«Угрозы затоваривания сейчас нет, а самые ликвидные проекты дорожают опережающими темпами»

Как обстоят дела с продажами в премиальном сегменте новостроек к концу I квартала 2024 года, чего ждут покупатели от таких проектов, что будет с ценами в ближайшее время? Об этом и многом другом Новострой-М поговорил со Светланой Бардиной, директором департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» (девелопер премиального жилого небоскреба «Дом Дау»).

– Как начался 2024 год на рынке недвижимости? Какие тренды перешли из прошлого года, а возможно, формируются уже какие-то новые?

– Основной тренд начала 2024 года – переориентация покупателей с жилищных кредитов на альтернативные инструменты продаж, прежде всего, беспроцентную рассрочку. Она может быть предоставлена на довольно долгий срок, в среднем по рынку – 1-3 года. Доля ипотечных сделок на первичном рынке Москвы сейчас составляет 60%, тогда как еще в декабре 2023 года была равна 84%. Главный драйвер развития рынка последних лет – льготная ипотека – перестала оказывать решающее влияние на отрасль. На этом фоне число сделок сокращается, особенно в сегментах рынка с доступным жильем. Застройщики концентрируют усилия над привлечением клиентов, которые не зависят от кредитов, поэтому наиболее активным стал премиальный сегмент жилья.

– Как бы вы охарактеризовали сейчас в марте спрос на новостройки, который, по данным аналитического центра Новострой-М, в начале года рухнул на 53% (по Московскому региону в целом). Так ли все обстоит?

– В феврале 2024 года на первичном рынке Москвы совершено 4946 сделок по договорам долевого участия (ДДУ). Относительно февраля 2023 года спрос просел на 3,1%. Более того, это самый низкий показатель за этот месяц, начиная с 2018 года. Тем не менее, такая динамика была вполне ожидаема на фоне ужесточения выдачи ипотеки при действующей высокой ключевой ставке.

– Можно ли сказать, что покупатели заняли выжидательную позицию или положили деньги на депозиты, поэтому спрос так сжался? Или вы наблюдаете какие-то другие причины?

– Многие покупатели действительно заняли выжидательную позицию, рассчитывая на снижение ключевой ставки и ожидая смягчение условий семейной ипотеки. Но на первичном рынке премиум-класса, где популярны рассрочки, а также траншевая и гибридная ипотека, покупательская активность сохраняется на стабильном высоком уровне. Число сделок по ДДУ в премиальном сегменте в феврале 2024 года выросло на 52,9%.

– Тем не менее застройщики продолжают выводить на рынок новые проекты. Как вы сейчас оцениваете предложение на первичном рынке Москвы?

– Сейчас на первичном рынке Москвы представлено 71,33 тысячи квартир и апартаментов. За год объем предложения изменился незначительно – вырос на 2,7%. Угрозы затоваривания сейчас нет, тем более, девелоперы замедлили темпы старта новых проектов.

– Расскажите, пожалуйста, о вашем проекте «Дом Дау». Правда ли, что это самый высокий жилой небоскреб в России? Как возникла идея создания проекта, почему жилье, а не апартаменты, ведь рядом Сити?

– «Дом Дау» – действительно самый высокий жилой небоскреб в России (340 м) на сегодня и, более того, самый высокий строящийся небоскреб в Европе. Важно отметить, что это не просто небоскреб, а сверхвысокий объект (согласно международной системе классификации CTBUH). Он строится в центральной части делового кластера «Москва-Сити», но вид на разрешенное использование участка позволил нам создать здесь первый комплекс с квартирами. Рядом подобное предложение есть, но дом с квартирами непосредственно в границах квартала – сенсация и премьера.

Название проекта вдохновлено биографией и труда гениального отечественного ученого Льва Ландау. Девелопер проекта – ГК «Сумма элементов» – решил не отступать от формулы, выведенной щедрым на афоризмы академиком: для счастья каждого человека необходимы три составляющие в равных пропорциях – любимая работа, любовь, общение с людьми. И если первый компонент – любимую работу, которая приносит доход – будущим жителям сверхвысокого небоскреба «Дом Дау» вполне способен обеспечить деловой центр, где размещают офисы флагманы российской экономики, то любовь и общение они могут найти в кругу семьи и в собственном современном доме.

– Логично предположить, что покупатель «Дома Дау» – бизнесмен? Тем более, что в концепции подчеркивается инвестпривлекательность проекта? Или проект интересен и семьям тоже? Как бы вы представили инвестиционный потенциал проекта?

– Основная целевая аудитория «Дом Дау» – те, кто уже работает в «Сити» или хочет здесь работать и жить рядом с офисом, в том числе с семьей. И семье с детьми тут впервые есть чем заняться, пока глава семьи строит свой бизнес в соседней офисной высотке. В частности, в стилобате небоскреба предусмотрен крупноформатный досуговый центр. А на кровле стилобата – небольшой парк и детская площадка.

– Какие квартиры наиболее востребованы у покупателей и почему? Чем при выборе интересуются клиенты в первую очередь?

– В «Дом Дау» востребована вся линейка квартир – от компактных студий до многокомнатных резиденций. Но чаще всего клиенты приобретают двух- и трехкомнатные лоты. При выборе жилья покупатели руководствуются, прежде всего, планировочными решениями и видовыми характеристиками квартир. А еще для многих клиентов оказываются важными не только виды на город, но и на небо. Они тщательно изучают на какую сторону будут выходить окна, чтобы определиться: неповторимые рассветы или впечатляющие закаты станут дополнением интерьера их квартиры.

С точки зрения выбора этажей наблюдается значительный разброс: продан ряд квартир как на 5 этаже, так и на 77-м (более высокие этажи, на которых расположены в том числе двухэтажные пентхаусы с террасами и настоящими каминами, будут выведены в реализацию позднее). Ведь многие не хотят жить под облаками, но им важно жилье в «Сити». А в небоскребе бывает и невысоко, как и в любом обычном среднеэтажном доме.

В проекте представлено 45 вариантов планировочных решений. Есть квартиры с мастер-спальнями, спальнями с лаундж-зонами, большими кухнями-гостиными и компактными кухнями-нишами, кабинетами, ванными с окном, кладовыми и постирочными. На встрече с клиентами в офисе продаж мы показываем все вариации, собранные в объемный альбом. Стоит отметить, что офис расположен в «Сити», в башне «Империя», на 45 этаже, с видом на строительную площадку.

Кроме того, клиенты активно интересуются технологиями и оборудованием, которые мы предусмотрели в проекте, ведь важно быть уверенным в надежности всех систем, что не придется долго ждать лифт. И нам есть чем впечатлить покупателей: 15 скоростных лифтов, насосные станции, индивидуальные тепловые пункты, дизель-генераторные установки, технологии тишины. В «Дом Дау» мы собрали, пожалуй, все самые актуальные преимущества и технологии.

– Как можно купить квартиру в «Доме Дау»? Большая ли доля сделок в проекте с ипотекой? Какие программы востребованы у клиентов?

– Доля сделок с жилищными кредитами в «Дом Дау» относительно невелика – 20%. Однако клиентам доступна выгодная программа – умная ипотека со сниженной ставкой от банка «Уралсиб». Суть спецпредложения заключается в том, что у клиента будет два аккредитива (счета, на которых зарезервированы средства): на первоначальный взнос и сумму кредита. Первоначальный взнос по данной программе составляет 30%. Первый год выплат действует фиксированная ставка 11,19%. Второй аккредитив перечисляется через год, и до этого момента сохраняется пониженная ставка. Затем она повышается до 17,19%, но кредит можно будет выгодно рефинансировать позднее. Согласно прогнозу Центробанка, ключевая ставка начнет снижаться к концу 2024 года.

Кроме того, в «Дом Дау» доступно несколько видов беспроцентной рассрочки. Рассрочка на 36 месяцев с первоначальным взносом 30% распространяется на трехкомнатные квартиры стоимостью от 67,4 млн рублей (за 96,45 кв. м) до 93,1 млн рублей (за 129,72 кв. м). Квадратный метр в рамках этой акции стоит от 688 тысяч рублей, что на 9% меньше, чем в среднем по проекту. На остальные квартиры в проекте при первом взносе 30% рассрочку можно оформить на год. Если внести 40%, рассрочка оформляется на два года. В обоих случаях платежи переводятся ежеквартально. При первом взносе 50% рассрочка выдается по схеме «50-20-30»: транш 20% выплачивается через год, 30% – через два года.

– Что сейчас происходит с ценами на рынке строящегося жилья Москвы? Ваш прогноз: будут ли они расти вместе с инфляцией или сильнее? На сколько выросла цена кв. метра в «Доме Дау» с момента старта продаж?

– Квадратный метр первичного жилья в Москве сейчас обойдется в среднем в 450,6 тысяч рублей. За минувший месяц показатель увеличился на 0,9%. Думаю, и далее средняя цена новостроек будет расти на уровне инфляции. Но самые ликвидные проекты дорожают опережающими темпами.

– Каким вам видится развитие рынка недвижимости Москвы в ближайшее время? Какой совет вы бы дали потенциальному покупателю сегодня?

– На мой взгляд, все более популярным будет становиться формат небоскребов. Его развитию поспособствует, в частности, недавняя отмена ограничений на высотность застройки в Москве. Такой тип жилья позволяет создавать настоящие «вертикальные улицы» с развитой инфраструктурой и качественным благоустройством. Тем не менее, лишь немногие высотные проекты обладают действительно хорошими видовыми характеристиками и оптимальной транспортной доступностью, как, например, башни в «Москва-Сити».

Читайте также:

Дома растут: московских небоскребов за год стало на 18% больше

История «Большого Сити»: от массива промзон – к жилому и деловому кластеру будущего