Объективно оценить инвестиционный потенциал новостройки самостоятельно – задача не из легких: нужно учесть огромное количество факторов, которые так или иначе будут влиять на цену квартиры. Если вы задумываетесь о покупке инвестиционного жилья и хотите гарантированно выбрать прибыльный вариант, читайте новый материал от Дениса Бобкова: в нем генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» специально для Новострой-М рассказывает о десяти московских ЖК, которые сильнее всего подорожали во II квартале этого года.

Для рейтинга были отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.04.2021 и на 01.07.2021 с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. Для оценки динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т.е. стоимость всех квартир в продаже, разделённая на суммарную площадь всех квартир. 

Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале апреля 2021 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в июне эти квартиры были уже распроданы, и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот, снизиться.

При подготовке данного рейтинга за II квартал 2021 года, как и в прошлом рейтинге за I квартал, включены только проекты классов от «эконом» до «бизнес», которые благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир) можно отнести к объектам инвестиций для широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса).

Средняя цена новостроек в пределах «старой» Москвы за II квартал 2021 года в зависимости от классов выросла на 9-10%. Бизнес-класс уже давно предлагается по цене прошлогоднего премиума, а комфорт-класс стоит уже как бизнес. Радует одно – по качеству новостройки комфорт-класса также приблизились к «бизнесу».

Как и в I квартале 2021 года, ни один проект-номинант ТОП-10 прошлого рейтинга (за I квартал) не попал в текущий. Похоже, волатильность на рынке достигла пика, когда уже все участники рынка стремятся обогнать друг друга по росту цены.

10 место достаётся комплексу апартаментов бизнес-класса Monodom Family от Sun Development. Симпатичный проект рядом с городом-садом ЖК «Символ» от Донстроя даёт возможность воспользоваться всеми благами и инфраструктурой такого соседства своим покупателям.

Уже идут фасадные и внутренние работы, а значит, сдача в этом году состоится по плану. Цена уже составляет 303 тыс. руб./кв. м (+22,2% к первому кварталу), а за полгода она выросла на 28,4%. Продажи идут планомерно. Выбор апартаментов ещё есть, но стоит поторопиться.

На 9 месте ещё один сосед Донстроя, но уже по другой локации – ЖК бизнес-класса «Level Причальный» от одноимённого девелопера. Тоже является примером того, как можно прийти вторым в депрессивный когда-то промышленный район, и успешно найти там своё место под солнцем.

Инфраструктура ЖК «Сердце столицы», набережная, близость ММДЦ «Москва-Сити», метро – что ещё нужно покупателям квартир в этом комплексе? Разве что желание заработать на инвестициях, и оно вполне может исполниться, поскольку до сдачи комплекса в конце 2023 года цена явно ещё вырастет с нынешних 438 тыс. руб./кв. м (+22,7% к первому кварталу и +27,7% по итогам полугодия).

ЖК бизнес-класса «Любовь и голуби» (названный в честь фильма недавно ушедшего замечательного режиссёра Владимира Меньшова) занял 8 место не только благодаря тому, что один корпус девелопер СМУ-6 уже сдал, а два других готовится сдать в III квартале следующего года, но и потому, что все квартиры и апартаменты предлагаются с отделкой white box, а при желании отделку можно «проапгрейдить» до полной.

Район, прилегающий к станции метро «Селигерская», за последние годы стремительно поменялся и оброс инфраструктурой, так что инвестиционная привлекательность проектов в этой локации будет сохраняться в обозримом будущем. Проницательные покупатели уже заработали за II квартал 23,9% (текущая средняя цена – 290 тыс. руб./кв. м), а те, кто успел купить в I квартале, виртуально преумножили свой капитал на 29,5%.

Седьмое место занял один из регулярных участников рейтингов прошлого года Stellar City – комплекс бизнес-класса от группы компаний «Ташир». На этот раз его цена выросла за квартал на 24,4%, а за полугодие – на 36,5% (рекорд среди ТОП-10 участников рейтинга) и достигла весьма впечатляющих 253 тыс. руб./кв. м (учитывая, что проект, хоть и входит в ЗАО Москвы, но расположен всё же за МКАД).

Темпы продаж довольно сдержанные, очевидно, что девелопер взял курс на максимизацию прибыли. Насколько это верная стратегия – можно оценить по темпам строительства.

На шестом месте ещё один сосед Донстроя (причём расположенный между двумя его проектами) – ЖК бизнес-класса Sydney City от ГК ФСК. Такими темпами от промзоны «Силикатные улицы» скоро ничего не останется. Цена уже достигла премиальных 478 тыс. руб./кв. м (правда, есть квартиры с полной отделкой и отделкой white box), рост за II квартал – 25,1%, а по итогам полугодия – 28,8%. Причём проект ещё толком не вышел из земли.

Продажи идут отлично, и инвестиционный потенциал явно не исчерпан – рядом ещё не открыли станцию метро «Пресня» Рублёво-Архангельской линии, а ведь только благодаря этому цены могут вырасти дополнительно еще на 15-20%.

Муниципальные девелоперы – редкие гости в наших рейтингах, однако сейчас пятое место уходит новичку ТОП-10 – ЖК бизнес-класса Will Towers от АО «Управление Экспериментальной Застройки микрорайонов», средняя цена в котором за II квартал выросла до 315 тыс.руб./кв. м (+25,5%). Проект стартовал в конце января 2021 года, поэтому в прошлый рейтинг не попал.

Учитывая, что на текущий момент ведутся работы по сооружению фундамента, инвестиционный потенциал очередного небоскрёба в Раменках не исчерпан.

На 4 месте – довольно известный, давно присутствующий на рынке проект на Нагатинской набережной – ЖК «Ривер Парк» от AEON Corporation в партнерстве с «Ферро-Строй». Проект от очереди к очереди всё хорошеет и хорошеет (и растёт в классе). Самая лучшая (и последняя) очередь, стартовавшая в мае, находится сейчас на этапе земляных работ, однако это не помешало вырасти средней цене по комплексу на 25,6% по итогам квартала (до 304 тыс. руб./кв. м) и на 26,7% – по итогам полугодия.

Бронзу в этом состязании забирает ЖК «Мякинино Парк» – типовой проект от серийного застройщика ПИК, расположенный в сказочном (без прикрас) месте. Всё-таки место по-прежнему остаётся важным фактором цены недвижимости, достигшей 229 тыс. руб./кв. м (+29,4% по итогам II квартала и +32,4% – за полгода).

Комплекс с трёх сторон окружён водой, метро там нет и скорее всего в обозримом будущем не предвидится, но как бюджетная альтернатива тому же «Острову» – почему бы и нет? Выбор квартир ещё есть, а последние строящиеся корпуса сдаются в следующем году, так что инвестиции вполне успеют прирасти.

Серебро достаётся апарт-комплексу бизнес-класса «Резиденция Сокольники» от ТК «Алладин». У нас в рейтинге иногда бывает тёмная лошадка, и это как раз тот случай – малоизвестный девелопер, апартаменты.

Но близость к одноимённому парку, отделка white box, неплохая транспортная доступность, дефицит новостроек в этом месте и сдача в конце следующего года творят чудеса и говорят о том, что цены могут подрасти ещё с нынешних 314 тыс. руб./кв. м (+30,3% за II квартал, и +28,2% – за полугодие. Да, так тоже бывает).

Золото – это всегда достижение, а в данном случае – ЖК бизнес-класса «Достижение» от Sminex. Компания съела собаку на комплексах бизнес- и премиум-класса – и комплекс, стартовавший в марте этого года, уже вырос в цене на 35,9% (!!!), средняя цена на конец июня составила 416 тыс. руб./кв. м.

Рецепты успеха те же, что и в других проектах: соседство с парком Останкино и Ботаническим садом, хорошая транспортная доступность, продуманная концепция комплекса, и пока нескорый срок сдачи (III кв. 2023) говорят о том, что этот комплекс заслуженно стал победителем нашего рейтинга.

Вполне вероятно, что такого роста цен (больше 20%, а то и 30%) уже в следующем рейтинге мы не увидим – ипотека с господдержкой под 6,5% в Москве фактически закончилась, «обычная» ипотека стала дорожать на фоне роста ключевой ставки, а дети пока есть не у всех покупателей, чтобы попасть в программу «семейной» ипотеки.

А если обычных покупателей станет меньше, то и цены расти будут не так активно. Эпоха высокой (я бы даже сказал, ажиотажной) инвестиционной привлекательности, похоже, подходит к завершению, и недвижимость постепенно превратится в надёжный, но не самый доходный способ сбережения и преумножения средств. Так ли это? Время покажет. Удачных инвестиций!

ТОП-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены за II квартал 2021 года

При подготовке статьи использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» 

Читайте также

Купить квартиру в новостройке сегодня и стать обманутым дольщиком – насколько реалистичен такой сценарий?

Где продают самые дешевые и самые дорогие квартиры в новостройках: эксперты подвели итоги II квартала в Московском регионе

Автор: Денис Бобков специально для Новострой-М