Илья Липкинд, директор информационного агентства «Саминвестор», и портал Новострой-М продолжают совместные публикации о банковском секторе. Эксперт рассказал о том, грозит ли рынку недвижимости ипотечный пузырь и последующий кризис, аналогичный американскому 2008 года, и зачем при этом в России будут наращивать объем выдачи ипотеки.
Центробанк заявил об угрозе формирования пузыря на ипотечном рынке РФ. Профессор НИУ ВШЭ Олег Вьюгин также недавно говорил об этом. Вы согласны с этим мнением?
На мой взгляд, определенная угроза действительно есть – ипотечное кредитование в 2017 году росло рекордными за все время существования этого рынка в России темпами, а слишком быстрый рост почти всегда заканчивается «ударом головой о потолок». Данных в целом по итогам прошлого года пока нет, однако за январь-ноябрь 2017 года, согласно материалам Центробанка РФ, выдача ипотеки выросла на 34,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 1,731 трлн рублей. При этом в ноябре темпы роста новых кредитов на приобретение жилья достигали 70% в годовом выражении (таких темпов роста не демонстрировало даже потребительское кредитование во время бума 2011-2012 годов).
Для быстрого роста есть объективные причины, в первую очередь снижение ставок по кредитам. Для сравнения, в декабре 2013 года, когда все еще только начиналось, средняя ставка по всем кредитам на покупку жилья (и на первичном, и на вторичном рынке), выданным в течение месяца, составляла, по данным ЦБ, 11,93% годовых. Своего пика в период рецессии 2015-2016 годов стоимость ипотеки достигала в феврале 2015 года - средняя ставка выросла до 14,71% годовых, что стало максимумом с июля 2009 года (14,8%). В декабре 2016 года этот показатель упал до 12,16%, а в ноябре 2017 года (более свежие данные ЦБ пока не публиковал) – до 9,8%, при этом в седьмой раз подряд обновив минимум за всю историю отечественного рынка ипотечного кредитования. Кроме того, свою роль играют такие факторы, как отложенный спрос (во время рецессии приобретение жилья зачастую откладывали даже те, кто мог себе это позволить) и снижение цен на жилье в большинстве регионов в последние 2-3 года.
Естественно, такие высокие темпы роста независимо от причин могут через некоторое время привести к формированию «пузыря», что и подтолкнуло ЦБ постараться минимизировать возможные последствия за счет повышения коэффициента риска по ипотечным кредитам с небольшим первоначальным взносом (при взносе менее 20% - до 150%, менее 10% - 300%). Это должно подтолкнуть банки менее активно выдавать подобные кредиты. Сами банкиры уверяют, что доля кредитов с таким небольшим первоначальным взносом в общем объеме кредитного портфеля невелика и составляет порядка 5-6%, однако Центробанк в инструкции о повышении коэффициента риска указывает, что за 2017 год доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% выросла с 6,8% до 29,5% ипотечного портфеля.
Соответственно, эта мера страхует рынок от рисков резкого снижения цен на недвижимость. В случае с кредитами с небольшим первоначальном взносом падение цен может привести к тому, что стоимость залогового имущества, то есть приобретенной в кредит квартиры, может опуститься ниже остатка по кредиту. А в этом случае банк вынужден либо требовать выплатить разницу немедленно или предоставить дополнительный залог, а это могут себе позволить далеко не все заемщики, либо начинать процесс изъятия и реализации квартиры.
На мой взгляд, в сложившейся в настоящее время ситуации опаснее другое – даже при таком росте ипотечного кредитования цены на жилье в большинстве регионов либо стагнируют, либо снижаются. Связано это с несколькими причинами. Во-первых, снижение реальных располагаемых доходов населения, которое продолжается практически непрерывно с конца 2014 года и с тех пор составило около 20%, естественно, не может не сказываться и на спросе на жилье. Во-вторых, в последние годы наблюдается резкое падение инвестиционных покупок жилой недвижимости. Если до 2014 года на их долю приходилось до 20-30% продаж жилья в зависимости от региона, то сейчас этот показатель близок к нулю. Более того, многие собственники выставляют ранее приобретенные инвестиционные квартиры на продажу, что приводит к увеличению предложения и снижению цен. В-третьих, довольно высокие темпы строительства нового жилья, особенно в нижнем ценовом сегменте. Согласно данным Росстата, в 2015 году было введено в эксплуатацию 85,4 млн кв. метров жилья (рост на 1,4% по сравнению с 2014 годом), в 2016 году – 79,8 млн кв. метров (падение на 6,5%), в 2017 году – 78,6 млн кв. метров (снижение на 2%). При этом, по данным Минстроя, в 2017 году резко выросло строительство жилья эконом-класса – на 11,2% до 44,4 млн кв. метров.
Поэтому меры, предпринимаемые Центробанком для того, чтобы «остудить» слишком «разогревшийся» рынок ипотечного кредитования, в конечном итоге могут привести к еще большему ухудшению ситуации на рынке жилья – сокращение выдачи кредитов с минимальным первоначальным взносом приведет к замедлению темпов роста ипотечного кредитования, это будет способствовать дальнейшему снижению цен на жилье и, как следствие, ухудшению финансового положения застройщиков (что в свою очередь будет негативно сказываться на результатах деятельности банков, активно выдающих кредиты строительным компаниям), а в долгосрочной перспективе – проблемы с падением стоимости залогового имущества у достаточно большого количества заемщиков ниже долга по кредиту.
Все сразу вспомнили Америку и 2008 год, когда там случился кризис именно из-за огромного числа кредитов без первоначального взноса. У нас похожая ситуация?
Как минимум в ближайшие 5-7 лет такая ситуация у нас невозможна. Ипотечный кризис в США и его перерастание в мировой экономический кризис стали результатом большого количества факторов: слишком мягкая политика ФРС в начале 2000-х годов; массовая выдача ипотечных кредитов с плавающей ставкой без первоначального взноса высокорискованным заемщикам; вызванный этим рост цен на недвижимость и чрезмерная активность застройщиков; масштабное рефинансирование ипотечных кредитов американскими банками; большой объем производных финансовых инструментов, «привязанных» к ипотечным облигациям; откровенные махинации с этими ценными бумагами. В результате рост ставок потянул за собой рост неплатежей по кредитам, падение цен на недвижимость, дефолты по облигационным займам и в конечном итоге многомиллиардные потери.
В России рынок рефинансирования ипотеки развит слабо, и ему даже в лучшем случае потребуется лет 7-8 для того, чтобы выйти на более или менее сопоставимый с развитыми странами уровень. Кроме того, российские банки сделали выводы из собственного печального опыта во время кризиса 2008 года, и сейчас кредиты с первоначальным взносом менее 10% встречаются редко – как правило, это единичные случаи в рамках спецпрограмм обслуживания корпоративных клиентов для сотрудников крупных компаний. Кроме того, ЦБ повысил коэффициенты риска для оценки вновь выдаваемых кредитов с первоначальным взносом менее 10-20%, а это, соответственно, будет вынуждать банки более жестко подходить к этой категории заемщиков, что будет приводить к замедлению темпов роста ипотеки.
Президент дал поручение: за семь лет число семей, которые берут ипотеку, должно вырасти с 0,85 млн в год до 2 млн в год. Как вы считаете, зачем нам надо наращивать рынок ипотеки?
Для этого есть несколько причин. Обеспеченность жильем в России пока оставляет желать лучшего, и ипотека в данном случае, в том числе с государственным субсидированием ставок, наиболее простой и наименее затратный для бюджета вариант. Причем это позволит (в известной степени и при определенных условиях) снизить еще и социальную напряженность в обществе и, соответственно, в перспективе – возможность массовых протестных настроений. Кроме того, рост ипотеки будет стимулировать спрос на жилье, и, как следствие, рост жилищного строительства, производства строительных материалов, количества рабочих мест и экономики страны в целом.
Задача, которую перед АИЖК поставил президент, выполнима за 7 лет? Нет ли тут больших рисков и для людей, и для банкиров? Потянет ли наша не самая сильная экономика такие планы?
Теоретически выполнима, однако для этого необходимо решение ряда промежуточных задач: повышение реальных располагаемых доходов населения, развитие рынка рефинансирования ипотечных кредитов за счет выпуска долгосрочных ипотечных облигаций, дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики ЦБ при одновременном контроле уровня инфляции, поддержка собственно жилищного строительства за счет налоговых льгот или иных преференций компаниям, занимающимся возведением жилья среднего и низшего ценового сегмента. Неплохо бы еще добавить в этот список борьбу с коррупцией, но с ней в России можно бороться до бесконечности.
При этом те темпы роста ипотечного кредитования, которые необходимы для выполнения поставленной президентом задачи, как раз и способны через 5-7-8 лет привести к формированию вполне полноценного «пузыря» со всеми его атрибутами: высокой закредитованностью населения (которая в случае новых экономических или геополитических кризисов приведет к массовым неплатежам), новым витком роста цен на недвижимость в перспективе 3-5 лет (который опять же чреват и новым падением с последствиями в виде роста неплатежей по кредитам и изъятий недвижимости), цикличным кризисом в сфере строительства (опять же с неплатежами по выданным застройщикам кредитам, причем их объем будет расти в ближайшие годы обгоняющими темпами из-за запрета на привлечение средств дольщиков), и, в конечном итоге, с возможностью банкротства банков, слишком активно выдававших кредиты на покупку или строительство жилья.
Некоторые считают, что снижение ипотечной ставки и сокращение объемов ввода недвижимости приведет к росту цен на жилье, а также к возврату спекулянтов на рынок. Есть такая угроза?
Рост спроса благодаря снижению ставок по кредитам, естественно, будет способствовать росту цен, особенно если параллельно предложение начнет сокращаться из-за проблем с переходом застройщиков от средств дольщиков к банковскому кредитованию. Однако в настоящее время мы наблюдаем резкое сокращение инвестиционных покупок жилья при росте предложения ранее приобретенной с этими целями недвижимости, а также довольно высокий объем ввода в строй нового жилья (а в случае с нижним ценовым сегментом – значительный прирост по итогам прошлого года). При этом в дальнейшем ставки, естественно, не будут снижаться так заметно, как в предыдущие полтора года. Кроме того, часть вновь выдаваемых в настоящее время займов составляет рефинансирование ранее выданных по более высоким ставкам кредитов, а пиковый рост в конце прошлого года (до 70% в годовом выражении в ноябре), скорее всего, вызван ускоренной выдачей кредитов с низким первоначальным взносом в ожидании повышения коэффициентов риска Центробанком.
Также в ближайшие годы будет повышаться и налог на недвижимость, что также будет в известной степени препятствовать росту цен. Думаю, ближе к концу 2018 года – началу 2019 года можно ожидать небольшого прироста инвестиционных покупок вторичного жилья, однако как о выраженной тенденции об этом можно будет говорить не раньше, чем через 2-3 года. Соответственно, умеренного роста или хотя бы стабилизации цен можно ожидать не раньше I полугодия следующего года, а устойчивого роста – уже в начале 2020-х годов.
Как банкиры должны контролировать качество ипотечных кредитов? В целом это можно сделать?
Система контроля качества выдаваемых кредитов существует во всех банках и сейчас. Другое дело, что, как и их американские коллеги в первой половине 2000-х, российские банкиры нередко идут на чрезмерный риск ради выполнения плана по выдаче кредитов и получения большей прибыли. А это чревато финансовыми проблемами даже при умеренном ухудшении экономической ситуации в стране, которая и сейчас оставляет желать лучшего.
Сейчас все на уровне опасений, а при каких условиях можно будет всерьез сказать, что «ипотечный пузырь на рынке есть» - какие основные признаки вы бы выделили?
В США первым звоночком стало снижение продаж жилья после непрерывного пятилетнего роста, а вторым – снижение цен после почти 10-летнего роста. Однако в отличие от США в России к настоящему времени еще до конца не пройдены последствия рецессии 2015-2016 годов. Кроме того, отечественный рынок недвижимости все еще переживает резкое падение инвестиционных покупок жилья, которое пока не полностью компенсировано ростом ипотечного кредитования.
Тем не менее, теоретически можно сказать, что для отслеживания ситуации необходимо использование целой системы индикаторов. Во-первых, реальные располагаемые денежные доходы населения: как правило, их устойчивое снижение с тем или иным лагом приводит к уменьшению спроса на недвижимость и росту неплатежей по кредитам. Во-вторых, уровень ставок и объем выдачи кредитов: заметное отклонение ставок вверх, а выдачи кредитов вниз от средней будут сигнализировать об ухудшении ситуации на рынке. В-третьих, цены на недвижимость: резкое превышение среднего пятилетнего показателя в этом случае будет говорить о раздувании ценового «пузыря», резкое снижение – о возможном начале его «схлопывания». В-четвертых, изменение количества просроченных выплат по кредитам и срока просрочки. В-пятых, количество изъятий жилья банками из-за неплатежей по ипотеке или падения стоимости залога ниже остатка по ипотечному кредиту. В-шестых, общая ситуация в экономике и отдельно – производство строительных материалов (одним из индикаторов кризиса 2008-2009 годов в России стало как раз его резкое сокращение).
Полагаю, сочетание всех индикаторов (падение доходов населения, объемов выдачи ипотеки, цен на недвижимость и производства стройматериалов заметно ниже среднего уровня при росте просрочки) как раз и будет последним звонком перед «схлопыванием пузыря». А началом собственно «схлопывания» я бы назвал падение цен до уровня, при котором банки вынуждены начинать изъятия жилья из-за падения стоимости залога ниже остатка по ипотечному кредиту в количествах, явно превышающих средний пятилетний показатель.
Предположим, случилось худшее: пузырь есть. Как это может отразиться на рынке ипотеки и на рынке новостроек? Кризис будет таким же, как в 2008 году?
Очень многое будет зависеть от того, при каких условиях будет начинаться кризис и какие внешние факторы будут его сопровождать. Например, будет ли это сугубо внутренний циклический кризис, либо он будет ускорен или станет следствием нового мирового экономического, либо геополитического кризиса, какую политику будут проводить к этому времени Правительство и Центробанк России и так далее. Если ситуация будет развиваться «отсюда и до обеда» без дополнительных форс-мажоров, то есть будут сохраняться наблюдающиеся в настоящее время условия (высокие темпы роста ипотечного кредитования, сокращение доли кредитов с небольшим первоначальным взносом, медленное развитие рынка рефинансирования ипотеки, стагнация реальных располагаемых денежных доходов населения), то в «потолок» из-за высокой закредитованности населения все может упереться уже в ближайшие 2-3 года.
Дополнительным триггером может послужить новое снижение мировых цен на нефть (и последующее сокращение расходов федерального и местных бюджетов), общее ухудшение экономической обстановки в мире (например, из-за замедления темпов роста экономики Китая, что приведет к снижению спроса на экспортируемую Россией продукцию, включая ту же нефть, и опять же сокращению поступлений в бюджет).
Что бы вы посоветовали потенциальному заемщику сегодня? Покупать квартиру в новостройке в ипотеку или подождать снижения ставки?
Так быстро, как в предыдущие полтора года, ставки уже снижаться не будут. Если с декабря 2016 года по ноябрь 2017 года средняя ставка, по данным ЦБ, упала на 2,36 процентного пункта с 12,16% до 9,8% годовых, то в 2018 году большинство прогнозов предполагают снижение средней ставки до 8,8-9,2%, то есть на 0,6-1 процентный пункт от уровня ноября 2017 года. Снижение цен на жилье также будет не столь выраженным, а в течение года можно ожидать стабилизации или небольшого их прироста. Поэтому потенциальным заемщикам лучше ориентироваться на собственные потребности и финансовые возможности. На мой взгляд, если есть возможность подождать до лета-осени этого года, то лучше это сделать. А заодно подкопить денег на первоначальный взнос, поскольку условия по кредитам с высоким первоначальным взносом во все времена были более привлекательными, а в ближайшем будущем эта разница станет еще заметнее.
Читайте также:
Илья Липкинд: «Охота на ведьм» в исполнении ЦБ повлечет дальнейший «банкопад» и отзыв лицензий
Дата публикации 26 января 2018
