Самые подорожавшие новостройки III квартала: топ-10 московских ЖК с ростом цены до 22%

Московские новостройки дорожают неспешно, прибавляя в среднем 1% в месяц. Однако отдельно взятые ЖК показали рост цен от 12% до 22% за III квартал. Какие проекты вошли в новый топ-10, читателям Новострой-М рассказал автор рейтинга Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».

Картина рынка

Прошлый рейтинг составлялся за II квартал 2026 года, когда ключевая ставка снизилась с 15% до 14,25% (в июне). В III квартале тренд продолжился: на заседании 19 июня ЦБ снизил ставку ещё на 0,25 п. п. — до 14,25%. В июле – ещё раз тем же шагом – до 14,00%. В сентябре ЦБ взял паузу и сохранил ставку. И, судя по всему, существенного снижения ставки ни в этом, ни даже в следующем, 2027 году, ожидать не приходится.

Что это значит для рынка недвижимости? «Рыночная» ипотека по-прежнему выдается под 18–20%. Да, при соблюдении ряда условий (зарплатный клиент, объект финансируется банком, персональная скидка) можно в том же Сбере подобрать кредит по ставке 15,7%, но… Прямо скажем, это не 8–10%, которые были несколько лет назад, не так ли? И самое негативное, что и в 2027 году на такие ставки рассчитывать пока не приходится.

Основные изменения: сетка ставок, зависящая от количества детей и региона, вместо единой ставки в 6%. Теперь в Москве за одного ребёнка можно получить ставку 12% (а не 6%, как было) при той же сумме кредита (12 млн руб.). С увеличением количества детей условия улучшаются – например, на ставку 6% можно претендовать при 4 детях. Ещё и сумма кредита составит 18 млн руб. Правда, есть нюанс – сколько таких семей, где четверо и более детей, и почему они до сих пор не воспользовались семейной ипотекой?

По сделкам (зарегистрированным ДДУ) сентябрь можно назвать лучшим месяцем года после января – зарегистрировано 4 902 ДДУ с жильём. Однако результаты III квартала (13 029 ДДУ) в целом соответствуют результатам далеко не ударного I квартала (13 068 ДДУ), хотя выглядят и получше II квартала (12 152 ДДУ). А если сравнивать с результатами III квартала 2025 года, то в этом году продажи просели аж на 36% квартал к кварталу.

Динамика цен при этом по-прежнему составляет около 1% в месяц. Новостройки продолжают конкурировать с депозитами (и те выигрывают: сейчас на депозитах уже накопилось около 70 триллионов рублей, для сравнения – суммарная стоимость всех сделок с квартирами на рынке новостроек в год составляет порядка 6 триллионов рублей). Виной всему высокие ставки по депозитам – более 10% годовых (сопоставимо с динамикой цен на рынке первичной недвижимости, но без рисков недостроя или несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию).

Рейтинг

В сегодняшнем топ-10 повторилась ситуация, отмеченная в предыдущий раз: из прошлого рейтинга в новый не перебрался ни один проект. Тем не менее, три проекта из списка отмечались в нашем топ-10 ранее. Интересен факт расширения диапазона роста цен – если в предыдущие два квартала победитель рос в цене примерно на 15% в квартал, то сейчас – более 22%. Однако обо всём по порядку.

Открывает рейтинг на 10-м месте проект бизнес-класса «Шагал» от группы компаний «Эталон» с ростом средней цены за квартал на 12,8% (до 689 тыс. руб./кв. м). Проект давно известен на рынке, строится уже 4-я очередь, но тем не менее по-прежнему пользуется спросом у покупателей. Самые «поздние» корпуса сдаются в 2028 году, «остров ЗиЛ» становится всё более и более приспособленным для комфортного проживания – набережные, парк уже запущены, инфраструктура (в том числе, торговая) – вполне развита, поэтому сомневаться в инвестпривлекательности проекта не приходится (главное, чтобы сам девелопер не подкачал: в течение года произошло уже 2 смены руководства компании).

9-е место – проект комфорт-класса «Москворечье» от группы компаний ПИК. Рост средней цены в течение III квартала составил 13% (до 524,5 тыс. руб./кв. м). Квартиры с полной отделкой, предложение есть со сдачей в конце 2027 и 2028 года, метро в пешей доступности (хоть и далековато по московским меркам – 20 минут пешком). Район активно застраивается, так что скоро будет город-сад вместо промзоны, явно имеется инвестиционный потенциал.

На 8-м месте – проект бизнес-класса «Пейв» от Forma (дочерняя структура того же ПИКа). Русификация прошла бессмысленным и беспощадным катком по неплохим, в общем-то, названиям проектов, хоть и на латинице. Например, Pave – не только отсылка к локации Павелецкой, но и английский глагол, имеющий прямое отношение к стройке: to pave the way – прокладывать путь. Но увы. Однако это не помешало подрасти в цене до 613 тыс. руб./кв. м (13,1% за квартал). Локация, с одной стороны, развивающаяся (здесь больше 10 проектов на любой вкус и кошелёк), с другой стороны – из всех предложений это – наименее доступное от ближайшего метро (до «Тульской» – 2 км или 24 минуты энергичным шагом). Была надежда на включение ближайшей к ЖК ж/д станции Дербеневская (8 минут пешком) в состав МЦД-5, но этот проект был заморожен в 2024 году на неопределённый срок.

Группа компаний «Эталон» решила активно поучаствовать в сегодняшнем рейтинге (видимо, эффект как от смены тренера в спорте – первый матч обычно команда при новом тренере выигрывает). Проект премиум-класса «Мариин Парк» благодаря росту средней цены на 13,8% (до 683 тыс. руб./кв. м) занимает 7-е место сегодняшнего топ-10. Комплекс обладает отличной доступностью как личным, так и общественным транспортом (станции метро в 5–10 минутах пешком). Насколько район подходит под определение «премиального» – вопрос к покупателям, однако напомню, что не так далеко располагается ещё один проект, также относящий себя к премиуму. «Мариин Парк» должен сдаваться в конце 2027 года, квартиры без отделки. Всего в комплексе 135 квартир (камерно!), однако выбор пока есть. Единственное, что настораживает – это текущая стадия строительства: в одной секции уже заканчивают лить монолит, а вот во второй секции – только начали (3-й этаж). Однако в любом случае комплекс невысотный – в нем 17 и 5 этажей, поэтому сроки строительства в целом не должны сильно затянуться. Неплохой вариант для любителей рискнуть, но получить хороший продукт.

Второй проект от Forma (или третий от ПИК – кому как нравится) – ЖК бизнес-класса «Моментс» с ростом средней цены за квартал 14% (до 584 тыс. руб./кв. м) занимает 6-е место. Проект уже входил в нашу десятку по итогам I квартала, поэтому позволю себе процитировать оттуда: «Впечатляющая цена 578,2 тыс. руб./кв. м была достигнута благодаря росту в течение квартала на 11,9%. Все корпуса с предчистовой отделкой (привет ПИКу), сдача в I кв. 2027 года, остатки ещё есть, можно брать. Рядом – парк «Покровское-Стрешнево», станция МЦК «Стрешнево», так что, если не смущает расположение в треугольнике из двух железных дорог и Волоколамского шоссе – добро пожаловать».  Да-да, иногда чтобы подпрыгнуть повыше, нужно присесть. Поэтому в прошлом квартале цена просела до 512 тыс. руб./кв. м, зато теперь снова отросла. Смущает только близкий срок сдачи – времени для убедительного роста цен уже практически не осталось.

Ещё один привет из топ-10 за первый квартал этого года – на 5-м месте ЖК премиум-класса «Родина Парк» от одноимённой группы компаний с ростом 15% (877 тыс. руб./кв. м – убедительный результат для, прямо скажем, не очень «раскрученной» локации). Опять же процитируем: «Квартиры «с гарантией на мужа», расположение на третьей линии Кутузовского проспекта (на самом деле, Можайского шоссе), разные сроки сдачи (есть 4 кв. 2026 и 1 кв. 2028). Метро, правда, далековато – 12–15 минут пешком от станции «Давыдково», но в премиуме и не принято ездить на метро. Рост цен составил 13,2% за квартал, средняя цена выросла до 761,6 тыс. руб./кв. м.». В отличие от «Моментс», во втором квартале проект взял паузу, а не присел для прыжка. Вторая очередь сдаётся в 2028 году, выбор пока есть, так что потенциал точно имеется.

В шаге от подиума – на 4-м месте остановился проект комфорт-класса «1-й Измайловский» от «ДСК-1» (входит в ГК ФСК). Рост средней цены составил 15,1% (до 497 тыс. руб./кв. м). Всё бы ничего, если бы не перенос сроков ввода на 9 мес. (по корпусам 3 и 4). При этом стадия строительной готовности по комплексу достаточно высокая – коробки нескольких корпусов уже стоят, по первой очереди идёт отделка фасадов и внутренние работы. Комплекс располагается в 20 минутах пешком от станции метро «Щёлковская». Квартиры имеются как с предчистовой, так и полной отделкой. Есть выбор даже среди квартир в корпусах 1 и 2, сдающихся в этом году. Как вариант для сдачи в аренду – почему бы и нет.

Бронза в сегодняшнем рейтинге достаётся проекту ЖК бизнес-класса «Юту» от группы компаний «Точно». Когда название только появилось, выглядело оно как обозначение немецкой подводной лодки или высотного американского самолёта-разведчика, популярной рок-группы или линии метро в Берлине. Но на самом деле, вероятно, была отсылка к фразе «You too» («Ты тоже»). Русификация здесь тоже не пошла на пользу. Зато рост средней цены на впечатляющие 19,2% (до 597 тыс. руб./кв. м) позволил занять 3-е место. Предчистовая отделка (названа на сайте проекта «лайт бокс», простите за очередной англицизм), хорошее место практически на первой линии почти моря – Химкинского водохранилища, срок сдачи – I квартал 2028 года. Есть только один существенный минус – отсутствие станций метро в пешей доступности (оказывается, в пределах «старой» Москвы ещё остались такие места).

Серебро достаётся комплексу апартаментов комфорт-класса «Аквилон Сигнал» с ростом цены на 22,3% (до 477 тыс. руб./кв. м). Рано, рано ещё списывать апартаменты со счетов! Ну а если серьёзно, то станция метро и МЦК «Владыкино» – буквально в пяти шагах. Апартаменты есть как с предчистовой, так и полной отделкой. Сдача в эксплуатацию по плану – до конца этого года, поэтому инвестпотенциал скромен, однако если рассматривать для последующей сдачи в аренду – отличный вариант.

Ну а победителем сегодня становится самый курортный московский проект – ЖК премиум-класса «Дрим Рива». Рост средней цены по итогам квартала – 22,4%, средняя цена сейчас составляет 835 тыс. руб./кв. м. Сдача в III квартале 2027 года, все корпуса без отделки, но зато с богатой инфраструктурой – мало какой комплекс может похвастать собственным парком развлечений, торговым центром, набережной с гастропроменадом, панорамными видами на Москву-реку и т.п. И собственной станцией метро «Остров мечты» (планируется ко вводу в 2028 году)! Определённо, цене есть ещё куда расти. Наши поздравления группе компаний Regions Development!

В III квартале 2026 года, несмотря на сложный фон вокруг рынка новостроек, мы увидели, что некоторые проекты вполне способны опережать рынок и конкурировать со ставками по депозитам. Рост цен за квартал в топ-10 составил от 12 до 22%. При этом риски есть всегда, и надо об этом помнить. Однако недвижимость остаётся в обозримой перспективе одним из ключевых инструментов для сбережения и приумножения средств. Если готовы рисковать — удачи в инвестициях!

Как считали

Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.10.2026 года и на 01.07.2026 года с количеством лотов в продаже не менее 10, в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек».

При подготовке рейтинга за III квартал 2026 года, как и в прошлых рейтингах, включены проекты с относительно невысоким порогом входа (бюджетом покупки квартир), которые можно отнести к объектам инвестиций для достаточно широкого круга лиц. Условная цена отсечения — 1 млн руб./кв. м.

Таблица. Топ-10 проектов новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены предложения за III квартал 2026 года:

* При подготовке статьи использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек»

Читайте также:

Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в сентябре

Инвесторам на заметку: в Москве появились новостройки по стартовым ценам с высокой ожидаемой доходностью

Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М