Объем ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (15-20%) вырос в этом году с 7 до 21%. Однако такие кредиты являются рискованными, поэтому ЦБ вводит для банков новые правила. С 2018 года им придется или увеличивать размер взноса, или процентные ставки по таким кредитам. Новострой-М разбирался, какой путь выберут банки, назревает ли на рынке «ипотечный пузырь», а также исчезнет ли ипотека с нулевым первым взносом.
Антон Носович, ведущий специалист департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость»
Высокорисковый ипотечный кредит с первоначальным взносом 0% повлечет за собой применение повышающих коэффициентов, то есть с 2018 года такая ипотека для заемщиков составит не 11,5% годовых, как сейчас, а гораздо больше (предположительно 13-15% годовых). При этом ипотека в размере полной стоимости приобретаемой недвижимости выдается, как правило, на большой срок, и переплаты банку за пользования кредитом становятся значительными. Таким образом, в данных условиях спрос на программы с нулевым первоначальным взносом заметно снизится, так как, например, будет проще оформить небольшой потребительский кредит на сумму первоначального взноса и взять обычную ипотеку с более привлекательной ставкой.
Доля покупок в «НДВ-Недвижимость» с первоначальным взносом 0-10% невелика. Это около 5% от всех сделок с начала 2017 года. С первоначальным взносом в диапазоне 10-15% доля покупок выше, она составляет около 10%. Самые выгодные условия по ипотеке в банках начинаются при первоначальном взносе от 15% - именно поэтому доля таких сделок высока и достигает 30%.
Если продажи квартир в новостройках и снизятся, то незначительно и ненадолго. Учитывая условия периодического снижения ставок по всем кредитным продуктам, покупателям в большей степени будут интересны такие инструменты, как потребительское кредитование на сумму первоначального взноса или залог имеющейся недвижимости. Не стоит также забывать о материнском капитале, который можно использовать в качестве первоначального взноса. Кроме того, с большой вероятностью застройщики начнут применять необычные акции при продаже новостроек, в рамках которых, например, скидка на новостройку будет заменена на компенсацию первоначального взноса при ипотеке в банке. Мы можем предположить, что с учетом падения покупательской способности и необходимости сохранения роста первичного рынка недвижимости, первоначальный взнос на строящееся жилье должен составлять от 15-20%.
Павел Тимошенко, руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер»
Доля сделок в ипотеку с небольшим первоначальным взносом в наших проектах велика. Достаточно лишь привести в пример Сбербанк, у которого минимальный первоначальный взнос составляет 15%. Доля сделок с ипотекой от Сбербанка в общем объеме ипотечных сделок в нашей компании составляет 65%.
По прогнозам ЦБ стоимость недвижимости будет снижаться. Банкам становится невыгодно выдавать ипотечный кредит с низким первоначальным взносом. Квартира, которая находится в залоге, по предположению ЦБ, не покроет расходов банка в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.
Вероятно, ипотека с нулевым первоначальным взносом с рынка уйдет. По сути 2017 год может войти в историю как год с максимальным набором лояльных и выгодных для покупателя ипотечных продуктов. Такого разнообразия доступных ипотечных предложений не было в прошлые годы.
Сегодня ипотека – драйвер спроса на рынке новостроек. В наших проектах средняя доля ипотечных сделок в продажах ФСК «Лидер» по итогам октября составила 74%. При этом, есть проекты, в которых их доля еще выше. Например, в UP-квартале «Сколковский» 79% клиентов приобрели жилье с помощью ипотечного кредитования. Если условия выдачи ипотеки будут пересмотрены в худшую сторону, объем продаж может снизиться на 5-10%. Но это не критичная цифра – застройщики смогут своего покупателя отстоять и взамен увеличенного первоначального взноса, будут предлагать альтернативные варианты: выгодную рассрочку, субсидированную ипотеку и пр.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
По данным ЦБ РФ, доля кредитов с минимальным первоначальным взносом составляет порядка 20,6%. По нашим проектам этот показатель заметно варьируется в зависимости от класса объекта, а также места его расположения. В массовом сегменте удельный вес покупателей, привлекающих кредит с небольшим первым взносом варьируется от 20% до 50%. В бизнес-классе доля таких займов также ощутима и может достигать 20-30% от всех сделок с «ипотечными» покупателями. Немало клиентов, которые подают заявки на ипотеку с нулевым первым взносом: в некоторых жилых комплексах до половины всех потенциальных покупателей претендуют на получение таких займов. Таким образом, конечно, ипотека с небольшим первоначальным взносом не превалирует на рынке жилья, но составляет существенную долю продаж. В целом уменьшение кредитования с низким первым взносом вполне может снизить спрос на новостройки в 2018 году.
Опасения Центробанка связаны с резким ростом в 2017 году числа выданных кредитов с низким первоначальным взносом. За 8 месяцев текущего года их доля в суммарной выдаче ипотеки выросла с 6,8% до 20,6%. Кредиты с низким первоначальным взносом считаются более рискованными – они привлекают клиентов с очень небольшими собственными средствами и доходами, не позволяющими накопить на первоначальный взнос. Соответственно, данная группа заемщиков объективно является носителем высоких рисков невозврата кредита.
Однако объективные данные пока не выявили ухудшения ситуации из-за вовлечения числа таких покупателей на рынок жилья. По данным АИЖК, в 2017 году доля просроченной задолженности (более чем на 90 дней) не увеличилась, а снизилась с 3% до 2,44%. В целом доля «плохих» кредитов остается очень низкой, тогда как в других отраслях удельный вес неплательщиков по долгам может достигать 13%. Таким образом, на мой взгляд, Центробанк преувеличивает риски.
Центробанк собирается заставить банки, предлагающие программы с низким первым взносом, замораживать больше средств в виде обязательных резервов, проще говоря, на подстраховку. В свою очередь, большинство банков предпочтет либо повысить процентную ставку по таким кредитам, либо увеличить первоначальный взнос (как минимум до 20%). Скорее всего, банки пойдут по второму пути, ведь увеличение процентной ставки сильно ударит по привлекательности их программ для всех клиентов, независимо от того, на какой первый взнос они рассчитывают. Соответственно, ипотека с нулевым взносом, тем более, станет невыгодной и скорее всего, исчезнет.
Полагаю, что 20% - это оптимальный размер первоначального взноса, хотя движение рынка к первым взносам в размере 15% объективно свидетельствует о том, что материальное положение покупателей сегодня непростое. Если сокращение реальных располагаемых доходов продолжится (а мы наблюдаем этот тренд практически беспрерывно последние 3 года), то первый взнос величиной в 15% может стать нормой. Тем не менее, я полагаю, что более правильным было бы опережающее снижение ипотечных ставок и сохранение размера первоначального взноса на текущем уровне.
Татьяна Власова, начальник отдела ипотеки ГК «Инград»
Как показывает практика, сегодня процент покупок с первым взносом менее 10% от стоимости недвижимости невелик. В свою очередь, на рынке ипотечного кредитования порядка 1-2% банков работают с пониженным входным бюджетом – в диапазоне от 0% до 9% от стоимости недвижимости. По опыту ГК «Инград» доля клиентов, выбирающих первоначальный взнос до 8%, в общей структуре продаж составила не более 3%. При этом ипотечные покупки в целом в зависимости от класса недвижимости и локации могут достигать порядка 80%, как, например, на рынке новостроек массового сегмента Подмосковья. В нашей практике, как и во многих других проектах Московского региона, большинство покупок – порядка 43% сделок – совершается при первом взносе 20-50%, что говорит о взвешенном, обдуманном подходе к покупке, которая, как правило, совершается для собственного дальнейшего проживания. Покупатели, накопив определенную сумму, оценивают свои финансовые возможности и входят в сделку.
Желание накопить и изначально внести порядка половины от общей стоимости покупки обусловлено повышенными требованиями к заемщикам и долгому рассмотрению заявок с минимальным входным бюджетом, а также большей финансовой нагрузкой, которая ложится на покупателя в процессе погашения займа при небольшом первоначальным взносе. Так, сделки с минимальным входным бюджетом считаются высокорискованными и предусматривают повышенный процент по кредиту, а также обязательное страхование жизни и здоровья заемщика. Получается, что на практике такие программы ориентированы на узкий сегмент покупателей и будут интересны локально, например, при необходимости оперативной покупки при параллельной продаже другой собственности, когда полученный доход в перспективе пойдет на погашение текущего займа.
Как клиентоориентированный девелопер мы постоянно разрабатываем новые инструменты покупки, ориентируясь на предпочтения своих покупателей. В перспективе, если будет возникать необходимость, мы попробуем усилить программы по альтернативному снижению первого взноса, в том числе за счет государственных программ субсидирования, как материнский капитал, военная ипотека и т.д.
Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Отсутствие кредитов с первоначальным взносом 10-15% не должно заметно отразиться на количестве сделок в новостройках. По данным нашей компании, в массовом сегменте средний размер первоначального взноса в 2017 году составил 30% - большинство заемщиков имеют на руках суммы большие, чем минимальные 10-15% от стоимости квартиры.
Многие банки предоставляют ипотечные кредиты с первоначальным взносом от 15% на вполне комфортных условиях и, как правило, заемщики пытаются изыскать возможность взять ипотеку с таким размером первого взноса в связи с тем, что ставки по ним достаточно привлекательные.
Но есть категория граждан, которым не удалось накопить необходимый объем собственных средств, в этом случае они ориентируются на банки, которые готовы предоставить кредит с минимальным первым взносом (на уровне 5-10%) или вовсе без него.
Идеальный размер первоначального взноса – это 15-20%. Если минимальный первоначальный взнос будет выше, то это уже отразится на востребованности кредитных продуктов. К примеру, при стоимости квартиры в 4 млн рублей, первоначальный взнос в размере 20% - 800 тыс. рублей. А 30% – это уже 1,2 млн рублей. Данная сумма накопления для молодой семьи может показаться неподъемной.
Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»
У ипотечных займов с первоначальным взносом менее 20% больше шансов остаться непогашенными или хотя бы «выйти» на крупную просрочку, поэтому ЦБ планирует ввести повышенные коэффициенты риска по ипотеке с низким первоначальным взносом. При этом проект поправок предполагает снижение первоначального взноса с действующих 30% до 20% , при котором страховое покрытие учитывается при расчете рисков в нормативах достаточности капитала. Иными словами, ЦБ хочет подстраховать экономику от тотальных невыплат по ипотечным кредитам и при этом дать шанс новым покупателям, у которых зачастую на пути к получению заветной ипотеки стоял сам банк-кредитор, легче войти в сделку.
Доля сделок с первоначальным взносом до 20% в структуре наших продаж составляет 11% от всех ипотечных сделок, то есть от общего объема продаж чуть больше 5%. На протяжении как минимум трех последних лет мы наблюдаем постоянный рост среднего первоначального платежа по ипотеке: в ГК «А101» он составляет 36%, несмотря на то, что за это время сильно поменялся и рынок жилой недвижимости, и проценты по ипотеке. Сейчас условия по первоначальному взносу находятся в комфортном для покупателя состоянии.
Ипотека с нулевым первым взносом не исчезнет – это один из эффективных маркетинговых инструментов привлечения клиентов. Как минимум, застройщики будут стараться сделать такой продукт интересным для банка.
Я не вижу предпосылок и рисков появления ипотечного пузыря. Те процессы, которые мы видим на рынке, это последствия, связанные с небывалым для рынка понижением ставок. Если банки сами не будут готовы предлагать ипотеку с минимальным первоначальным взносом, то, вероятно, появятся субсидируемые совместные программы банков и застройщиков. Вопрос лишь в их стоимости и экономической эффективности для девелопера. При этом в какой-то момент все новые и новые финансовые нагрузки на девелоперов приведут к росту цен.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group
Спрос на ипотечные продукты с низким «порогом входа» очень высок. К примеру, в рамках наших проектов доля клиентов, которые готовы внести первоначальный взнос менее 20%, подавляющее большинство – порядка 50-70% от общего числа ипотечных покупателей. Если размер минимального взноса будет пересмотрен в сторону увеличения, то, вероятнее всего, клиенты, которые могли купить квартиру здесь и сейчас, отложат покупку на некоторое время. Накопив средства на первоначальный взнос, либо продав вторичное жилье, они вернутся на рынок новостроек.
Снижение ипотечных ставок вызвало бум на рынке жилья. По данным Росреестра, доля ипотечных сделок в 2016 г. достигала 35%, а по прошествии 10 месяцев 2017 г. этот показатель составил 43%. То есть в целом важность кредита для рынка растет, он постепенно становится основой спроса. С января по октябрь 2017 года было заключено 41,4 тыс. ипотечных сделок, что на 18% превышает аналогичный показатель 2016 года (35 тыс. ипотечных сделок). В октябре динамика была рекордной: в Москве было выдано 5 123 ипотеки, что стало максимальным значением с начала года. Итоги этого месяца на 49% превышают результаты октября 2016 года.
Дата публикации 28 ноября 2017
