖК «Михалковский», расположенный на севере Москвы, который вырос в цене на 9% (до 267 тыс. руб./кв. м). Демонстрирует практически полное совпадение с основными характеристиками Holland Park. Как и Holland Park, «Михалковский» располагается у воды (неподалеку находятся Головинские пруды), из общественного транспорта рядом станция МЦК «Коптево», достойная репутация девелопера также внесла свою лепту в повышение цены проекта, стартовавшего в мае этого года. Проект на начальной стадии, так что инвестиционный потенциал явно не исчерпан.

Если бы несколько лет назад кто-то сказал, что жильё в районе станции метро «Волгоградский проспект» может стоить больше 300 тыс. руб./кв. м, я бы не поверил. Однако встречайте – на 7 месте проект от MR Group ЖК «Метрополия» (аналитики спорят, можно ли отнести его к бизнес-классу, или всё же это «комфорт»), средняя цена которого выросла на 10,2% за III квартал и уже достигла 303 тыс. руб./кв. м. Близость к центру, бренд девелопера, неплохая транспортная доступность и успешная реализация большей части проекта обусловили хороший рост, однако в ближайшей перспективе, вполне возможно, рост существенно затормозится. За 9 месяцев цена выросла «только» на 25%.

На 6 месте – единственный лауреат прошлого «ТОП-10 наиболее подорожавших новостроек» ЖК бизнес-класса (а по многим характеристикам – так и превосходящий бизнес-класс) «Достижение» от Sminex с ростом средней цены 10,3%. Со старта продаж в феврале 2021 года средняя цена выросла (подумать страшно!) на умопомрачительные 58,2%! Проект отличается превосходящими бизнес-класс характеристиками, хорошим местоположением рядом с парком Останкино и Ботаническим садом. Возможно, ажиотажный спрос уже исчерпал свой потенциал, а следовательно, и для инвесторов он уже может быть не настолько интересен, однако почему бы не рассмотреть такой проект для себя.

Вторая очередь ЖК бизнес-класса «Лефорт» (застройщик «Интерфлора») выросла в цене на 10,3% – до 321 тыс. руб./кв. м, что позволило занять 5 строчку нашего рейтинга. Этим ростом цены новостройка обязана близости к центру города и парку Лефортово. За 9 месяцев текущего года средний ценник вырос на 29,4%. Но проект скоро сдаётся в эксплуатацию, так что инвестировать уже, наверное, поздно.

На 4 месте проект бизнес-класса от АО «Центр-Инвест» «Фестиваль Парк 2», выросший до 306 тыс. руб./кв. м (+10,9%). По итогам 9 месяцев цена поднялась на 27%. Проект располагается практически в парке и в пешей доступности от двух станций метро, а срок ввода (конец следующего года) вселяет оптимизм в отношении дальнейшего роста цен в проекте.

«Лефортово парк» – ЖК комфорт-класса от ГК ПИК – занял нижнюю ступень пьедестала с показателем 11,9% за квартал до средней цены 338 тыс. руб./кв. м. Да-да, вы не ошиблись, проекты комфорт-класса могут столько стоить на сегодняшнем рынке. Соседство с «Символом» и его инфраструктурой благоприятно сказывается и на соседях (в прошлый раз в рейтинг попал другой проект, также расположенный по соседству – Monodom Family). Цена за 9 месяцев выросла на 30%, жаль, что инвестиционный потенциал уже исчерпан – проект построен и уже практически распродан.

Серебро достаётся проекту на проезде Серебрякова – ЖК AFI Tower, это коливинг-небоскрёб бизнес-класса от AFI Development. Рост цен только за III квартал составил 13,5% (до 352 тыс. руб./кв. м), и +46,1% за 9 месяцев этого года – достойный результат, получившийся благодаря сочетанию интересной концепции и удачного местоположения. Впереди ещё два года стройки, так что с точки зрения инвестиций проект может быть интересен.

Лидер этого рейтинга – ЖК бизнес-класса Hide от MR Group. По своим характеристикам и цене комплекс относится к «переросткам» бизнес-класса. Средняя цена фактически полмиллиона за «квадрат» (499 тыс. руб./кв. м), рост цены за третий квартал – 18,2%, а за 9 месяцев – 27,6%. Близость к центру, набережной и продуманная концепция самого проекта в совокупности со сдачей проекта в 2023 году могут послужить приглашением для новых инвесторов.

Оправдаются ли их ожидания – увидим в следующем рейтинге. Хотя сейчас депозиты на фоне повышения ключевой ставки существенно подросли, однако в любом случае они не обеспечат двузначной доходности в процентах. Но и риски существенно ниже. В недвижимости же, если повезёт, можно добиться 20% и более за время реализации проекта, а иногда (как показывают наши рейтинги) – существенно больше. Однако и объёмы вложений, и риски – намного выше. Удачи в инвестициях!

Таблица. ТОП-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены за III квартал 2021 года

При подготовке статьи использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» 

Читайте также:

Покупатели в ужасе от цен: спрос на новостройки комфорт-класса рухнул на 25%

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в октябре

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М